Решение по делу № А50-17377/2024 от 20.03.2025

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Пермь

20 марта 2025 года

Дело № А50-17377/2024

Резолютивная часть решения оглашена 06 марта 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зыковой В.О., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к администрации города Перми в лице Департамента земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании денежных средств,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании представителя истца: ФИО2, доверенность от 19.02.2024, паспорт, диплом;

установил:

определением от 26.07.2024 к производству Арбитражного суда Пермского края принято исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) к Администрации города Перми в лице Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее – ответчик, Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410231:868 в размере 1 985 132,53 руб.

На основании статьи 51 АПК РФ привлечено третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Участвующие в деле лица уведомлены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 121 и 123 АПК РФ, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

В судебном заседании представитель истца настаивает на заявленных требованиях в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. В обоснование своей позиции указывает, что Департаментом неверно определен размер выкупной стоимости спорного земельного участка в размере 75 % от его кадастровой стоимости. По мнению истца, выкупная стоимость указанного земельного участка должна была рассчитываться по правилам п. 2.2. ст. 3, п. 1, ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Департамент явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил в материалы дела письменный отзыв и ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя. В отзыве департамент указывает на отсутствие у истца оснований для выкупа спорного земельного участка по льготной цене ввиду отсутствия в материалах дела доказательств в подтверждение образования земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410231:868 из земельного участка, в отношении которого был заключен Договор аренды в порядке переоформления из права постоянного бессрочного пользования.

Выслушав представителя истца, изучив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 10.11.1995 постановлением администрации города Перми № 2231 ТОО «Пермский лакокрасочный завод» предоставлено право постоянного бессрочного пользования на земельный участок площадью 7,03 гектара, выдано свидетельство от 04.12.1995 № 3880.

29.01.2002 постановлением администрации города Перми № 225 право постоянного бессрочного пользования земельным участком переоформлено на право аренды ЗАО «Пермский лакокрасочный завод». Земельные участки из исходного поставлены на государственный кадастровый учет с кадастровыми номерами 59:01:4410231:1 и 59:01:4410231:2.

Как указывает истец, позднее из указанных земельных участков произведено образование земельных участков под отдельные здания завода (в том числе и спорный земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410231:868), принадлежащие физическим и юридическим лицам.

На земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410231:868 расположено здание склада лит. С, с кадастровым номером 59:01:4410231:865, год завершения строительства 1956г.

Ранее указанное здание являлось государственным имуществом и находилось на балансе государственного предприятия «Пермский лакокрасочный завод» на основании решения Индустриального райисполкома г. Перми № 207/1 от 16.07.1991г.

Государственное предприятие «Пермский лакокрасочный завод» преобразовано в арендное предприятие «Пермский лакокрасочный завод».

07.02.1992 на основании договора о выкупе имущества арендного предприятия «Пермский лакокрасочный завод» трудовому коллективу арендного предприятия «Пермский лакокрасочный завод» выдано свидетельство о праве собственности на приватизированное предприятие от 21.02.1992 № 75.

На основании постановления администрации Индустриального района г. Перми № 406/2 от 21.08.1992 указанное предприятие реорганизовано в товарищество с ограниченной ответственностью «Пермский лакокрасочный завод» выданы регистрационные удостоверения на все здания завода от 20.11.1995 № 6-2580, и от 19.12.1995 № 3-1314. Позднее ТОО «Пермский лакокрасочный завод» реорганизовано в ЗАО «Пермский лакокрасочный завод».

Позднее, ЗАО «Пермский лакокрасочный завод» продало здание цеха готовой продукции площадью 829 кв.м, лит С, С1, С2 ФИО3

В дальнейшем литеры С, С1, С2 продавались по отдельности. В частности, в 2008 году лит. С2 площадью 429 кв.м как помещение с кадастровым номером 59:01:4410231:666 приобрело ООО «Ореол», позднее ООО «Ореол» продало помещение ФИО1

На основании соглашения между тремя собственниками лит. С, С1, С2, здание с кадастровым номером 59:01:4410231:579 было разделено на два самостоятельных здания, лит С,С1 и лит. С2.

Как следует из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН от 04.05.2023г., ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание лит.С2, общей площадью 429,7 кв., с кадастровым номером 59:01:4410231:865.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410231:868, который, в свою очередь, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410231:1 и 59:01:4410231:2.

В настоящее время истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410231:865, расположенное на спорном земельном участке площадью 847 кв.м с кадастровым номером 59:01:4410231:868, расположенном по адресу: край Пермский, г. Пермь, р-н Индустриальный, ул. Левченко, 1.

07.07.2023 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор № 0217-23 купли-продажи земельного участка, по условиям п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок площадью 847 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410231:865 за счет земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Индустриальный, ул. Левченко, 1, предназначенный под нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410231:865, принадлежащий владельцу на праве собственности, которое подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 12.01.2023, а покупатель обязуется принять и оплатить указанное имущество.

Цена земельного участка составляет 2 053 585 руб. (пункт 2.1 договора).

Истец, полагая, что при заключении договора от 07.07.2023 департаментом применен не тот нормативный акт для определения выкупной цены и неверно определен размер выкупной стоимости земельного участка, направил в адрес ответчика претензию о возврате неосновательного обогащения в размере 1 985 132,53 руб.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истцов с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при отсутствии правовых оснований, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актов), ни на сделке (отсутствие договора), то есть, происходит неосновательно.

Условиями возникновения неосновательного обогащения являются обстоятельства, когда:

1) имело место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя;

2) приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой его части или неполучения доходов, на которые потерпевшее лицо правомерно могло рассчитывать;

3) отсутствуют правовые основания, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

В предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вышеуказанная норма принята в развитие, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ закреплено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

Согласно п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Как указывает истец, неосновательное обогащение на стороне ответчика возникло в связи с неверным применением последним методики расчета выкупной цены земельного участка, не учтено, что помещения в здании были приобретены истцом у лица, оформившего право аренды на приобретаемый участок до 01.07.2012.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Таким образом, одним из таких федеральных законов, устанавливающих иные правила определения цены испрашиваемого земельного участка, является Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137 от 25.10.2001).

На территории Пермского края Порядок определения цены выкупа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, впервые установлен Законом Пермского края от 07.10.2011 № 837-ПК и составляет 75 процентов с 1 января 2018 года бессрочно в отношении:.

- земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (за исключением зданий, сооружений, указанных в абзаце шестом пункта 1 части 1 настоящей статьи), собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ;

- земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, в соответствии пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ с 01 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Таким образом, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ следует, что право на выкуп земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. Для реализации этого права достаточно установить своевременное (до 01.07.2012) переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный правовой подход сформулирован Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738 и от 29.09.2016 № 304-КГ16-11950. Также названная позиция закреплена и в пункте 9 («Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений») Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного его Президиумом 19.10.2016.

Статьей Закона № 137-ФЗ регламентировано, что лица, не указанные в пункте 1 данной статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что 29.01.2002 постановлением администрации города Перми № 225 право постоянного бессрочного пользования земельным участком переоформлено на право аренды ЗАО «Пермский лакокрасочный завод». Земельные участки из исходного поставлены на государственный кадастровый учет с кадастровыми номерами 59:01:4410231:1 и 59:01:4410231:2.

При этом в силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащей продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Фактически истец, приобретя право собственности на помещение с кадастровым номером 59:01:4410231:865, вступил в арендные правоотношения с ответчиком в отношении всех имеющихся у него помещений в здании, а также приобрел право на выкуп спорного земельного участка по льготной цене, поскольку право на выкуп земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137 от 25.10.2001 право приобретения испрашиваемого земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отношении спорного земельного участка прежним собственником реализована процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, на указанном земельном участке расположен объект, включенный в план приватизации предприятия, в связи с чем, истец имел право на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене, выкупная цена должна была составлять 2,5% от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, с учетом вышеуказанных положений действующего законодательства и разъяснений применительно к обстоятельствам данного дела для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137 от 25.10.2001 достаточно установить факт своевременного (до 01 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, что в данном случае было доказано истцом.

Выкупная стоимость земельных участков является регулируемой ценой, устанавливаемой нормами действующего законодательства, которые подлежат применению независимо от цены, указанной сторонами в заключаемых договорах купли-продажи земельных участков.

Стоимость земельного участка в договоре купли продажи от 07.07.2023 определена исходя из 75 % от кадастровой стоимости земельного участка равной 2 738 113,84 руб., площади земельного участка 847 кв.м и составила 2 053 585,38 руб., когда должна была быть определена в размере 68 452,85 руб.

Поскольку ответчиком при продаже спорного земельного участка его выкупная стоимость была определена с нарушением норм действующего законодательства, которые подлежат применению независимо от цены, указанной сторонами в договоре, на его стороне возникло неосновательное обогащение в размере 1 985 132,53 руб., которое подлежит возврату истцу.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Взыскать с Департамента земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) неосновательное обогащение в размере 1 985 132,53 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 851 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.В. Батракова