Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

18 ноября 2025 года Дело № А41-63109/2025

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2025 года Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров , при ведении протокола судебного заседания секретарем Чурсиной С.А. рассматривает в судебном заседании дело по иску ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ОЛЬХОВАЯ-9 (142701, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ДЭЗ № 6 (142701, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г ВИДНОЕ, УЛ БЕРЕЗОВАЯ, Д. 9, ПОМЕЩ. 26, ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ООО «ФИРМА СТАРТ»

о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим

в судебном заседании участвуют представители:

от истца (заявителя): ФИО1, паспорт РФ, доверенность от 20.06.2025, диплом , ФИО2, паспорт РФ – Председатель;

от ответчика: ФИО3, паспорт РФ, доверенность от 09.01.2025, диплом, ФИО4, паспорт РФ, доверенность от 18.12.2024, диплом

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «ОЛЬХОВАЯ-9» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ДЭЗ № 6» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на:

нежилое помещение IV, общая площадь 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821;

нежилое помещение V, общая площадь 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546

нежилое помещение VI, общая площадь 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, расположенные по адресу: <...>.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на то, что спорные помещения являются общедомовым имуществом.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик, в том числе, ссылается на пропуск сроков исковой давности.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство № 000174-289/08 р/с от 19.06.2008, застройщиком ООО «ФИРМА СТАРТ» (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 15.08.2007, ИНН: <***>) осуществлено строительство жилого комплекса по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Видное, мкр. 6, состоящего из пяти 12-16-18 этажных жилых корпусов.

Корпус № 8, в указанном мкр. 6, введен в эксплуатацию 30.04.2010 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50503000-088/10-р/в).

Распоряжением администрации Ленинского муниципального района Московской области № 1686-р/о от 18.05.2010, корпусу № 8 мкр. 6 присвоен почтовый адрес: 142701, <...>.

08.09.2011 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации права собственности ответчика - ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМАНИЯ ДЭЗ № 6», на следующие объекты права, расположенные по адресу: <...> (далее – Спорные помещения):

нежилое помещение IV, общая площадь 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821, ранее присвоенный государственный ученый номер 50-50-21/078/2011-097

нежилое помещение V, общая площадь 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546, ранее присвоенный государственный ученый номер 50-50-21/078/2011-098

нежилое помещение VI, общая площадь 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, ранее присвоенный государственный ученый номер 50-50-21/078/2011-096

Право собственности ответчика на указанные нежилые помещения зарегистрированы на основании Договора участия в долевом строительстве № 8/14-неж от 24.12.2008, заключенного между ООО «ФИРМА СТАРТ» (Застройщик) и ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ДЭЗ № 6» (Участник долевого строительства), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU50503000-088/10-р/в и акта передачи нежилого помещения от 28.0.2010.

На основании Договора аренды нежилых помещений № 2 от 19.09.2011 спорные нежилые помещения № IV, V, VI, расположенные по адресу: <...>, были переданы ответчиком в аренду ТСЖ «Березовая Роща-1» с целью размещения офиса для осуществления уставной деятельности (п.1.1.).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пунктах 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.09 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Регистрация права индивидуальной

собственности на общее имущество не изменяет установленный жилищным законодательством правовой статус этого имущества. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" определено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. К отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факты установленные судом при рассмотрении одного дела, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела, что вытекает из принципов общеобязательности и исполнимости вступивших в законную силу судебных решений в качестве актов судебной власти, обусловленных ее прерогативами.

Исходя из этого, преюдициальность обозначает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение.

Преюдициальность служит средством поддержание непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 октября 2017 года по делу N А41-5541/17, оставленным без изменения постановлением десятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 г., отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Ольховая-9" к ООО "УК ДЭЗ N 6" л признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 24.12.2008 N 8/14 неж, и возврата в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного дома нежилых помещений №№ IV, V, VI, общей площадью 23,3 кв. м, 22,7 кв. м и 22,8 кв. м, соответственно, расположенных по адресу: <...>.

С целью проверки доводов и возражений сторон, а также являются ли спорные нежилые помещения объектами общего имущества многоквартирного дома, определением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2017 года по делу N А41-5541/17 назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено АНО "Бюро судебных экспертиз" эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Фактически предназначены или нет помещения: N IV площадью 22,7 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:821; N V площадью 22,8 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:1546; N VI площадью 23,3 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:1781, для обслуживания более одного помещения в данном доме в том числе и помещений, отнесенных к общедомовому имуществу, находящиеся в антресолях здания N 9 по ул. Ольховая в г. Видное.

2) Имеется или нет иной вход в помещения, относящиеся к общедомовому имуществу, находящиеся в антресолях здания, без использования помещений: N IV площадью 22,7 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:821; N V площадью 22,8 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:1546; N VI площадью 23,3 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:1781, расположенных в доме N 9 по ул. Ольховая в г. Видное.

Согласно экспертному заключению от 25.07.2017 N 1667 (т. 2 л.д. 87 - 145), по первому вопросу эксперт пришел к следующим выводам:

Фактически предназначены помещения: N IV площадью 22,7 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:821; N V площадью 22,8 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:1546; N VI площадью 23,3 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:1781, - для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе и помещений, отнесенных к общедомовому имуществу, находящихся в антресолях здания N 9 по ул. Ольховая в г. Видное.

По второму вопросу эксперт пришел к следующим выводам:

Не имеется иной вход в помещения, относящиеся к общедомовому имуществу, находящихся в антресолях здания, без использования помещений: N IV площадью 22,7 кв. м, кадастровый номер 50:21:0020104:821; N V площадью 22,8 кв. м, кадастровый номер 50: 21:0020104:1546; N VI площадью

23,3 кв. м, кадастровый номер 50: 21:0020104:1781, - расположенных в доме N 9 по ул. Ольховая в г. Видное.

Вместе с тем, судами по делу N А41-5541/17 указано на то, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Судами указано, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (пункты 3, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Судами указано, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности в соответствии со статьей 199 ГК РФ, рассматривая которое, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года и течение данного срока по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Истец не является стороной договоров участия в долевом строительстве от 24.12.2008 N 8/14-неж, поэтому для него течение срока в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ начинается с момента, когда истец узнал о его исполнении.

Как следует из искового заявления, истцу стало известно об исполнении договоров участия в долевом строительстве от 24.12.2008 N 8/14-неж при заключении договора аренды от 26.12.2013 N 26/12/2013-01, то есть 26.12.2013, тогда как с иском истец обратился 26.01.2017, то есть с пропуском, установленного в пункте 1 статьи 181 ГК РФ срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу вышеизложенной правовой позиции, закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09, необходимо учитывать, что при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в

многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов; оно лишь уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме.

В этой связи срок исковой давности следует исчислять в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда сам обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Таким образом, к предмету судебного исследования по заявленному иску должны быть отнесены вопросы о том, когда возникло право собственности на первые помещения в доме, когда жильцы (собственники помещений) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.03.2016 N Ф02-699/16 по делу N А19-2549/2015).

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные помещения от 08.09.2011 следует, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано администрацией Ленинского муниципального района Московской области 30.04.2010 года, помещения переданы ответчику по акту приема-передачи 28.05.2010.

Следовательно, собственники многоквартирного дома могли при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав в 2010 году.

С учетом вышеизложенного, суды указали на пропуск истцом сроков исковой давности.

Оснований для переоценки доводов судов в рамках настоящего дела не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано

Судья А.О. Уваров