Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

17 ноября 2023 годаДело № А56-23631/2023

Резолютивная часть решения объявлена 01 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Осиповой А.Н. (до перерыва), секретарем Яковлевой А.В. (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (188322, Ленинградская область, Гатчинский район, Коммунар город, Антропшинская улица, дом 92, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о взыскании 5 905 430,03 руб.

при участии

- от истца (до и после перерыва): не явился, извещен,

- от ответчика: ФИО1 (доверенность от 22.05.2023; до и после перерыва), генерального директора ФИО2 (до перерыва),

- от третьего лица (до и после перерыва): не явился, извещен,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (далее – Общество) о взыскании 5 375 554,92 руб. неосновательного обогащения за период с 30.11.2020 по 04.10.2022, 529 875,11 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 04.10.2022, а начиная с 05.10.2022 процентов, начисленных до момента фактического исполнения обязательства.

Определением от 06.06.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Определением (протокольным) от 31.10.2023 суд объявил перерыв в судебном заседании до 01.11.2023.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебные заседания 31.10.2023 и 01.11.2023 не направили.

Представитель ответчика в продолженном после перерыва судебном заседании иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве (с учетом дополнений).

Заслушав доводы представителя ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В соответствии с Положением о Комитете, утвержденном Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98, к полномочиям Комитета отнесено распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельными участками, расположенными на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3.25); обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица (пункт 3.59).

Как видно из материалов дела, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Обществу с 30.11.2020 принадлежал на праве собственности объект недвижимости (котельная) с кадастровым номером 78:40:2053203:3013.

Впоследствии в результате раздела указанного здания котельной из него были образованы объекты с кадастровыми номерами 78:40:2053203:4552, 78:40:2053203:4553, 78:40:2053203:4554, в отношении которых 06.07.2022 зарегистрировано право собственности Общества.

Перечисленные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 78:40:2053203:3002, площадью 4571 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А.

Правоустанавливающие документы на участок с 30.11.2020 ответчиком не оформлены.

В направленной Обществу претензии от 05.10.2022 № 05-15-36643/22-0-0 Комитет, указав на фактическое использование ответчиком в период с 30.11.2020 по 04.10.2022 земельного участка по спорному адресу без правоустанавливающих документов, потребовал перечислить плату за фактическое пользование участком, а также уплатить начисленные проценты за пользование чужими денежными средствами.

В добровольном порядке требования Комитета ответчиком исполнены не были.

Указав в иске, что в период с 30.11.2020 по 04.10.2022 ответчик фактически использовал земельный участок площадью 4571 кв.м, являющийся государственной собственностью, в отсутствие договорных отношений с собственником, представителем интересов которого является Комитет, истец просил суд взыскать с Общества неосновательное обогащение.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Отсутствие договорных отношений по использованию спорного земельного участка не исключает возмездности пользования таким участком и, следовательно, не освобождает ответчика от обязанности производить оплату за такое пользование.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. При этом правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по искам о взыскании неосновательного обогащения входят: факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, размер неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт пользования Обществом земельным участком подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался.

При этом, как указал ответчик, истцом неверно определена площадь земельного участка для различных периодов землепользования.

Так, по условиям договора № 143-НЗ/И купли-продажи сооружения от 09.11.2020 (далее – Договор) одновременно с передачей в собственность сооружения Обществу предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка площадью 4463 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, кадастровый номер 78:40:2053203:3002.

04.05.2022 Комитетом издано распоряжение № 954-РЗК «О предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду», утвердившее новую площадь участка - 4571 кв. м.

Таким образом, при расчете платы за фактическое пользование спорным участком необходимо использовать различные величины площади земельного участка для следующих периодов:

30.11.2020 - 03.05.2022: площадь участка - 4463 кв. м;

04.05.2022 - 04.10.2022: площадь участка - 4571 кв. м.

Поскольку ответчик в спорный период не являлся ни собственником или землевладельцем земельного участка, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, в силу статей 5, 65 ЗК РФ плату за пользование участком он может вносить только в размере арендной платы.

Плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеет регулируемый характер и устанавливается в порядке, определенном уполномоченным органом (статья 39.7 ЗК РФ).

В силу пп. 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Санкт-Петербурга размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга или неразграниченной собственности, определяется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119, а также принятым во исполнение данного Закона постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Не возражая относительно правомерности предъявленных Комитетом требований, Общество возражало против указанного в иске размера неосновательного обогащения, полагая, что при его расчете необходимо применять код функционального использования территории, соответствующий фактическому виду использования участка.

Как указал ответчик в отзыве, истцом при расчете неосновательного обогащения неправомерно применен код функционального использования территории Кн - 18.0, плата за фактическое пользование участком должна рассчитываться исходя из кода функционального использования 10.1.

Согласно пункту 1.1.1 Договора Общество приобрело сооружение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, кадастровый номер 78:40:2053203:3013, наименование – котельная, площадь застройки 1056.5 кв.м, этажность - 2, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 1965.

В пункте 6.2.1 Договора зафиксировано, что сооружение находится в аварийном состоянии.

Распоряжением Комитета № 28-рк от 16.01.2020 на основании заключения комиссии по вопросам признания нежилых зданий, строений, сооружений, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, аварийными и подлежащими сносу от 19.12.2019, отчета по результатам обследования технического состояния строительных конструкций сооружения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, лит. А, шифр 48/1903/19-ТО, выполненного в 2019 году, сооружение признано аварийным и подлежащим сносу.

Согласно акту обследования объекта нежилого фонда с земельным участком от 21.04.2020, подготовленному санкт-петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга», на момент осмотра в здании отсутствовали части перекрытий и кровли, лестничные пролеты, дверные и оконные заполнения.

Актом осмотра объекта недвижимости от 10.07.2020, являющимся приложением к отчету об оценке рыночной стоимости сооружения от 12.08.2020, также зафиксировано, что подключение сооружения к сетям инженерно-технического обеспечения отсутствует.

Таким образом, после приобретения сооружения на основании Договора у Общества отсутствовала иная возможность его использования, кроме проведения капитального ремонта.

После государственной регистрации права собственности на сооружение генеральным директором Обществом издан приказ от 03.12.2020 №1 «О капитальном ремонте сооружения», в соответствии с которым исполнительным органом принято решение о проведении капитального ремонта указанного объекта.

Согласно представленным Обществом документам в ходе проведения капитального ремонта сооружения ответчиком заключены договоры на проведение обследований, выполнение проектных работ, строительно-монтажных работ, а также выполнены работы по технологическому присоединению объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Частью 4 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен запрет на эксплуатацию зданий, сооружений до окончания их капитального ремонта.

Согласно сведениям из ЕГРН 06.07.2022 произведены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности Общества в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 78:40:2053203:4552, 78:40:2053203:4553 и сооружения с кадастровым номером 78:40:2053203:4554, которые образованы из объекта недвижимости (котельная) с кадастровым номером 78:40:2053203:3013.

Здание с кадастровым номером 78:40:2053203:4552 площадью 1029 кв.м имеет наименование «магазин».

Как указал ответчик в отзыве, на этапе завершения работ по капитальному ремонту в процессе подготовки к передаче здания арендатору Общество обратилось в Комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка по спорному адресу с «для размещения объектов коммунального хозяйства» на «магазины». В ответ на данное заявление Комитет письмом от 17.08.2022 № 05-15-29608/22-0-0 уведомил Общество о том, что 17.08.2022 направил соответствующее заявление в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.10.2022 в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 78:40:2053203:3002, площадью 4571 кв.м имеет вид разрешенного использования «магазины».

Вместе с тем Комитетом при расчете платы за фактическое землепользование не приняты во внимание особые случаи определения размера арендной платы для объектов недвижимости, находящихся в аварийном состоянии и в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта.

Так, в силу пункта 3.1.2 Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, находящиеся в частной собственности, части указанных зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для осуществления реконструкции объекта капитального строительства, или по истечении 12 месяцев после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий и при отсутствии в указанных случаях разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (когда получение разрешения на строительство требуется в соответствии с действующим законодательством), либо по истечении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства, полученного в течение указанного выше периода (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке), к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Согласно пункту 39 приложения № 4 к Положению код функционального использования (Кн) 10.1 применяется, в частности, для следующих видов функционального использования - объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в которых предусмотрен капитальный ремонт, реконструкция или восстановление после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий.

Поскольку в данном случае капитальный ремонт здания котельной не был завершен ответчиком по истечении 12 месяцев с момента принятия решения о проведении капитального ремонта, расчет арендной платы за пользование участком согласно абз. 2 пункта 3.1.2 Положения должен осуществляться с учетом повышающего коэффициента К6, равного 10.

В соответствии с пунктом 2.3 Положения код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

При использовании земельного участка под один вид функционального использования вся площадь участка, включая прилегающую территорию к находящимся на участке объектам, относится к данной функции, за исключением территории, прилегающей к временным объектам торговли и оказания услуг, объектам общественного питания (которая рассчитывается по кодам 3.5, 3.6, 3.7 без применения коэффициентов площади функционального использования территории (Кп) для временных объектов, указанных в таблице N 2 приложения N 5 к настоящему Положению, с применением коэффициента площади функционального использования, равного 1).

Согласно пункту 2.7 Положения при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18.0, который предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Вместе с тем в силу пункта 2.8 Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Для уточнения функционального использования земельного участка используются: документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН.

Перечисленный в данном пункте Положения перечень документов, представляемых в подтверждение функционального использования земельного участка, не является исчерпывающим.

В рассматриваемом случае в расчете неосновательного обогащения Комитетом применен код функционального использования территории Кн - 18.0.

С учетом изложенных выше обстоятельств расчет Комитета отклонен судом как безосновательный.

Как установлено судом, с 06.07.2022 находящееся на спорном земельном участке здание с кадастровым номером 78:40:2053203:4552 учтено в ЕГРН как «магазин».

При этом, как следует из письменных пояснений ответчика, указанное наименование здания было указано генеральным директором Общества при составлении декларации об объекте недвижимости.

Впоследствии по инициативе Общества вид разрешенного использования участка (всего участка площадью 4571 кв.м) также был изменен на «магазины».

С августа 2022 года согласно пояснениям Общества здание передано в аренду для организации объекта торговли (магазин торговой сети «Магнит»).

В соответствии с пунктом 10 приложения № 4 к Положению виду функционального использования территории «объекты торговли в капитальных зданиях» соответствует код функционального использования (Кн) 3.1.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, приняв во внимание, в частности, содержащиеся в ЕГРН сведения, суд пришел к выводу о том, что начиная с 06.07.2022 расчет неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком необходимо производить с применением Кн 3.1.

Доказательств осуществления на земельном участке после указанной даты иных видов деятельности материалы дела не содержат.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 65, 71 АПК РФ, приняв во внимание отсутствие в деле доказательств, опровергающих использование участка в период до 06.07.2022 под цели, связанные с капитальным ремонтом находящегося на участке объекта недвижимости, а с 06.07.2022 – под торговую деятельность (эксплуатация здания магазина), равно как и достаточных доказательств, свидетельствующих об использовании Обществом в спорный период участка под иные цели, соответствующие коду функционального использования территории Кн - 18.0, суд пришел к выводу об обоснованности применения ответчиком в контррасчете неосновательного обогащения Кн 10.1 в отношении периода фактического пользования участком 30.11.2020-05.07.2022 и Кн 3.1 - в отношении периода с 06.07.2022 по 04.10.2022.

Согласно подготовленному Обществом контррасчету размер неосновательного обогащения за период с 30.11.2020 по 04.10.2022 составил 1 348 547,66 руб.

Суд признал данный контррасчет обоснованным, соответствующим требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, в том числе характеру использования земельного участка.

Контррасчет Общества истцом по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнут, равно как и Комитетом не доказана правомерность расчета арендной платы с применением Кн - 18.0.

На основании изложенного требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 30.11.2020 по 04.10.2022 подлежит удовлетворению в сумме 1 348 547,66 руб.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

На основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с контррасчетом ответчика сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.11.2020 по 04.10.2022 составила 75 258,52 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Согласно расчету суда за период с 05.10.2022 по 01.11.2023 сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составит 124 731,43 руб.; таким образом, общая сумма процентов, начисленных по состоянию на 01.11.2023 (дату принятия судом решения), составит 199 989,95 руб.

Указанная сумма процентов подлежит взысканию с ответчика с последующим начислением процентов по правилам статьи 395 ГК РФ по день фактического исполнения обязательства.

На основании изложенного иск подлежит частичному удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец в установленном Налоговым кодексом Российской Федерации порядке был освобожден при подаче иска, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ИНН <***>) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН <***>) 1 348 547,66 руб. неосновательного обогащения, 199 989,95 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 01.11.2023, а начиная с 02.11.2023 по день фактической оплаты проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды просрочки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» в доход федерального бюджета 13 774 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.