АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214000 http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ

город Смоленск

21 декабря 2023 года Дело № А62-670/2022

Резолютивная часть решения оглашена 21 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2023 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе: председательствующего по делу судьи Савчук Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зеленковой М.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к закрытому акционерному обществу «Универсам «Центральный» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании самовольной постройкой – здание Универсальный продовольственный магазин, площадью 9497,1 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020612:156 по адресу: <...>.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент государственного строительного и технического надзора Смоленской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

встречному исковому заявлению

закрытого акционерного общества «Универсам «Центральный»» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) о признании права собственности на объект недвижимости

при участии в судебном заседании до перерыва:

от Администрации- ФИО1- представитель по доверенности № 241 от 16.10.2023, паспорт, диплом,

от ЗАО «Универсам «Центральный»»: ФИО2 – представитель по доверенности, паспорт,

остальные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

после перерыва: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Смоленска (далее также- истец по первоначальному иску; Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Универсам «Центральный» (далее также- ЗАО «Универсам «Центральный»; ответчик по первоначальному иску) о признании самовольной постройкой – здание Универсальный продовольственный магазин, площадью 9497,1 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020612:156 по адресу: <...> а и обязании привести его в первоначальное состояние до реконструкции своими силам и за свой счет.

Исковые требования мотивированы выявлением факта самовольной реконструкции объекта без получения разрешительной документации (строительство пристройки для размещения пассажирского лифта и внутри здания монтаж эскалатора).

Департаментом Департамент строительного и технического надзора Смоленской области в ходе проведения выездной проверки в период с 22.12.2021 по 24.12.2021 года установлено, что на момент проведения проверки выполняются работы по реконструкции объекта без получения разрешительной документации.

С учетом предоставленных Администрации полномочий положениями статьи 55.32 ГрК РФ истец обратился в суд с иском.

ЗАО «Универсам «Центральный» представило возражения, указав, что до начала строительных работ при разработке проектной документации по реконструкции ООО «Вертикаль ТМ» указала об отсутствии необходимости получения разрешения на реконструкцию, что отражено в проекте.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Вертикаль ТМ» правовую позицию по делу не представило.

ЗАО «Универсам «Центральный» подало встречный иск о признании права собственности на реконструированный объект- здание Универсальный продовольственный магазин, площадью 10686,2 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020612:156 по адресу: <...>.

В процессе рассмотрения спора истцом по встречному иску заявлено ходатайство о проведении по делу строительно-технической экспертизы в целях установления технического состояния строительных конструкций спорного объекта, пожарно-технической экспертизы с целью проверки соответствия объекта требованиям пожарной безопасности и землеустроительной экспертизы с целью проверки расположения объекта на земельном участке.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 21.06.2023 по делу назначены судебные строительно-техническая и пожарно-техническая экспертизы.

В суд поступили экспертные заключения. Определением суда от 16.11.2023 производство по делу возобновлено.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта ФИО3 реконструкция объекта проведена в соответствии с требованиями нормативных документов и не оказала влияния на пожарную безопасность объекта. Пожарная безопасность объекта обеспечена и подтверждена расчетом пожарного риска, выполненных ООО «ПромПрогресс». На момент проведения обследования на объекте спорное здании соответствует требованиям пожарной безопасности, установленным техническими регламентами, принятыми в соответствии с ФЗ «О техническом регулировании» и индивидуальный пожарный риск не превышает нормативное значение.

Согласно экспертному заключению экспертов ФИО4 (инженер- строитель) и ФИО5 (кадастровый инженер) объект недвижимого имущества: здание Универсальный продовольственный магазин, площадью кв.м с кадастровым номером 67:27:0020612:156 по адресу: <...> соответствует строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, иным техническим регламентам, а именно:

- СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 3.02.01-87»;

- ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований».

- СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

- ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

- СП 70.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»;

- СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции» - СП 17.13330.2017 «Кровли»

- СП 15.13330.2020 Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-22-81* (с Изменениями N1,2, 3).

- СП 16.1333tf.2017 «Стальные конструкции». Свод правил. Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиП 11-23-81*" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N791)

- СП 134.13330.2012 Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования;

- СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;

- СП 134.13330.2012 Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования;

- СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха - актуализированная редакция СНиП 41-01-2003.

- Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов";

- Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»;

Использование объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 67:27:0020612:156, расположенного но адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 12в качестве «здания Универсальный продовольственный магазин» не нарушает требования Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правила землепользования и застройки города Смоленска, утверждённых постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021г. № 2531-адм «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Смоленска», с внесёнными изменениями от 10.08.2022 № 2309-адм постановлением Администрации города Смоленска «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Смоленска».

Согласно Правилам обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 техническое состояние объекта оценивается как исправное, при котором отсутствуют видимые повреждения, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует.

Строительные конструкции объекта исследования выполнены согласно строительным нормам и требованиям и находятся в работоспособном состоянии. Обследуемый объект является капитальным, с неизменяемыми строительными конструкциями, конструктивные схемы и используемые строительные материалы способны обеспечить требуемые показатели надежности и долговечности здания. Несущая способность строительных конструкций соответствует требуемым нагрузкам.

Здание не создает угрозу жизни и здоровью людей по несущей способности, и пригодно к дальнейшей эксплуатации.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" объекта недвижимого имущества: «здание Универсальный продовольственный магазин, площадью 10686.2 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020612:156 по адресу: <...>» относится к нормальному уровню ответственности.

В качестве правового основания возникновения права собственности ЗАО «Универмаг Центральный» ссылается на статьи 12, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании стороны поддержали ране изложенную правовую позицию, после перерыва, объявленного в судебном заседании, стороны не явились, извещены надлежащим образом.

Суд ознакомился с доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующим выводам.

Объект капитального строительства- здание Универсальный продовольственный магазин, площадью 10686,2 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020612:156 по адресу: <...> в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Смоленска, утверждёнными постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм «Об утверждении Правил землепользование и застройки города Смоленска» с внесенными изменениями от 10.08.2022 № 2309-адм, находится в зоне ОД-размещения объектов общественно-делового назначения.

В рамках проверки Департамента строительного и технического надзора Смоленской области, а также муниципального земельного контроля установлен факт самовольной реконструкции объекта без получения разрешительной документации (строительство пристройки для размещения пассажирского лифта и внутри здания монтаж эскалатора).

Судом установлено, что работы по реконструкции объекта начаты ЗАО «Универсам Центральный» без получения разрешения на реконструкцию, что было обусловлено введением в заблуждение ООО «Вертикаль», разработавшим проектную документацию. Так, согласно проектной документации «Реконструкция ТК «Центрум» в части вертикального транспорта, <...>, разработанной ООО «Вертикаль ТехМонтаж», 2021 проектом предусмотрена установка сборной металлокаркасной лифтовой приставной шахты с последующей установкой лифтового оборудования и монтаж несущих конструкций для установки двух эскалаторов. При этом разработчик указал об отсутствии необходимости разработки мероприятий по защите существующих фундаментов от разрушений и инженерных решений, обеспечивающих защиту объекта капитального строительства от опасных природных и техногенных процессов, необходимости получения разрешительной документации.

В последующем по заданию ЗАО «Универсам Центральный» разработана проектная документация «реконструкция ТЦ «Центрум» в части вертикального транспорта ИП ФИО6 Скалка В.П., 2022, по которой произведено завершение работ по реконструкции.

Из содержания ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это

необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ст. 1, 2, 8, 9, 30, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм правил о безопасности.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающаяся правового режим самовольной постройки, предусматривает возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Данная норма регулирует различные по своей правовой природе правоотношения - как административные (связанные с совершением публичного деликта осуществлением строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из представленных документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020612:310, с видом разрешенного использования- объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) принадлежит ЗАО «Универсам Центральный» на праве собственности. В процессе рассмотрения спора Администрацией города Смоленска и АО «Универсам Центральный» заключено соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не

разграничена и земельного участка, находящегося в частной собственности от 17.05.2023, с учетом чего замечания в части расположения спорного объекта в границах земельного участка устранены, что отражено в экспертном заключении Морозовой О.А.

Исходя из положений абзаца четвертого пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам.

О соблюдении вышеуказанных условий свидетельствуют следующие документы, содержащиеся в материалах дела: заключения экспертов, представленные в материалы дела. Также в материалы дела представлена исполнительская документация при производстве работ, акты обследования специалистов, акты строительного контроля при производстве работ.

Представитель ответчика возражений относительно достоверности сделанных экспертом выводов не представил.

Оснований для непринятия судом указанных заключений как доказательств соответствия объекта строительно-техническим пожарным нормам, правилам землепользования и застройки не имеется, доводов, опровергающих названные выводы, не приведено.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом содержащиеся в постановлении Пленума N 10/22 разъяснения не содержат категоричного вывода об отказе в признании права собственности на постройку лишь в силу отсутствия разрешения на строительство.

Из вышеизложенных положений постановления Пленума N 10/22 следует вывод о необходимости проверки действий застройщика при осуществлении строительства, не исключая возможности признания права на самовольную постройку, проверяя в каждом случае поведение как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истцом на стадии реконструкции не приняты меры к введению спорного объекта в оборот с соблюдением установленного порядка, однако данное нарушение не связано с злоупотреблениям правом, поскольку являлось результатом действий ООО «Вертикаль», которое при разработке проектной документации указало об отсутствии необходимости получения разрешения на реконструкцию.

Поскольку отсутствие разрешения на реконструкцию как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки либо приведение ее в первоначальное состояние гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, о чем было также указано в определении Верховного Суда РФ от

17.12.2019 N 306-эс19-15447, определении Верховного Суда РФ от 06.06.2022 N 308-эс21- 4522, суды должны были дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела.

При рассмотрении дела было установлено, что объект согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком приняты все меры к его надлежащей эксплуатации с учетом разработанной проектной документации.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью.

Суд, удовлетворяя исковые требований о признании права собственности на самовольно реконструированный спорный объект, исходит из того, что все предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условия для признания права собственности на спорный объект соблюдены, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто иными доказательствами.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Требования Администрации об обязании ответчиков привести объект капитального строительства (здание универсального продовольственного магазина) в первоначальное состояние до реконструкции не подлежат удовлетворению.

С иском о сносе самовольной постройки в силу статьи 222 Гражданского кодекса вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Администрация, обращаясь с иском в суд, обосновала его наличием у спорного недвижимого объекта признаков самовольной постройки, созданного без получения разрешения на реконструкцию.

С учетом установления в рамках настоящего спора возможности сохранения объекта, реконструированного с нарушением порядка получения разрешительной документации, исковые требования Администрации удовлетворению не подлежат. Судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходы на проведение экспертизы суд относит на ЗАО «Универсам Центральный», как лицо, ответственное за создание самовольно реконструируемого объекта.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Встречные исковые требования закрытого акционерного общества «Универсам «Центральный» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить- признать право собственности закрытого акционерного общества «Универсам «Центральный» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект недвижимости: «Универсам продовольственный магазин», площадью 10 686,2 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020612:156, расположенный по адресу: <...>.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Л.А.Савчук