Решение по делу № А63-9252/2025 от 05.09.2025 | АС Ставропольского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь Дело № А63-9252/2025 05 сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 05 сентября 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ксенофонтовой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олимп», Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

к администрации городского округа город-курорт Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, об обязании предоставить в аренду земельный участок,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олимп» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края (далее – комитет), администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее – администрация) о признании незаконным отказа комитета от 22.04.2025 № 20-1781/з в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:100102:560, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3, общей площадью 12 977 кв. м, для завершения строительства;

об обязании администрации и комитета предоставить заявителю в аренду в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олимп», Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, в аренду земельный участок с кадастром номером 26:30:100102:560, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3, общей площадью 12 977 кв. м для завершения строительства, сроком до 20.12.2028 года, путем подготовки, подписания и направления трех экземпляров договора аренды (с учетом уточнений, принятых к рассмотрению протокольным поредением

суда от 05.09.2025).

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, от комитета поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя. Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным его удовлетворить, провести судебное заседание и рассмотреть спор по существу в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле письменным доказательствам.

В обоснование заявленных требований общество в заявлении в суд указало, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 26:30:100102:560, площадью 12 977 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3, расположены, объекты незавершенного строительства: многоквартирные жилые дома. Поскольку в настоящее время строительство многоквартирных домов не завершено, а срок договора аренды истекает, общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства (о продлении ранее заключенного договора аренды до 20.12.2028). Решением комитета от 22.04.2025 в предоставлении испрашиваемого земельного участка отказано, так как земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства. Считает названное решение незаконным и нарушающим права общества и дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительстве, поскольку завершение строительства многоквартирных домов на спорном участке не было реализовано по причине не возможности увеличения максимальной мощности энергопринимающих устройств, так как строительство на спорном участке блокированных жилых домов было заменено на строительство четырех четырехэтажных домов.

Заинтересованные лица мотивированных отзывов на заявление суду не представили. Комитет в ходатайстве о проведении заседания в отсутствие его представителя просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объем.

Исследовав материалы дела, суд по существу заявленных требований пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что 21.07.2014 между администрацией города Ессентуки в лице исполняющей обязанности председателя комитета по муниципальной собственности города Ессентуки ФИО1 (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 664-3, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:100102:309, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, общей площадью 60 000 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на срок пять лет, с 21.07.2014 по 20.07.2019.

Основанием для заключения договора аренды послужил итоговый протокол от 07.70.2014 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В установленном законом порядке договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

17 ноября 2014 года постановлением администрации № 2805 утвержден проект планировки территории в границах улиц Пригородная и ФИО2 на территории муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки.

01 декабря 2014 года обществом получено разрешение на строительство № RU26304000-349 на возведение трехэтажных жилых домов 1, 2, 3 очередь, которые были введены в эксплуатацию 15.08.2016 (разрешение на ввод в эксплуатацию № 26- RU26304000-349-2014 на 1,2 и 3 очередь).

В последующем, постановлением администрации от 06.09.2016 № 1519 утвержден проект планировки территории, проект межевания территории в границах улиц Пригородная, ФИО2 на территории муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки.

20 марта 2017 года обществом получено разрешение на строительство трех семиэтажных домов ( № 26- RU26304000-57-2017), которые были введены в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию от 17.09.2019 № 26-RU26304000-57-2017, от 17.12.2020 № 26- RU26304000-57-2017, от 14.12.2022 № 26-30-28-2022).

Постановлением администрации от 16.04.2018 № 467 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, из земельного участка с кадастровым номером 26:30:100102:309 образовано 108 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 26:30:100102:560, общей площадью 12 977 кв. м.

На основании данного постановления обществу предоставлен в аренду без проведения торгов, в том числе земельный участок с кадастровым номером 26:30:100102:560, общей площадью 12 977 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (договор аренды земельного участка от 25.07.2018 № 377-3).

Как следует из пункта 1.3 указанного договора, основанием для его заключения являются постановление администрации от 16.04.2018 № 467 и договор аренды от 21.07.2014 № 664-3.

Срок договора аренды земельного участка № 377-з установлен с 29.05.2018 по 20.07.2019 (пункт 2.1).

Согласно пункту 4.3.3 договоров № 377-з арендатор вправе по истечении срока действия договора заключить договор аренды на новый срок в соответствии с действующим земельным законодательством на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю за два месяца до истечения срока действия договора.

19 ноября 2019 года комитетом (арендодателем) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 488-з, по условиям которого обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:100102:560, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3, площадью 12 977 кв. м, для завершения строительств, на срок с 21.07.2019 по 20.07.2025 (с учетом дополнительного соглашения, заключенного сторонами 03.06.2022 в соответствии с положениями пунктов 3, 4

статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ).

Согласно пункту 4.3.3 договоров № 377-з и № 488-з арендатор вправе по истечении срока действия договора заключить договор аренды на новый срок в соответствии с действующим земельным законодательством на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю за два месяца до истечения срока действия договора.

В 2019 году общество ввело в эксплуатацию двухтрансформаторную подстанцию ТП-269 и ЛЭП до строящихся жилых домов. Максимальная мощность ТП-269 составила 537 кВт из расчета на семь многоквартирных домов и домов блокированной застройки.

Подключение ТП-269 выполняло акционерное общество (АО) «Ессентукская сетевая компания» по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 05.12.2018 № 279.

В процессе строительства вышеуказанных семиэтажных домов общество приступило к реализации четвертого этапа строительства и освоению земельного участка с кадастровым номером 26:30:100102:560, на котором, согласно проекту планировки территории предполагалось строительство жилых блокированных домов.

Однако, при выезде специалистов общества с ограниченной ответственностью «Городское бюро градостроительного заказа» было установлено, что строительство жилых блокированных домов согласно схеме архитектурно-планировочной организации территории на отведенном заявителю месте невозможно. На основании этого в целях исполнения проекта планировки территории общество обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в проект планировки территории.

По результатам рассмотрения заявления общества и публичных слушаний постановлением администрации от 05.04.2022 № 573 внесены изменения в проект планировки территории, строительство блокированных жилых домов заменено на строительство четырех четырехэтажных домов.

22 января 2024 года обществу выданы разрешения № 26-30-01-2024 и № 26-30-01-2024 на строительство многоквартирных домов (жилого комплекса корпус 1, корпус 2, корпус 3, корпус 4) по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 26:30:100102:560, со сроком действия до 22.12.2028.

На основании указанных разрешений на строительство на спорном земельном участке обществом возвещены незавершенные строительством объекты: с кадастровым номером 26:30:100102:1574, степень готовности 31%, 1 этап строительства (1 корпус); с кадастровым номером 26:30:100102:1571, степень готовности 43%, 2 этап строительства (2 корпус), на которые за обществом 17.03.2025 зарегистрировано право собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2025 № КУВИ-001/2025-143337494.

22 декабря 2023 года общество обратилось в адрес АО «Ессентукская сетевая компания» с заявкой на увеличение максимальной мощности ранее присоединенных объектов энергопринимающих устройств, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в

районе ул. Пригородной, участок 3 (кадастровый номер 26:30:100102:560) с учетом ранее присоединенной мощности 81,12 кВт по 3 категории надежности, в связи с необходимостью строительства на спорном участке не домов блокированной застройки, а четырех четырехэтажных домов.

АО «Ессентукская сетевая компания» письмом от 27.12.2023 № 1452 сообщило заявителю о необходимости корректировки заявки в части указания уровней напряжения, а также предоставления дополнительных сведений.

12 января 2024 года обществом представлена уточненная заявка, согласно которой необходимо осуществить мероприятия по увеличению ранее присоединенной мощности до 496,12 кВт по 3 категории, с учетом ранее присоединенной мощности 81,12 кВт, из которой мощность 41,12 кВт по 2 категории надежности.

Согласно схеме технологического присоединения, трансформаторная подстанция ТП-269, находящаяся на балансе заявителя, присоединена от источника питания к фидерам: (основной) Ф «147» (резервный) ПС «Ессентуки-2», находящейся на балансе сетевой организации – публичного акционерного общества «Россети Северный Кавказ».

Письмом от 01.02.2024 № 287 АО «Ессентукская сетевая компания» сообщила обществу, что для технологического присоединения к электрическим сетям сетевой организации объекта общества «увеличение мощности ТП-269 по адресу: г. Ессентуки, в районе ул. Пригородная (кадастровый номер 26:30:100102:560), на общую мощность 496,12 кВт» АО «Ессентукская сетевая компания» разрабатывает индивидуальный проект.

Для устранения отсутствия технической возможности обществом в АО «Ессентукская сетевая компания» подана заявка на технологическое присоединение в вышестоящую сетевую организацию (ПАО «Россети Северный Кавказ»), в связи с тем, что между АО «Ессентукская сетевая компания» и ПАО «Россети Северный Кавказ» заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 15.03.2024 № 49020/2024/СТВ/ЦЭС/ПРЭС.

АО «Ессентукская сетевая компания» направлен в Региональную тарифную комиссию Ставропольского края материал об установлении платы за технологическое присоединения по индивидуальному проекту, в рамках технологического присоединения к электрическим сетям объектов общества.

Постановлением Региональной тарифной комиссии Ставропольского края от 21.03.2024 № 14/4 АО «Ессентукская сетевая компания» установлена плата за технологическое присоединения объектов общества по индивидуальному проекту к ТП-269, где плата за подключение составляла 21 315 722 рублей.

27 марта 2024 года АО «Ессентукская сетевая компания» направило в адрес общества проект договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 100, согласно пункту 10 которого размер платы плата за технологическое присоединения объектов заявителя индивидуальному проекту составил 21 315 722 рублей.

10 апреля 2024 года общество написало мотивированный отказ в подписании договора

(письмо № 130).

23 апреля 2024 года АО «Ставропольские городские электрические сети» на мотивированный отказ заявителя (письмо № 10/764) повторно направило в адрес общества проект договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 100.

Не согласившись с действиями АО «Ессентукская сетевая компания» общество 26.02.2025 и 07.05.2024 обратилось с жалобами в управление Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю.

По результатам рассмотрения жалоб общества управлением Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю в действиях акционерного общества «Ставропольские городские электрические сети» установлены признаки нарушения порядка расчета стоимости за технологическое присоединение, ответственность за которое предусмотрена статьей 9.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вынесено постановление о наложении штрафа по делу об административном правонарушении от 14.08.2024 № 026/04/9.21-1401/2024.

Также акционерному обществу «Ставропольские городские электрические сети» 15.08.2024 выдано предписание о принятии мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, а именно совершить действия по расчету размера паты за техническое присоединение с учетом положений абзаца 6 части 2 статьи 23.2 Федерального закона от 26.03.2033 № 35-ФЗ «Об электроэнергетики».

Не согласившись с вынесенными постановлением и представлением АО «Ставропольские городские электрические сети» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением об отмене решения № 026/04/9.21-1401/2024 и представления о принятии мер по установлению причин и условий, способствовавших совершения правонарушения от 06.08.2024 (дело № А63-16549/2024 на дату объявления резолютивной части по настоящему делу не рассмотрено).

02 апреля 2025 года, в соответствии с пунктом 4.3.3 договора № 488-з общество обратилось в комитет с заявлением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:100102:560 до 20.12.2028.

По результатам рассмотрения названного заявления комитетом принято решение об отказе в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:100102:560, изложенное в письме от 22.04.2025 № 20-1871/з, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 21.07.2019 по 20.07.2022 на основании договора аренды земельного участка от 19.11.2019 № 488-з.

Полагая, что названный отказ не соответствует требованиям ЗК РФ и нарушает принадлежащие заявителю права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Рассматриваемое заявление поступило в суд – 07.05.2025, то есть в пределах трехмесячного процессуального срока обжалования отказа в предоставлении муниципальной услуги, предусмотренного пунктом 4 статьи 198 АПК РФ.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ.

При наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

В то же время одним из условий для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов является наличие на момент заключения такого договора аренды основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, из числа оснований, предусмотренных

подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпунктом 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ регламентировано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на

котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения кооператива с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

Федеральным законом от 23.06. 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что

строительство этого объекта не было завершено.

С учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей

10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Как установлено материалами и дела и не оспаривалось заинтересованными лицами, постановлением администрации от 06.09.2016 № 1519 утвержден проект планировки территории, проект межевания территории в границах улиц Пригородная, ФИО2 на территории муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки.

20 марта 2017 года обществом получено разрешение на строительство трех семиэтажных домов ( № 26-RU26304000-57-2017), которые были введены в эксплуатацию 17.09.2019, 17.12.2020 и 14.12.2022.

На основании данного постановления обществу предоставлен в аренду без проведения торгов, в том числе земельный участок с кадастровым номером 26:30:100102:560, общей площадью 12 977 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на срок с 29.05.2018 по 20.07.2019 (договор аренды земельного участка от 25.07.2018 № 377-3).

19 ноября 2019 года комитетом (арендодателем) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 488-з, по условиям которого обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:100102:560, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородная, участок 3, площадью 12 977 кв. м, для завершения строительств, на срок с 21.07.2019 по 20.07.2025 (с у четом дополнительного соглашения, заключенного сторонами 03.06.2022 в соответствии с положениями пунктов 3, 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ).

В процессе строительства вышеуказанных семиэтажных домов общество приступило к реализации четвертого этапа строительства и освоению земельного участка с кадастровым

номером 26:30:100102:560, на котором, согласно проекту планировки территории предполагалось строительство жилых блокированных домов.

В декабре 2023 года общество обратилось в адрес АО «Ессентукская сетевая компания» с заявкой на увеличение максимальной мощности ранее присоединенных объектов энергопринимающих устройств, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3 (кадастровый номер 26:30:100102:560) с учетом ранее присоединенной мощности 81,12 кВт по 3 категории надежности, в связи с необходимостью строительства на спорном участке не домов блокированной застройки, а четырех четырехэтажных домов.

В марте и апреле 2024 года АО «Ессентукская сетевая компания» направило в адрес общества проект договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 100, согласно пункту 10 которого договора размер платы плата за технологическое присоединения объектов заявителю по индивидуальному проекту составил 21 315 722 рублей.

Не согласившись с условиями названного договора и действиями сетевой организации обратилось с жалобами в управление Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю, по результатам рассмотрения которых в действиях акционерного общества «Ставропольские городские электрические сети» установлены признаки нарушения порядка расчета стоимости за технологическое присоединение.

Вынесенные антимонопольной службой ненормативные правовые акты обжалованы сетевой организацией в судебном порядке и сетевой организацией не исполнены, доказательств обратного суду не представлено.

Из изложенного следует, что с декабря 2023 года по настоящее время вопрос увеличения мощности ранее присоединенных объектов энергопринимающих устройств и подключения возводимых обществом на спорном земельном участке многоквартирных домов не разрешен, что не позволяет заявителю завершить строительство объектов и сдачу их в эксплуатацию, соответственно нарушение срока строительства объекта связано в том числе с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должны быть подключены (технологически присоединены) объекты строительства.

Принимая во внимание изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, установленные в ходе рассмотрения дела, обстоятельства и представленные участниками процесса доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что не освоение в предусмотренный договором № 488-з спорного земельного участка, не связано с действиями обществ, а также что действия заявителя направлены на завершение начатого строительства предусмотренных проектом планировки многоквартирных домов и ввода их в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении спорного участка), публичный собственник спорного земельного участка не обращался в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, путем продажи с публичных торгов, суд пришел к выводу о том, общество в силу положений подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, как собственник находящихся на земельном участке с кадастровым номером 26:30:100102:560 незавершенных строительством объектов, вправе приобрести испрашиваемый земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения

строительства.

В противном случае возникают риски нарушения имущественных прав застройщика и его кредиторов (граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве), что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемое решение комитета, выраженное в письме от 22.04.2025 № 20-1781/з, об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:30:100102:560, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3, вынесено в отсутствие предусмотренных действующим законодательством оснований и, как следствие, нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем, оно в силу части 2 статьи 201 АПК РФ подлежит признанию незаконным, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в аренду уполномоченный орган по результатам рассмотрения такого заявления осуществляет подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю.

Постановлением администрации от 10.12.2019 № 1746 утвержден административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» (далее – Административный регламент), согласно пункту 2.21 которого предоставление услуги осуществляет администрация, подготовку документов, подтверждающих предоставление муниципальной услуги осуществляет комитет.

Результатом административной процедуры является подписание проекта договора аренды земельного участка руководителем комитета либо подписание уведомления об отказе в предоставлении муниципальной услуги (пункт 3.2.4).

Принимая во внимание приведенные иные положения Административного регламента, из которых следует, что испрашиваемую обществом муниципальную услугу (предоставление земельного участка в аренду без торгов) оказывает администрация, а технические функции по подготовке проекта договора аренды осуществляет комитет, суд в целях восстановления прав и законных интересов заявителя, счел необходимым обязать администрацию и комитет в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и

направить в адрес общества, для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:30:100102:560, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3, в целях завершения строительства многоквартирных жилых домов (жилого комплекса, корпус 1, корпус 2, корпус 3, корпус 4) на основании разрешений на строительство от 22.01.2024 № 26-30-01-2024, № 26-30-02-2024, сроком до 22.12.2028.

Выводы суда, сделанные в ходе рассмотрения дела, согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2023 по делу № А63-4067/2021.

Доводы участвующих в деле лиц, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд обществом платежным поручением от 05.05.2025 № 199 уплачена государственная пошлина в размере 50 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела заявитель ходатайствовал о возложении расходов по уплате государственной пошлины при рассмотрении данного дела на общество.

С учетом изложенного и в соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олимп», Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, изложенный в письме от 22.04.2025 № 20-1781/з, в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:100102:560, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3.

Обязать администрацию городского округа город-курорт Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Олимп», Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного

участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:30:100102:560, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в районе ул. Пригородной, участок 3, в целях завершения строительства многоквартирных жилых домов (жилого комплекса, корпус 1, корпус 2, корпус 3, корпус 4) на основании разрешений на строительство от 22.01.2024 № 26-30-01-2024, № 26-30-02-2024, сроком до 22.12.2028.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев