ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
16 мая 2025 года
Дело № А70-26286/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2025 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.,
судей Лотова А.Н., Сафронова М.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бралиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2972/2025) общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2025 по делу № А70-26286/2024 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 625049, <...> «а») к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 625004, <...>) о признании недействительным решения от 28.10.2024 № 241028003/15-4 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» – ФИО1 по доверенности от 20.04.2023 сроком действия по 31.12.2025, паспорт, диплом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «СнабТел» (далее – заявитель, ООО «СнабТел», Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, Департамент) о признании недействительным решения от 28.10.2024 № 241028003/15-4 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.
В качестве восстановления нарушенного права Общество просило обязать Департамент заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства сроком на 3 года.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2025 по делу № А70-26286/2024 суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование судебного акта суд указал, что между Департаментом и заявителем 13.05.2016 был заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0208001:200 однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0208001:6869, срок действия которого был определен по 12.05.2019. Заявителем не представлено доказательств завершения строительства объекта в установленные договором сроки, не указаны причины невозможности завершения строительства объекта, что противоречит позиции относительно добросовестности исполнения обязательств по договору аренды.
Не соглашаясь с решением суда, Общество в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность изъятия из гражданского оборота объекта незавершенного строительства допускается лишь в судебном порядке в рамках рассмотрения требования публичного собственника участка, заявленного в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); доказательств того, что Департамент к моменту обращения ООО «СнабТел» с заявлением о заключении договора аренды воспользовался правом на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в материалах дела не имеется.
Надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) Департамент явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу не предоставил, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие данного лица по имеющимся материалам.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя просил апелляционную жалобу удовлетворить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании распоряжения от 31.01.2006 №96/14-з Департаментом был предоставлен ООО «СнабТел» в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 72:23:0208001:0200 площадью 4 037 кв.м. для строительства производственной базы в г. Тюмени на ул. Полевая, категория земель – земли поселений.
Во исполнение указанного распоряжения между Заявителем (Арендатор) и Департаментом (Арендодатель) 18.04.2006 был заключен договор аренды №23-30/498 земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 08 001:0200 площадью 4 037 кв.м. для строительства производственной базы сроком с 31.01.2006 по 30.01.2009.
Разрешением на строительство от 21.11.2008 № RU 72304000-1373-рс Администрация города Тюмени разрешила ООО «СнабТел» строительство здания контрольно-пропускного пункта с административными помещениями на территории производственной базы по адресу: <...> строительным объемом 409,7 м3 на земельном участке производственной базы площадью 4037 м 2.
В порядке статьи 610 ГК РФ арендные отношения были пролонгированы на неопределенный срок.
20.11.2015 № 72-304-466-2015 Администрацией города Тюмени также было выдано разрешение на строительство производственной базы по ул. Полевая в городе Тюмени, а именно административно-бытового комплекса строительным объемом 3 562 м3, общая площадь 688,69 м2, количество этажей 2.
Согласно договору аренды между ООО «СнабТел» (Арендатор) и заинтересованным лицом (Арендодатель) от 13.05.2016 323-30/2303 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0208001:200 (прежний кадастровый номер 72:23:02 08 001:0200) предоставлен для завершения строительства.
Срок действия договора в соответствии с пунктом 8.1. составил 3 года, с 13.05.2016 по 12.05.2019. Ранее заключенный договор аренды земельного участка от 18.04.2006 №23-30/498 прекращает действие с 12.05.2016.
28.05.2019 в Росреестре Тюменской области зарегистрировано право собственности на нежилое здание склада с кадастровым номером 72:23:0208001:7943, площадь 679,2 м2 на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0208001:200.
Кроме того, в материалах дела имеется выписка из ЕГРН, согласно которой 19.01.2011 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, который 18.12.2013 был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 72:23:0208001:6869.
Площадь застройки 58 м2, степень готовности 90% .
Актом обследования земельного участка в <...> с кадастровым номером 72:23:0208001:200 от 15.02.2024 зафиксировано, что земельный участок частично огорожен. На участке имеется 2 объекта капитального строительства.
14.10.2024 заявитель обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 4037 м2, кадастровый 72:23:0208001:200, расположенного по адресу: г. Тюмень ул. Полевая, в аренду для завершения строительства.
28.10.2024 Обществом получено решение № 241028003/15-4 об отказе в предоставлении заявителю земельного участка в аренду без проведения торгов, мотивированное тем, что ООО «СнабТел» как собственник объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0208001:6869 было реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка путем заключения договора от 13.05.2016 №23-30/2303.
Полагая, что отказ Департамента в предоставлении земельного участка является незаконным и нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует законному праву пользования объектом недвижимого имущества, в том числе, на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, Общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Означенное решение обжалуется заявителем в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение - отмене исходя из следующего.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07. 2022 № 308-ЭС22-3699.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Департамента в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела суд первой инстанции допустил нарушения норм права, которые повлияли на исход дела, поэтому обжалуемый судебный акт подлежит отмене, требование Общества о признании недействительным решения от 28.10.2024 № 241028003/15-4 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов подлежит удовлетворению.
В качестве восстановления нарушенных прав Общества суд апелляционной инстанции обязывает Департамент заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0208001:200, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов для завершения строительства сроком на 3 года. В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению по результатам рассмотрения дела по существу.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» удовлетворить. Решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2025 по делу № А70-26286/2024 отменить. Принять новый судебный акт.
Требования общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» удовлетворить. Признать недействительным решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 28.10.2024 № 241028003/15-4 общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» об отказе в заключении с обществом с ограниченной ответственностью «СнабТел» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0208001:200, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов для завершения строительства.
В качестве способа восстановления нарушенных прав общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0208001:200, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов для завершения строительства сроком на 3 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СнабТел» 80 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Председательствующий
Н.А. Шиндлер
Судьи
А.Н. Лотов
М.М. Сафронов