Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

01 ноября 2025 года Дело № А40-147250/24-23-939

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 ноября 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «ТАУРУС ПЛЮС»

о признании незаконными действия по использованию земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004006:5 под размещение хостела, пресечении осуществляемой на земельном участке хозяйственной деятельности, не предусмотренной законодательством и условиями договора аренды от 25.01.1993 № М-07-000082, обязании в течение 14 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда устранить нарушения требований земельного законодательства и использовать земельный участок в соответствии с целями, условиями договора и видом разрешенного использования, присуждении судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 11 780 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта по дату фактического исполнения решения суда,

третье лицо – Госинспекция по недвижимости,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 03.03.2024г.),

от третьего лица – не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТАУРУС ПЛЮС» (далее – ответчик) о признании незаконными действия по использованию земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004006:5 под размещение хостела, пресечении осуществляемой на земельном участке хозяйственной деятельности, не предусмотренной законодательством и условиями договора аренды от 25.01.1993 № М-07-000082, обязании в течение 14 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда устранить нарушения требований земельного законодательства и использовать земельный участок в соответствии с целями, условиями договора и видом разрешенного использования, присуждении судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 11 780 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта по дату фактического исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Госинспекция по недвижимости.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 3 529 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 77:07:0004006:5 предоставлен во временное владение и пользование (аренду) ответчику на основании договора аренды № М-07-000082 от 25.01.1993, в редакции дополнительных соглашений для обслуживания и эксплуатации детского сада № 1787 сроком на 49 лет.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка, участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)).

Согласно п. 1.1 договора, на участке имеются: двухэтажное кирпичное здание детского сада.

Двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0004006:1107, год постройки 1962, принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Госинспекцией по недвижимости по результатам осмотра земельного участка составлен рапорт № 9071105 от 24.01.2019, согласно которому указанное здание используется под размещение гостиницы/хостел/общежитие.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденными постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, земельный участок расположен в границах территориальной зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф»).

Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

В соответствии с приложением к постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (книга 1, раздел 3.3, п. 4) виды разрешенного использования с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1.4, 4.9.2, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.0.2 могут быть установлены в качестве вспомогательного при соблюдении, в том числе, следующих условий:

1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;

2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;

3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);

4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25 % от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/2020 утверждены классификаторы видов разрешенного использования земельных участков.

Земельный участок, предназначенный для размещения общежитий имеет классификатор 3.2.4, для размещения гостиниц – 4.7, что не соответствует сведениям ЕГРН, и такие виды не предусмотрены в качестве вспомогательных видов разрешенного использования.

Изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка не вносилось.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы в отношении земельных участков, расположенных в границах указанного субъекта, если законом указанного субъекта не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы.

В соответствии с п. 1 положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-П в городе Москве таким органом исполнительной власти является истец.

По условиям договора аренды, арендодателем является истец.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2020 по делу № А40-218383/19-180-1934 установлено, что в связи с отсутствием детей дошкольного возраста и размещения его на не соответствующей санитарным нормам территории, 26 марта 1992 года ведомственный детский сад № 1787 был ликвидирован приказом № 17А от 26.03.1992 по Предприятию.

В соответствии с приказом по арендному предприятию «Ависпецмонтаж» № 27/Б от 30.09.1992, здание было перепрофилировано под помещение производственно-технического назначения и с 01.10.1992 года поставлено на баланс предприятия как сооружение производственно-административного назначения для общежития рабочих, о чем было уведомлено БТИ города Москвы.

Перепрофилирование было согласовано Префектурой Западного округа, исх. № 1094/сл от 02.12.93г. В документе за подписью Заместителя Префекта ФИО3 указано, что «В связи с заключением ЦГСЭН Западного административного округа о невозможности использования в качестве детского дошкольного учреждения здания детского сада № 1787 по адресу: ул. ФИО5, дом 9, корп. 2 из-за его размещения в санитарно-защитной зоне завода металлоконструкций, непосредственно примыкания территории производственно-складских помещений ГСМ, нитрокрасок и участка ремонта, префектура не возражает против использования бывшего детского сада по усмотрению организации».

Кроме того, в указанном судебном акте установлено, что в материалы дела представлено письмо Роспотребнадзора от 12.05.2005 № 1647шк, из которого следует, что в здании была проведена проверка, в ходе которой установлено, что ДОУ с 1990 не функционирует, территория огорожена и примыкает к складским помещениям, Территориальный отдел территориального органа Роспотребнадзора по Москве в ЗАО не возражает против использования помещений детского сада по усмотрению общества, согласовав данный вопрос в установленном порядке.

Таким образом, о фактическом использовании здания городу Москве в лице уполномоченных органов было известно до утверждения ПЗЗ.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

Ответчиком в целях приведения в соответствие фактического использования находящегося на земельном участке здания сведениям ЕГРН в отношении спорного земельного участка осуществлены мероприятия по изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Письмом, исх. № 33-5-97285/24-(0)-1 от 04.09.2024, истцом отказано в приеме документов по вопросу предоставления государственной услуги «Изменение разрешенного использования земельного участка», указав также что установление иных видов разрешенного использования земельного участка возможно только в случае внесения изменений в ПЗЗ.

Также истцом в письме указано, что что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 07.11.2012 № 633-ПП подготовка проектов внесения изменений в ПЗЗ относится к компетенции Москомархитектуры.

Решением от 28.10.2024 № 5366 Москомархитектурой отклонены предложения ответчика о внесении изменений в ПЗЗ.

В письме, № ПЗЗ-4856-2024, Москомархитектурой указано о необходимости предоставления сведений о гостиничном операторе, а также заключение Комитета по туризму города Москвы.

В письме, копия которого представлена в материалы дела, ООО «МосЭкономФИО4» указано, что являясь гостиничным оператором здания, проведены ремонтные работы помещений с учетом действующих СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц», проводятся иные мероприятия по переподключению системы электроснабжения, актуализации планов БТИ и т.д.

Согласно выписке из Единого реестра объектов классификации в сфере туристической индустрии от 25.07.2025, Хостел «ФИО5» по адресу: <...> внесен в реестр как «Гостиница» с 16.05.2025 по 16.05.2028, номер реестровой записи – С772024018438.

Следовательно, ответчиком представлены в материалы дела доказательства осуществления действий, направленных на приведение в соответствие назначения использования здания и вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель установлена главой XIII ЗК РФ.

В соответствии со ст. 74 ЗК РФ, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, влечет административную ответственность.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2021 по делу № А40-92239/21-148-483 признано законным привлечение ответчика по настоящему делу к административной ответственности за использование земельного участка с нарушением вида разрешенного использования в соответствии со ст. 6.7 Кодекса Москвы об административных правонарушениях.

Недоплаченная арендная плата с учетом фактического использования здания взыскана истцом с ответчика, в том числе вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2021 по делу № А40-35312/21-85-246.

Таким образом, у истца имеются способы устранения нарушенного права в результате использования здания по назначению в нарушение вида разрешенного использования земельного участка, как путем предъявления требования о взыскании недоплаченной арендной платы так и по применению к ответчику административной ответственности, предусмотренной, в частности, ст. 6.7 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» - нарушение разрешенного использования земельного участка.

В случае угрозы при использовании здания жизни и здоровью неопределенному кругу лиц, имеется возможность обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ), имеющим иной предмет доказывания.

Аналогичные выводы об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права путем предъявления требований о признании незаконными действий и пресечении осуществляемой на земельном участке хозяйственной деятельности с нарушением вида разрешенного использования сделаны и Арбитражным судом Московского округа в постановлении от 29.08.2025 по делу № А40-147242/2024.

При таким обстоятельствах, оснований удовлетворения заявленных требований не имеется.

В отсутствие оснований удовлетворения требований об обязании устранить нарушения и использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями договора, оснований присуждения денежной суммы на случай неисполнения обязательства в соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ также не имеется.

На основании изложенного, ст.ст. 11, 12, 309, 310, 606, 615 ГК РФ, ст.ст. 7, 42 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин