СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-3072/2025-ГК

г. Пермь

22 мая 2025 года Дело № А50-13258/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Власовой О.Г.,

судей Гребенкиной Н.А., Назаровой В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Морозовой А.М.,

при участии:

от истца, ФИО1, представитель по доверенности от 06.07.2024, паспорт, диплом;

от ответчика, ФИО2, представитель по доверенности от 23.12.2024, удостоверение;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Муниципального образования г. Пермь в лице администрации города Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 20 марта 2025 года

по делу № А50-13258/2024,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Риал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилых помещений, расходов на оплату услуг оценщика,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Риал» (далее – истец, ООО «ИУК «Риал») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации города Перми (далее – ответчик) о взыскании 264 900 руб. рыночной стоимости права требования за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры № 4, площадью 31.8 кв.м. по адресу ул. Карпинского, 49 (кадастровый номер: 59:01:4410601:1538) на дату первой приватизации жилого помещения – 09.08.1993, с индексацией на дату оценки – 07.06.2021, а также 8 000 руб. стоимости изготовления отчета об оценке.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20 марта 2025 года (резолютивная часть решения от 06.03.2025) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что после приватизации первого жилого помещения в МКД, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в МКД соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, т.е. перестает лишь единолично нести бремя содержания такого МКД в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта. После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения. Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является факт нахождения конструктивных элементов жилого дома в состоянии, требующем капитального ремонта на момент начала приватизации квартир в спорном доме.

Спорное жилое помещение расположено в МКД по ул. Карпинского, д. 49, год постройки 1960. Приватизация первой квартиры в жилом доме состоялась 09.08.1993, при этом истцом не представлены доказательства, что на дату начала приватизации МКД нуждался в капитальном ремонте.

Согласно техническому паспорту на спорный МКД по состоянию на 23.02.1998, в 1993 году проводился капитальный ремонт, на дату первой приватизации жилого помещений капитальный ремонт дома был проведен в соответствии со ст. 190.1 ЖК РФ. Однако судом принят во внимание технический паспорт по состоянию на 1998 год (через 5 лет после даты первой приватизации) где общий процент износа дома составил 44%, что также не являлось основанием для проведения капитального ремонта.

Также заявитель отмечает, что спорный МКД с момента постройки принадлежал государственному предприятию «Пермавтодор», МКД в муниципальной собственности не был.

Спорное жилое помещение ООО «Финансово-строительная компания» выкупило у собственника ФИО3 (квартира не была приватизирована) 31.03.2008, ООО «Финансово-строительная компания» являлось собственником в период с 31.03.2008 по 31.03.2018. с 31.03.2018 по 07.06.2021 собственником спорной квартиры являлось ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Риал». Поскольку жилое помещение принадлежало на праве собственности ФИО3 до 31.03.2008, ООО «Финансово-строительная компания» до 31.03.2018, а далее на основании договора купли-продажи от 31.01.2018 ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Риал», договора безвозмездной передачи жилого помещения с указанными организациями не заключался, в связи с чем, администрация г. Перми не являлась наймодателем по отношению к истцу. Жилое помещение не значилось в собственности Муниципального образования г. Пермь и перешло в его собственность только после заключения договора об изъятии жилого помещения №218-УЖО-БИ от 07.06.2021 в связи с выкупом его по причине аварийности.

Возмещение за изымаемого имущество составило 1 651 760 руб., муниципальное образование г. Пермь в лице администрации г. Перми выплатило выкупную стоимость за квартиру определенную в договоре, в том числе, убытки, связанные с изъятием жилого помещения.

По мнению заявителя жалобы, действующее законодательство не предусматривает выплату собственнику изымаемого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отдельно от стоимости изымаемого жилья, а только в качестве составляющей части возмещения за жилое помещение, расположенное в МКД, признанном аварийным.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025, судебное заседание отложено на 20.05.2025.

Представитель ответчика поддержал в судебном заседании ранее изложенную в апелляционной жалобе позицию. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель истца решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным. Против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, МКД по адресу: <...> возведен в 1960 году.

09 августа 1993 года состоялась первая приватизация жилого помещения в МКД, расположенном по адресу: <...>.

ФИО3 на праве собственности принадлежало имущество: однокомнатная квартира №4, общей площадью 31,8 кв.м., на основании договора безвозмездной передачи квартиры в совместную собственность граждан от 22.02.2000.

Между ФИО3 и ООО «Финансово-строительная компания» заключен договор купли-продажи жилого помещения от 29.02.2008.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 31.01.2018 указанное помещение продано ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Риал»(истцу).

07.06.2021 на основании Постановления Правительства Пермского края от 24.04.2018 №217-п «Об утверждении региональном адресной программы по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2022 годы», постановления администрации города Перми от 28.03.2018 № 184 «Об утверждении муниципальной адресной программы по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2023 годы», постановления администрации города Перми от 17.10.2018 № 746 «Об утверждении муниципальной программы «Обеспечение жильем жителей города Перми», распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми от 21.06.2021 № 059-11-01-04-495 «Об изъятии жилого помещения по ул. Карпинского, д. 49 Индустриального района города Перми» между ООО «ИУК «Риал» и муниципальным образованием «город Пермь» 02.07.2021 заключен договор № 218-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что администрация изымает с согласия собственника в муниципальную собственность однокомнатную квартиру №4 общей площадью 31,8 кв. м, в том числе жилой площадью 18,6 кв. м, расположенную на 1-м этаже 2-этажного жилого дома № 49 по адресу: <...> а также общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: <...> - далее жилое помещение.

Пунктом 1.4 договора определено, что на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 651 760 рублей 00 копеек и включает в себя:

- 1.4.1 рыночную стоимость жилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от 15.03.2021 № 21/390, составляет 1 575 500 руб.;

- 1.4.2 убытки, причиненные Собственнику изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду):

- 1.4.2.1 стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на проведение оценки от 05.03.2021 № 930/о, составляет 10 000 руб.;

- 1.4.2.2 стоимость услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков согласно отчету (стр. 73-74), составляет 64 800 руб.

- 1.4.2.3 стоимость изготовления технического паспорта согласно договору от 09.03.2021 № 00/ПУ/269 ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» составляет 1 460 руб.

При этом, в выкупную стоимость изымаемых жилых помещений не была включена стоимость непроизведенного капитального ремонта.

Согласно техническому паспорту здания по состоянию на 23.02.1998 указано, что в 1993 году проводился капитальный ремонт. Перечень конструктивных элементов здания, по которым производился ремонт, не обозначен. Величина физического износа конструктивных элементов здания по данным технического паспорта на 1998 год составляет от 35% для фундамента до 60% для инженерных коммуникаций.

Полагая, что ООО «ИУК «Риал» как собственнику жилого помещения в доме по указанному адресу, признанному аварийным и подлежащим сносу, также полагается выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 264 900 руб., ООО «ИУК «Риал» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика в силу закона обязанности по проведению капитального ремонт; правильности расчета истцом размера обязательств ответчика; отсутствия доказательств внесения ответчиком платы.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, доводы отзыва, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (пункт 1). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 6).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума № 14 судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что приватизация первой квартиры в жилом доме № 49 по ул. Карпинского г. Перми состоялась 09.08.1993.

Согласно техническому паспорту на указанный жилой дом по состоянию на 23.02.1998, в 1993 году проводился капитальный ремонт.

По данным технического паспорта на 1998 год (через пять лет после даты приватизации первой квартиры) величина физического износа конструктивных элементов указанного здания составляет от 35% для фундамента, до 60% для инженерных коммуникаций.

Как следует из представленного в материалы дела отчета ООО «Оценка[1]Консалтинг» от 15.05.2024 №24/1895 об оценке рыночной стоимости права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по спорному жилому помещению (в объеме, предусмотренном ст. 166 ЖК РФ) составляет 264 900 руб.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым обратить внимание на то, что собственником нежилого помещения изначально являлась ФИО3

По договору купли-продажи жилого помещения от 29.02.2008 помещение продано ООО «Финансово-строительная компания».

Далее на основании договора купли-продажи от 31.01.2018 указанное помещение продано истцу - ООО «ИУК «Риал».

Таким образом, МКД нуждался в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения - на 09 августа 1993 года, однако право собственности на спорное помещение зарегистрировано за истцом ООО «ИУК «Риал» лишь 26 февраля 2018 года (согласно выписке из ЕГРН), то есть когда дом уже нуждался в капитальном ремонте 20 лет (по данным технического паспорта) и 25 лет (с даты первой приватизации), показатель общего физического износа указанного жилого дома на дату приватизации первой квартиры (09.08.1993) составлял 39%, жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на указанную дату.

В случае фактического проведения капитального ремонта величина физического износа конструктивного элемента за пять лет не превышала бы 10%, что, безусловно, отразилось на цене по которой истец приобрел помещение в состоянии, требующем капитального ремонта, т.е. по цене ниже, чем если бы он приобретал его после проведения капитального ремонта.

Нуждаемость МКД в капитальном ремонте уже более 20 лет к моменту приобретения ООО «ИУК «Риал» спорного помещения не явилось для него препятствием для приобретения данного помещения.

Более того, следует отметить, что истцом приобретено 9 жилых помещений в данном доме 18.01.2018 (дело № А50-18311/24), т.е. за 2 месяца до опубликования постановления администрации города Перми от 28.03.2018 № 184 «Об утверждении муниципальной адресной программы по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2023 годы», в соответствии с которой дом подлежал расселению в 4 квартале 2018 года (пункт 45).

Учитывая заявленные истцом в ЕГРЮЛ виды деятельности (аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом) следует признать, что являясь профессиональным участником рынка недвижимости, скупая квартиры в доме который однозначно «идет под снос» имел целью получить необоснованный доход за счет бюджета.

В таком случае, истец, приобретая спорное помещение, не вправе было рассчитывать на выполнение ремонтных капитальных работ дома и на вложение муниципалитетом денежных средств в такой ремонт.

Следует отметить, что целью установленного законом возмещения за жилое помещение, является компенсация убытков собственника.

Однако в данном случае напротив, истец, приобретя спорное помещение по договору от 31.01.2018 в ООО ФСК» за 1 300 000 руб., и передав ответчику за 1 651 760 руб. очевидно от какого изъятия помещения получил доход, а не убыток.

При этом, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства того, что именно невыполнение органом местного самоуправления обязанности по производству капитального ремонта дома, явилось следствием снижения уровня надежности жилого здания.

Также апелляционная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 6 ст. 32 Жилищного кодекса возмещение за жилое помещение определяется соглашением сторон.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса.

Как следует из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для разрешения спора между сторонами по вопросу определения рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вопрос определения выкупной цены жилых помещений по договорам с собственникам выкупаемого жилья урегулирован действующим законодательством, конкретные случаи установления выкупной цены жилых помещений могут быть разрешены индивидуально в судебном порядке.

Однако вопрос о подлежащих выплате составляющих стоимости изымаемого помещения не может быть рассмотрен после согласования и получения выкупной цены. Истец как профессиональный участник рынка недвижимости не является слабой стороной и не мог не знать своих прав.

Доказательств заключения данной сделки под влиянием заблуждения, обмана и т.п. в материалах дела не имеется.

В рассматриваемом случае Договор № 218-УЖО-БИ подписан сторонами без разногласий, спора по цене Истцом не заявлено.

Таким образом выкупная цена была согласована, принята Истцом, денежные средства по данному договору ответчиком выплачены.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции в удовлетворении требований следовало отказать.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований на основании пункта 1 части 1 статьи 270 и пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание результаты рассмотрения дела, с истца в доход федерального бюджета подлежат взысканию по 30 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 20 марта 2025 года по делу № А50-13258/2024 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Риал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Власова

Судьи

Н.А. Гребенкина

В.Ю. Назарова