587/2023-181976(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Омск № дела 29 сентября 2023 года А46-12543/2023

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года В полном объеме решение изготовлено 29 сентября 2023 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседание дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 13.01.2023 № К611-1, взыскании обеспечительного платежа в размере 52 500 руб.,

при участии в судебном заседании: истца ФИО1, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 13.03.2023, представлены диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» (далее – ООО «Капитал-Строй», Общество) о расторжении договора аренды от 13.01.2023 № К611-1, взыскании обеспечительного платежа в размере 52 500 руб. и издержек.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 450, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик по договору аренды передал имущество с недостатками.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против его удовлетворения.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, представитель ответчика просила отказать в удовлетворении иска.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, представителя ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

13.01.2023 между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды нестационарного торгового объекта № К611-1 (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) нестационарный торговый объект (далее - НТО, объект), общей площадью 21,00 кв.м., расположенный в торгово-остановочном комплексе по адресному ориентиру: г. Омск, Кировский АО, ул. Конева, остановка общественного

транспорта «11-й Микрорайон». Площадь НТО определена сторонами по внешнему периметру ограждающих элементов нестационарного торгового объекта (стены, иные конструктивные элементы) (пункт 1.1).

Специализация нестационарного торгового объекта: универсальная (продовольственные и непродовольственные товары, общественное питание) (пункт 1.2).

В пункте 1.4 Договора указано, что техническое состояние НТО полностью позволяет осуществлять его эксплуатацию для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора.

Согласно пункту 2.1 Договора срок аренды по настоящему договору составляет 12 (двенадцать) месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи НТО. В случае если ни одна из сторон не заявит за 2 (два) календарных месяца до окончания срока действия Договора о своем нежелании продлевать срок действия Договора, срок действия Договора считается возобновленным на каждые последующие 12 (двенадцать) календарных месяцев на тех же условиях. Количество возобновлений срока действия Договора возможно не более 6 (шести) раз подряд.

В пункте 2.2 Договора стороны предусмотрели, что Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке независимо от оснований, действий/бездействий Арендатора отказаться от настоящего договора, посредством направления Арендатору письменного уведомления об отказе от договора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления об отказе от договора. Уведомление о расторжении договора считается врученным Арендатору с момента поступления его в отделение почтовой связи по месту нахождения Арендатора, указанному в настоящем договоре, а равно направления уведомления посредством электронной почты, мессенджеров, по реквизитам, указанным в настоящем договоре.

Из раздела 3 Договора следует, что передача Арендодателем Арендатору и возврат НТО производятся по актам приема-передачи, приема-сдачи.

Согласно пункту 5.2.1 Договора размер ежемесячной арендной платы составляет 52 500 руб. в месяц, НДС не облагается. Расчетным периодом для оплаты арендной платы в целях Договора принимается календарный месяц.

Оплата производится ежемесячно на основании счета, выставленного Арендодателем, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.2.3).

В силу пункта 5.1.1 Договора для обеспечения добросовестного исполнения Договора Арендатор в течение 3 (трех) календарных дней с даты подписания настоящего Договора обязан внести обеспечительный платеж в размере 52 500 рублей, НДС не облагается (далее - Депозит), который удерживается Арендодателем весь срок действия Договора без начисления процентов за его использование.

16.01.2023 между Арендодателем и Арендатором подписан акт приема-передачи к Договору, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) НТО, обшей площадью 21,00 кв.м.. расположенный в торгово-остановочном комплексе по адресному ориентиру, г. Омск, Кировский АО, ул. Конева, остановка общественного транспорта «11 -Й Микрорайон».

В пункте 3 акта приема-передачи от 16.01.2023 стороны указали, что на момент передачи во временное владение и пользование (аренду) НТО капитального и текущего ремонта не требует, находится в исправном техническом н надлежащем санитарном

состоянии. Кроме того, в акте указано, что состояние передаваемого в аренду НТО - удовлетворительное, повреждения конструкций НТО, внешней и внутренней отделки, коммуникаций (энергоснабжение) и установленного оборудования отсутствуют. Рукописно указано: «вентиляционное отверстие во внешней стене ток».

Как указал истец, в момент подписания акта приема передачи НТО от 16.01.2023 Арендатором не были обнаружены существенные недостатки в техническом состоянии объекта, однако с изменением погодных условий и потеплением был обнаружен факт негерметичности потолочного покрытия. Так, 5 марта 2023 года Арендатором Арендодателю было направлено видеосвидетельство протекания крыши в НТО. В ответ на обращение Арендодатель обязался устранить проблему в ускоренном режиме. Ввиду непринятия Арендодателем действий по устранению проблемы 7 марта 2023 года Арендатором было направлено еще одно видеосвидетельство протекания, в котором зафиксировано усугубление проблемы и увеличение потока воды. Лишь 13 марта 2023 года Арендодателем были проведены работы по устранению проблемы. В сообщении направленном через мессенджер Арендодатель указал, что в период с 11-15 мая 2023 года были проведены работы, в ходе которых герметичность крыши была восстановлена. Однако ни работы, проведенные 13 марта, ни работы, проведенные 11-15 мая, не привели к устранению протекания воды, объект не герметичен.

По мнению Предпринимателя, указанное нарушение условий Договора ответчиком является для истца существенным, поскольку протекание потолочного покрытия не позволяет вести торговую деятельность из-за попадания влаги на клиентов и работников Арендатора, что подтверждается записями № 4, 5 и 7, сделанными клиентами Арендатора в книге отзывов и предложений. Протекание крыши является крайне негативным фактором, снижающим эффективность торговли и, соответственно, сумму выручки.

Истец указал, что протекание потолочного покрытия является препятствующим пользованию НТО недостатком, который не был оговорен арендодателем при заключении договора, не был заранее известен Арендатору и не должен был быть обнаружен Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, поскольку установить возможность протекания потолочного покрытия 16.01.2023 не представлялось возможным в связи с погодными условиями, в частности, отрицательной температурой, как внутри объекта, так и снаружи.

Поскольку претензия истца от 22 июня 2023 г. о расторжении Договора ответчиком оставлена без удовлетворения, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Между сторонами возникли вытекающие из договора аренды обязательственные правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества предусмотрена пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или

частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о соблюдении досудебного порядка, предшествующего обращению с иском о расторжении договора истцом соблюдены. 22.06.2023 Предприниматель направил Обществу предложение от 22.06.2023, в котором, ссылаясь на отсутствие герметичности крыши и участившиеся протекания, предложил расторгнуть Договор по соглашению сторон с условием возврата обеспечительного платежа.

В ответ на данное обращение в письме от 26.06.2023 ответчик сообщил, что техническое состояние принятого в аренду НТО полностью позволяет осуществлять его эксплуатацию для ведения торговой деятельности, положениями заключенного сторонами Договора возможность одностороннего внесудебного досрочного отказа Арендатора от Договора не предусмотрена. Учитывая, согласованный сторонами порядок расторжения договора, ООО «Капитал-Строй» отказало в расторжении Договора по указанным Арендатором основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано ранее, право требовать расторжения договора у арендатора возникает на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

В силу пункта 2 этой же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный Договор основания досрочного расторжения договора по требованию Арендатора не предусматривает.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Предприниматель утверждает, что объект передан с недостатками, не позволяющими его эксплуатировать по назначению. В качестве такого недостатка ИП ФИО1 указал на протекание крыши. На приложенных к иску видеозаписях зафиксированы случаи протекания кровли НТО в виде капель с потолочного покрытия. Кроме того, истцом в материалы дела представлена переписка с представителем Арендодателя, не оспоренная ответчиком, з которой следует, что по запросу Арендатора в марте чистили крышу от снега, в период с 11-15 мая 2023 года были проведены работы, в ходе которых герметичность восстановлена.

Истец не оспаривает тот факт, что какие-то работы Арендодателем по устранению протекания крыши проводились.

Между тем, настаивая на том, что объект передан с недостатками, не позволяющими его эксплуатировать, истцом не учтено следующее.

Пунктом 4.3.3 Договора установлена обязанность Арендатора поддерживать НТО, а также окружающую (прилегающую) его территорию в нормальном эксплуатационном и техническом состоянии, проводить текущий ремонт НТО своими силами и за свой счет,

нести расходы на содержание НТО и прилегающей к нему территории, обеспечивать надлежащий порядок и чистоту внутри и снаружи НТО, на окружающей его территории в границах благоустройства, в том числе очистку от снега, наледи, сосулек и т.п., в соответствии с Решением Омского городского совета от 25.07.2007 № 45, с которым Арендатор ознакомлен в момент подписания настоящего договора.

Таким образом, именно на истца как на Арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта, очистки от снега, наледи, сосулек.

В соответствии с частью 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией.

Из указанной нормы права следует, что текущий ремонт - это одна из мер, которые должны приниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной и исполнительной документации.

Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений» утвержден Перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 12 указанного Порядка к текущему ремонту относится замена и (или) восстановление отдельных элементов кровли, в том числе ее частей, если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения.

Из представленных в материалы дела видеозаписей следует, что протекание крыши является незначительным. Доказательств того, что устранение недостатков протекания крыши НТО требует капитального ремонта крыши или ее замены, истец не представил. При этом, как было указано ранее, Арендатор самостоятельно обязан производить текущий ремонт НТО. Доказательств того, что выявленные протекания кровли не относятся к проведению текущего ремонта, Предприниматель также не представил.

Суд обращает внимание на то обстоятельство, что сотрудниками Арендодателя была произведена очистка крыши от снега, что истцом не оспорено, в то время как обязанность по очистке от снега, наледи, сосулек также возложена на Предпринимателя. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что им самостоятельно производилась очистка крыши НТО от снега. В свою очередь, наличие снежного покрова

на крыше могло оказать давление на кровельное покрытие и вызвать его протекание.

Кроме того, из искового заявления следует, что протекания крыши истцом были зафиксированы в марте 2023 года и в июне 2023 года. О невозможности осуществления деятельности в период с марта 2023 года по июнь 2023 года (в апреле 2023 года, мае 2023 года) истец не сообщил.

По смыслу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению.

С учетом фактических обстоятельств и условий заключенного между сторонами Договора суд приходит к выводу о том, что выявленные Арендатором в процессе эксплуатации недостатки имущества не относятся к недостаткам, препятствующим его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и которые предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а являются недостаткам, которые подлежат устранению посредством проведения текущего ремонта, работ по поддержанию НТО в пригодном состоянии.

Ссылки истца на книгу отзывов и предложений, в которой записаны жалобы покупателей, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения с учетом установленных Договором обязанностей Арендатора. Кроме того, в представленной книге не указаны сведения о лицах, написавших заявления, в связи с чем невозможно установить действительность представленных записей.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о недоказанности наличия юридически значимых обстоятельств, необходимых для применения статьи 612 либо 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторжения Договора по требованию арендатора.

Досрочное освобождение (до прекращения в установленном порядке действия Договора) ИП ФИО1 объекта не свидетельствует о прекращении действия договора.

Поскольку Договор является действующим, основания для возврата Арендодателем Арендатору обеспечительного платежа отсутствуют.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска полностью отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина