Постановление по делу № Ф08-906/2025 от 13.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А20-1620/2023

13 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений городского округа Баксан» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 Беслана Борисовича (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений городского округа Баксан на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.05.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по делу № А20-1620/2023, установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений городской округ Баксан» (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Беслану Борисовичу (далее – предприниматель) о взыскании 54 058 рублей задолженности по договору аренды от 22.10.2016 № 115 (далее – договор № 115) земельного участка с кадастровым номером 07:01:0000000:1921 площадью 4104 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Баксан, <...> б/н, с разрешенным видом использования – обслуживание автотранспорта (далее – участок 07:01:0000000:1921), по состоянию на 21.09.2023; о расторжении договора № 115 и возложении на предпринимателя обязанности вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

Определением суда от 20.04.2023 исковое заявление управления принято к производству, делу присвоен № А20-1620/2023.

Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании 412 509 рублей 60 копеек задолженности по договору аренды от 08.11.2016 № 29 (далее – договор № 29) земельного участка с кадастровым номером 07:01:0800052:378 площадью 1225 кв. м, расположенного по адресу: <...> б/н, с разрешенным видом использования – для строительства многоквартирного жилого дома (далее – участок 07:01:0800052:378), по состоянию на 16.01.2023; о расторжении договора № 29 и возложении на предпринимателя обязанности вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии.

Определением суда от 24.04.2023 исковое заявление управления принято к производству, делу присвоен № А20-1621/2023.

Определением суда 02.11.2023 дела № А20-1620/2023 и № А20-1621/2023 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А20-1620/2023.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление Росреестра).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял к рассмотрению уточненные исковые требования управления о расторжении договоров № 115 и 29.

Решением суда от 17.05.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.11.2024, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие оснований, влекущих расторжение договоров № 29 и № 115. Суды установили, что задолженность по арендной плате предприниматель уплатил до вынесения судом первой инстанции решения по существу спора, а доказательства нарушения предпринимателем существенных условий договоров аренды земельных участков, влекущих принятие такой строгой меры, как расторжение договоров № 115 и 29, управление не представило.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить. По мнению подателя жалобы, ошибочен вывод судов о недоказанности управлением факта нарушения предпринимателем условий договоров № 115 и 29, так как суды неполно исследовали представленные управлением доказательства допущенных предпринимателем нарушений. Суды не учли содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «О отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российско Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснения о том, что и после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Управление обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договоров № 115 и 29, и взыскании задолженности по арендной плате в разумный срок с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Указав на добровольную уплату предпринимателем задолженности до вынесения судом решения по делу, суды не учли, что предприниматель уплатил задолженность по договорам № 29 и 115 после четырех месяцев рассмотрения дела в суде первой инстанции. Не учли суды и то, что предприниматель не использует арендованные земельные участки по назначению согласно виду разрешенного использования и не принимал меры по их освоению до обращения управления в суд с иском по настоящему делу. Суды неправильно установили, что предприниматель предоставил документы, подтверждающие освоение арендуемых земельных участков, поскольку указанные документы направлены в местную администрацию городской округ Баксан после обращения управления в суд с исковыми требованиями. Сделав вывод о намерении предпринимателя к реализации договора № 29, основанный на том, что предприниматель предпринял меры по освоению участка 07:01:0800052:378, обратившись с заявлением от 11.12.2023 о выдаче разрешения на строительство, суды не учли, что с таким заявлением предприниматель обратился через 7 лет после заключения договора № 29 и через год после обращения управления в суд с иском по настоящему делу. Кроме того, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство предприниматель не представил результаты инженерных изысканий земельных участков, что дает основания полагать о неиспользовании и неосвоении предпринимателем земельных участков, предоставленных ему в аренду по договору № 29. Суды не обратили внимания на тот факт, что предприниматель не использует по назначению участок 07:01:0000000:1921, который изъят из экономического оборота, что в силу пункта 5.1.4 договора № 115 является основанием для расторжения договора. Суды нарушили нормы процессуального права, отказав управлению в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица администрации городской округ Баксан. По мнению управления, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, являются незаконными и подлежат отмене.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель и управление Росреестра не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя управления, считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 08.11.2016 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 29, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду участок 07:01:0800052:378 для строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 29 сумма годовой арендной платы за участок составляет 78 тыс. рублей в год.

Пунктом 5.1.4 договора № 29 предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях неиспользования или использования земельного участка не по целевому назначению, нарушения условий предоставления земельного участка и невыполнения указанных в пункте 4.3 договора условий, невнесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд, использования участка ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку способами, в случае признания арендатора банкротом и открытия процедуры банкротства, возведения на участке капитальных строений и сооружений без письменного согласия арендодателя, по иным установленным действующим законодательством основаниям.

Срок действия договора № 29 установлен пунктом 7.1 договора и составляет 10 лет – с 08.11.2016 по 07.11.2026.

В силу пункта 8.3 договора № 29 по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.4, 5.1.4 договора или по решению суда.

22 октября 2019 года между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 115, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду участок 07:01:0000000:1921 с разрешенным видом использования – для обслуживания автотранспорта (пункт 1.1 договора № 115).

Сумма годовой арендной платы за участок составляет 105 тыс. рублей в год (пункт 3.1 договора № 115).

Пунктом 5.1.4 договора № 115 предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях неиспользования или использования земельного участка не по целевому назначению, нарушения условий предоставления земельного участка и невыполнения указанных в пункте 4.3 договора условий, невнесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд, использования участка ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку способами, в случае признания арендатора банкротом и открытия процедуры банкротства, возведения на участке капитальных строений и сооружений без письменного согласия арендодателя, по иным установленным действующим законодательством основаниям.

Договор № 115 действует до 29.09.2026 (пункт 7.1).

В силу пункта 8.3 договора № 115 по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.4, 5.1.4 договора или по решению суда.

Договоры № 29 и 115 заключены между управлением и предпринимателем по результатам торгов на основании постановлений главы местной администрации городского округа Баксан от 13.09.2016 № 986 и от 04.10.2019 № 993, зарегистрированы управлением Росреестра в установленном порядке.

Поскольку предприниматель не вносил арендную плату по договорам № 29 и 115 в течение двух кварталов подряд и не использовал участки 07:01:0800052:378 и 07:01:0000000:1921 (далее – спорные участки) по целевому назначению, управление направило в адрес предпринимателя претензии от 16.01.2023 № 47-1-19/77 и 47-1-19/78 с требованием уплаты образовавшейся задолженности и расторжении договоров № 29 и 115.

Неисполнение предпринимателем претензионных требований послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договорам № 115 и 29 и их расторжении.

Отказав управлению в удовлетворении исковых требований, суды указали, что в ходе рассмотрения дела предприниматель уплатил задолженность по арендной плате, и актом сверки от 02.04.2024, подписанным управлением и предпринимателем без замечаний, по состоянию на 02.04.2024 за предпринимателем зафиксирована переплата в размере 8750 рублей.

Руководствуясь статьями 450, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 44, 47, 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суды отказали управлению в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров № 29 и 115 ввиду недоказанности управлением существенного нарушения предпринимателем условий договоров № 29 и 115.

При этом в отношении участка 07:01:0800052:378 суды указали, что он предоставлен предпринимателю в аренду под строительство многоквартирного жилого дома, что требует совершения значительных подготовительных мероприятий, оканчивающихся получением разрешения на строительство, и с заявлением о выдаче такого разрешения предприниматель обратился 11.12.2023, приложив проектную документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> б/н. Данные обстоятельства суды оценили как свидетельствующие о совершении предпринимателем действий по освоению участка 07:01:0800052:378, что подтверждает его заинтересованность в сохранении арендных отношений по договору № 29 и опровергает довод управления о существенном нарушении условий данного договора.

В отношении участка 07:01:0000000:1921 суды указали, что он предоставлен предпринимателю для обслуживания автотранспорта, а не для строительства; договором № 115 не предусмотрен срок освоения этого участка; при этом разрешенное использование участка не предполагает обязательное строительство каких-либо объектов либо возведение временных сооружений на земельном участке, а отсутствие таковых на момент проверки не свидетельствует об использовании участка с нарушением вида его разрешенного использования; доказательства существенного ухудшения предпринимателем участка 07:01:0000000:1921 в материалы дела не представлены.

При постановке вывода об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований управления суды сослались на разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) и состоящие в следующем: не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вместе с тем, суды не учли следующее.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как определено статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Право аренды земельного участка прекращается принудительно в случае: использования земельного участка не по целевому назначению (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации); неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Кодекса).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указав, что участок 07:01:0800052:378 предоставлен предпринимателю в аренду под строительство многоквартирного жилого дома и освоение участка с таким целевым назначением невозможно без подготовки соответствующей документации, и 11.12.2023 обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство, и согласившись с тем, что предприниматель не нарушает условия договора № 29, суды не выяснили причины обращения предпринимателя за выдачей разрешения на строительство через семь лет после заключения договора аренды участка и за три года до окончания срока действия договора № 29.

Суды не установили объективные причины столь позднего обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на строительство при одновременном невнесении арендных платежей, и не выяснили, какие действия, которые могут быть отнесены к реальному использованию участка 07:01:0800052:378 с 2016 года по 2023 год, совершены предпринимателем с учетом условий договора № 29.

Суды не проверили исполнение предпринимателем предусмотренных пунктом 4.3 договора № 29 обязательств, при том, что в силу пункта 8.3 договора № 29 сторона вправе требовать досрочного расторжения договора по основаниям пункта 5.1.4 (в том числе невыполнение арендатором предусмотренных пунктом 4.3 договора обязанностей).

Данные обстоятельства подлежат установлению и совокупной оценке с иными обстоятельствами по делу, доводами участвующих в деле лиц и представленными в материалы дела доказательствами при новом рассмотрении дела.

Указав, что участок 07:01:0000000:1921 предоставлен предпринимателю в аренду для обслуживания автотранспорта, суды ограничились ссылкой на то, что договором № 115 не предусмотрено обязательное строительство каких-либо объектов или возведение временных сооружений, и сделали вывод о том, что отсутствие объектов на земельном участке на момент его осмотра не свидетельствует о неиспользовании участка, либо использовании с нарушением вида разрешенного использования.

Вместе с тем, суды не оценили представленный управлением в материалы дела акт обследования земельного участка от 05.09.2023 (с приложенной к нему фототблицей), в котором помимо указания на то, что на участке не проводится строительство, отражено следующее: «Земельный участок пустой, не используется по назначению согласно виду разрешенного использования – для обслуживания автотранспорта. Земельный участок не огорожен, частично захламлен бытовыми и строительными отходами».

Суды не выяснили, как именно с 2019 года предприниматель использует участок 07:01:0000000:1921 с учетом того, что по условиям договора № 115 арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и подъезды к нему, не допускать действий, приводящих к ухудшению его качественных характеристик и экологической обстановки на арендуемой территории (пункт 4.3 договора № 115).

Суды не проверили исполнение предпринимателем предусмотренных пунктом 4.3 договора № 115 обязательств, при том, что в силу пункта 8.3 договора № 115 сторона вправе требовать досрочного расторжения договора по основаниям пункта 5.1.4 (в том числе невыполнение арендатором предусмотренных пунктом 4.3 договора обязанностей).

Как предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Сославшись на пункт 23 постановления № 11 и указав, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, и в ходе судебного разбирательства предприниматель уплатил задолженность по арендным платежам, суды неполно установили обстоятельства, которые управление как представитель публичного собственника спорных участков называет как обстоятельства существенного нарушения предпринимателем условий договоров № 29 и 115, потому что фактически предприниматель в течение длительного времени не использует спорные участки, не вносит арендные платежи (уплачивая задолженность по договорам аренды лишь после обращения арендодателя в суд и в ходе судебного разбирательства), что по мнению управления, нарушает публичные интересы муниципального образования городской округ Баксан, в том числе в связи с неэффективным использованием участков 07:01:0800052:378 и 07:01:0000000:1921.

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.05.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по делу № А20-1620/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова