Решение по делу № А33-30003/2024 от 09.06.2025 | АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

09 июня 2025 года

Дело № А33-30003/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 мая 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 09 июня 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Летникова И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс Эльдорадо» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>);

- департамента градостроительства администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии Прокуратуры Красноярского края,

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности №43 от 27.12.2024, представлен оригинал диплома о высшем юридическом образовании, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО2 – директора ООО «Торговый комплекс Эльдорадо» на основании решения от 13.06.2013, личность удостоверена паспортом (после перерыва),

от Прокуратуры Красноярского края: ФИО3, помощника прокурора Октябрьского района г. Красноярска, представлено служебное удостоверение №380188,

слушателя,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс Эльдорадо» (далее – ответчик), содержащим требование об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:175458, степенью готовности 83%, площадью 9291,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> зд. 166, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», а также об обязании ответчика направить в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разрешительную (разрешения на строительство), проектную и техническую документацию в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:175458, в 10-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 01.10.2025 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю и департамент градостроительства администрации города Красноярска. К участию в деле также привлечена Прокуратура Красноярского края.

Предварительное судебное заседание откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 17.04.2025.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Протокольным определением от 17.04.2025 судебное разбирательство отложено на 16.05.2025.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 15 час. 40 мин. 26.05.2025.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца исковые требования поддержал. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Представитель Прокуратуры Красноярского края исковые требования поддержал.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Торговый комплекс Эльдорадо» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 20.10.2021 № 311, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300261:471, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Сурикова, 18-20, общей площадью 3 056,00 (три тысячи пятьдесят шесть целых) кв.м. с наложением на охранную зону инженерных коммуникаций, охранную зону объектов культурного наследия регионального значения: «Женская прогимназия», 1870-1875 гг. пр. Мира, 37; «Епархиальное училище. Псевдорусский стиль», 1854 г., арх. ФИО5, пр. Мира, 39 (пр. Мира, 37), охранную зону объекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Ремесленная управа», ул. Карла Маркса, 52, охранную зону объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Раззореновых», кон. XIX в., пр. Мира, 43/ул. Сурикова, 25, (далее - участок), в границах, указанных в выписке ЕГРН об Участке, которая прилагается к настоящему договору и является его - неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строит с кадастровым номером 24:50:0000000:175458 (гостиница).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 06.07.2015. Копия договора аренды земельного участка от 06.07.2015 № 942 представлена в материалы дела.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 02.09.2021 по 01.09.2024.

Из пункта 2.3 договора следует, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 02.09.2021 - дата решения арбитражного суда красноярского края по делу № А33-10028/2021.

Согласно акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование арендатору считается 01.07.2015.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что по окончанию срока действия договора, договор считается соответственно расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашений и дополнительного уведомления арендатора.

Согласно подпункту 4.4.10 пункта 4.4 договора после окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.04.2024 № КУВИ-001/2024-221259436 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 124:50:0000000:175458, расположенный по адресу: Красноярский край, городской округ город Красноярск, <...> здание 16б, площадь 9291,2м2, принадлежит на праве собственности ООО «Торговый комплекс Эльдорадо» с 11.05.2007, Степень готовности объекта незавершенного строительства - 83%. Указанный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300261:471.

Ссылаясь на то, что земельный участок по акту приема-передачи не передан департаменту, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление и дополнение к нему, согласно которым ответчик не согласен с заявленными исковыми требованиями по следующим основаниям:

- в соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.05.2019, степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 70%. В настоящий момент, степень готовности объекта незавершенного строительства превышает 70% и составляет 83% в связи с непрекращающимися работами по завершению строительства гостиницы ответчиком. Указанный факт свидетельствует о заинтересованности собственника объекта в строительстве и завершении строительства, значительных материальных вложениях ответчика и необходимости времени для завершения строительства объекта;

- выдача разрешения на строительство осуществлена истцом намеренно с целью создания условий невозможности завершения строительства, т.к. в отсутствие разрешения на строительство выполнение работ по строительству (реконструкции) не могло быть осуществлено в связи с тем, что подобные действия образуют состав административного правонарушения;

- администрация г. Красноярска, как собственник земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300261:471, намеренно изменила вид разрешенного использования с размещения гостиницы на размещение объектов торговли, что подтверждается актуальной выпиской из ЕГРН. Данное действие осуществлено с целью невозможности ответчиком заключить договор аренды, получить разрешение на строительство ввиду несоответствия вида разрешенного использования;

- изменение вида разрешенного использования земельного участка и, соответственно, вида назначения здания с объекта торговли на гостиницу повлекло для ответчика корректировку всей документацию в части необходимости реконструкции объекта незавершенного строительства, т.в. в отношении зданий гостиницы применяются отличные нормативные требованию, подлежит применению иная нормативно-техническая документация (СП, СНиП и пр.);

- ООО «ТК Эльдорадо» с 2015 года по 2024 год увеличило степень готовности объекта незавершенного строительства до 83%;

- в период актуального договора аренды от 20.10.2021 № 311 со стороны департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска предпринимались попытки иными способами вернуть земельный участок из пользования ответчика: в рамках дела № А33-560/2023 заявлен иск о расторжении договора аренды и возврате земельного участка. В удовлетворении исковых требований администрации в отказано. Однако наличие такого судебного спора в период действия договора аренды от 20.10.2021 № 311 понизило экономическую привлекательность объекта для привлекаемых ответчиком инвесторов.

В подтверждение доводов, изложенных в отзыве, ответчиком представлены следующие документы: распоряжение администрации г. Красноярска от 24.04.2003 № 1071-арх; разрешение на строительство от 22.09.2003 № 288 (до 31.12.2003) на выполнение работ по сносу построек; распоряжение администрации г. Красноярска от 10.11.2004 № 2910-арх; разрешение на строительство от 30.01.2004 № 288 (до 01.05.2004) на выполнение выноса существующих электрических и тепловых сетей; ответ Администрации г. Красноярска от 18.08.2003 № 01 на обращение ООО «ТК Эльдорадо» о расселении жителей; письмо от Комитета по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Красноярского края от 06.02.2004 № 01-07/об-99; разрешение Комитета по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Красноярского края от 03.02.2004 на изучение недвижимого памятника истории и культуры; письмо от Комитета по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Красноярского края от 28.05.2004 № 01-07/об 4601; разрешение на строительство № 288 от 16.11.2004 до 31.12.2005 на проведение земляных работ по устройству котлована; письмо о согласовании земляных работ от 24.06.2004, исх. № 462-ГПН; договор аренды № 1746 от 04.08.2005; договор аренды № 1079 от 13.06.2006; разрешение на строительство № 288 от 05.10.2006 до 14.07.2007; распоряжение администрации г. Красноярска № 922-арх об утверждении градостроительных планов № 931-948 от 23.03.2007; договор аренды № 1625 от 10.07.2007; распоряжение администрации г. Красноярска № 2404-арх о продлении срока аренды от 27.08.2007; разрешение на строительство № 288 от 29.01.2008 до 09.11.2010; распоряжение администрации г. Красноярска № 1055-ж о продлении срока предварительного согласования места размещения объекта до 24.05.2011 от 22.08.2008; договор аренды № 1022 от 11.06.2009; распоряжение администрации г. Красноярска № 52-ж о продлении срока аренды з/у с к.н. 24:50:0300261:122 до 10.11.2013 от 25.01.2011; распоряжение администрации г. Красноярска № 450-ж о предоставлении в аренду з/у с к.н. 24:50:0300261:124 на 3 года от 11.05.2011; разрешение на строительство № 288 от 01.08.2011 до 09.11.2013; план-график завершения строительства торгово-офисного здания; договор аренды № 942 от 06.07.2015; договор подряда от 17.07.2013 (проектная документация на реконструкцию гостиницы); договор подряда от 30.03.2016 № 61 (авторский надзор); выписка из ЕГРН на з/у с к.н. 471; технический план от 2021 г. по степени готовности; акт приема-передачи в муниципальную собственность от 30.04.2003; договор купли-продажи от 26.03.2001; акт приема-передачи в муниципальную собственность от 30.04.2002; договор купли-продажи от 15.11.2000; акт передачи жилого помещения от 11.04.2002; акт приема-передачи в муниципальную собственность жилых помещений от 03.06.2002; акт приема-передачи в муниципальную собственность жилых помещений от 31.05.2002; договор купли-продажи от 08.12.2000; договор купли-продажи от 16.04.2004; договор № 1408 от 29.03.2002 (с дополнениями); список предоставляемого жилья для расселения; постановление 3 ААС по делу № А33-12419/2007 от 14.04.2008; постановление ФАС ВСО по делу № А33-12419/2007 от 22.07.2008; распоряжение администрации г. Красноярска от 24.04.2003 № 1071-арх; решение Центрального районного суда г. Красноярска от 30.08.2007; распоряжение администрации г. Красноярска от 23.11.2005 № 2733-арх; распоряжение администрации г. Красноярска от 28.12.2005 № 3135-арх.; распоряжение администрации г. Красноярска от 16.06.2006 № 1451-арх.; распоряжение администрации г. Красноярска от 27.08.2007 № 2404-арх.; договор аренды земельного участка № 1746 от 04.08.2005; договор аренды земельного участка № 916 от 26.05.2006; договор аренды земельного участка № 1625 от 10.06.2007; договор аренды земельного участка № 1022 от 11.07.2009; договор № 1408 об участии в развитии и реконструкции инженерной инфраструктуры, социальной сферы, благоустройства, строительства объектов недвижимости на территории города Красноярска от 29.03.2002; письмо от Администрации г. Красноярска № 2280 от 12.02.2002; дополнительное соглашение от 25.08.2005 к договору № 1408 об участии в развитии и реконструкции инженерной инфраструктуры, социальной сферы, благоустройства, строительства объектов недвижимости на территории города Красноярска от 29.03.2002; договор купли-продажи от 26.03.2001 с актом приёма-передачи в муниципальную собственность; договор купли-продажи от 15.11.2000 с актом-приёма-передачи в муниципальную собственность; акт приёма передачи в муниципальную собственность от 03.06.2002; договор купли-продажи от 08.12.2000 с актом-приёма передачи в муниципальную собственность; скриншоты, подтверждающие закупку мебели на объект.

Третье лицо – департамент градостроительства администрации города Красноярска в отзыве указало, что 27.09.2024 письмом № 01/6381-дг департамент градостроительства уведомил ответчика о прекращении действия разрешения на строительство № 288 от 22.09.2003 в соответствии с п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ.

От Прокуратуры Красноярского края поступили пояснения по делу, согласно которым поддержано исковое заявление.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: признанием права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным решения собрания, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, самозащиты права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения, неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом.

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект,

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен: до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015. Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 02.09.2021 по 01.09.2024.

Доказательства завершения строительства объекта на дату окончания срока действия договора ответчиком в материалы дела не представлены.

Судом установлено, что согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 года).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Условия договора предусматривали однократность предоставления земельного участка для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства, а положения земельного законодательства не позволяют предоставление земельного участка для завершения строительства объекта повторно.

Из материалов дела следует, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 20.10.2021, в связи, с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта «б» статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд принимает во внимание, что доказательства завершения строительства, в том числе в период действия договора аренды в материалы дела не представлены. Представленный истцом акт осмотра от 20.03.2024 не может быть принять в качестве доказательства завершения строительства, поскольку подготовлен ответчиком в одностороннем порядке, при этом доказательства наличия у ответчика специальных познаний в области строительства не представлены.

В силу статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица участвующие в деле самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о недоказанности факта завершения строительства и возможности применения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, судом отклоняются как необоснованные и документально не подтверждённые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что в силу закона арендатор был лишен права изменить вид разрешенного использования земельного участка (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), ответчик полагает, что у него отсутствовала возможность разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в соответствии с пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Аналогичные положения содержатся в абзаце 2 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из указанных нормативных положений следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществлять только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентов, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Таким образом, в соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации ответчик был вправе был получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства (не изменяя при этом вид разрешенного использования земельного участка), достроить указанный объект и в дальнейшем использовать данный объект и земельный участок без приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента.

Указанный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении №307-ЭС24-9661 от 22.10.2024.

Доказательства в подтверждение своей правовой позиции ответчиком не представлены. Представленные ответчиком документы не подтверждают факт нарушения срока завершения строительства спорного объекта исключительно по причине совершения органами государственной власти, органами местного самоуправления или лицами, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, действий (бездействия), препятствующих своевременному завершению строительства. Само по себе осуществление указанными органами действий, входящих в их компетенцию не является безусловным основанием для неприменения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные ответчиком действия ответчиком не оспорены, в установленном законом порядке неправомерными (незаконными) не признаны. На основании изложенного суд отклоняет доводы ответчика о наличии препятствий со стороны административных органов в завершении строительства спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии всей совокупности правовых оснований для изъятия у ответчика спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее по тексту - Правила).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно подпункту «з» пункта 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать: начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с Правилами публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства с учетом его степени готовности должна быть определена при определении начальной цены предмета аукциона на основании оценки его рыночной стоимости при реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Истцом требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено, в том числе после проведения судебной экспертизы по ходатайству ответчика, с учетом заявленных администрацией требований проведение оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования суда с учетом сформулированных требований не входит.

Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не является.

Исходя из заявленных администрацией требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, учитывая статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правила, не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведению публичных торгов, суд удовлетворяет требование истца об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс Эльдорадо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:175458, степенью готовности 83%, площадью 9291,2 кв.м, расположенный по адресу: <...> зд. 166, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом результата рассмотрения настоящего спора, освобождения истца от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 80 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс Эльдорадо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:175458, степенью готовности 83%, площадью 9291,2 кв.м, расположенный по адресу: <...> зд. 166, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс Эльдорадо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) направить в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) разрешительную (разрешения на строительство), проектную и техническую документацию в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:175458, в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс Эльдорадо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 80 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 01 октября 2024 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

Судья

И.В. Летников