ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А32-42353/2023

28 марта 2025 года 15АП-1325/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мельситовой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Чекуновой А.Т.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Краснодара

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 16.12.2024 по делу № А32-42353/2023

по иску администрации муниципального образования города Краснодара

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города Краснодара (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, индивидуальный предприниматель) взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.01.2016 №4300022276 за период с 01.12.2020 по 30.06.2023 в размере 157057,18 руб., неустойки по состоянию на 30.06.2023 в размере 20942,33 руб.

Решением суда от 16.12.2024 требования удовлетворены в части, с индивидуального предпринимателя в пользу администрации взысканы задолженность в размере 96505,37 руб., неустойка по состоянию на 30.06.2023 в размере 8018,06 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила его отменить, удовлетворить требования в полном объёме.

В обоснование жалобы истец приводит доводы о том, что заключая договор аренды по результатам торгов предприниматель согласился со всеми его условиями, однако обязательства свои в полном объеме не исполнил.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участок или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона по лоту №«839-З» от 19.06.2015 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен аренды земельного участка от 13.01.2016 № 4300022276.

На основании пунктов 1.1 и 1.3 договора арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 2 224 кв. м, расположенный по ул. Доватора, 69 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0136033:744, для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 06.04.2016 с присвоением регистрационного номера 23-23/001-23/001/840/2016-428211.

Соглашением от 26.12.2017 в договор внесены изменения в части целевого использования земельного участка на «для строительства малоэтажных жилых домов».

Администрацией установлено наличие на стороне арендатора задолженности размере 157057,18 руб. за период с 01.12.2020 по 30.06.2023.

В целях досудебного урегулирования спора управление направило в адрес ответчика претензию от 03.04.2023 № 6964/26 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Указанная претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения управления в суд с иском по настоящему делу.

Принимая решение по настоящему спору, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами раздела III части 1 ГК РФ и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями договора.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В силу императивности поименованных норм права при определении объема обязательств по оплате за пользование находящимися в публичной собственности земельными участками, применяется регулируемая цена, которая регламентирована нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды, и влечет безусловный перерасчет арендной платы в одностороннем порядке, направленный на взимание платы в законодательно установленных пределах и на реализацию принципа платности землепользования.

Согласно правовой позиции, выраженной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды земельного участка от 13.01.2016 № 4300022276, расчет задолженности за период с 01.12.2020 по 30.06.2023, согласно которому размер неоплаченного долга составил 157057,18 руб.

Возражая против исковых требований, ответчик сослался на то, что в 2020 году на спорном земельном участке возведен МКД, который в настоящее время не введен в эксплуатацию, как утверждает предприниматель по причине того, что спорный участок предоставлен в аренду обремененный правами третьих лиц (собственников гаражей), расположенных в границах спорного земельного участка, что выяснилось после его заключения и строительства дома.

В ходе рассмотрения настоящего дела с учетом возражений ответчика, администрацией представлен акт осмотра земельного участка от 20.11.2024 №2050, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0136033:744 расположен многоквартирный дом и шесть капитальных гаражей.

С учетом расположения на участке 6-ти гаражей, часть из которых принадлежит на праве собственности третьим лицам администрацией представлен процессуальный расчет задолженности по арендной плате, рассчитанный с применением занимаемой МКД площади участка - 1 372 кв. м.

Согласно процессуальному расчету размер задолженности по оплате арендных платежей за пользование занимаемой МКД площадью участка за период с 01.12.2020 по 30.06.2023 составил 96 505,37 руб.

Проверив процессуальный расчет истца, суд первой инстанции установлено, что расчет составлен методологически и арифметически верно.

Ответчик с расчетом, представленным в процессе рассмотрения спора, согласился.

Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности правомерно удовлетворены за период с 01.12.2020 по 30.06.2023 в размере 96 505,37 руб.

Доводы жалобы истца о том, что ответчик согласился с условиями договора и обязан вносить арендную плату за всю площадь земельного участка по договору подлежат отклонению ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Согласно пункту 3.1.1 истец обязался передать арендатору участок свободным от третьих лиц.

В ходе рассмотрения настоящего дела с учетом возражений ответчика, администрацией представлен акт осмотра земельного участка от 20.11.2024 №2050, с привлечением специалистов геодезической службы, в ходе которого определено фактическое месторасположение объектов и установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0136033:744 расположен многоквартирный дом и шесть капитальных гаражей.

Данные гаражи находятся в пользовании третьих лиц, на 2 из них право собственности зарегистрировано в органах Росреестра в 2010 и 2014 годах.

С учетом расположения на участке гаражей, часть из которых принадлежит на праве собственности третьим лицам, расчет задолженности по арендной плате следует производить в отношении занимаемой МКД (возведенным предпринимателем) площади участка - 1 372 кв. м., исключив площадь под гаражами.

Администрация как исполнительный орган, распорядившийся земельным участком, не могла не знать о наличии на передаваемом в аренду предпринимателю участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам. Следовательно, на основании положений статьи 328 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель не обязан вносить плату за часть земельного участка, не используемого им по договору ввиду невозможности такого использования.

Администрация не лишена права требования взыскания с третьих лиц, получивших неосновательное сбережение в силу платности пользования землей, уплаченных им платежей в возмещение долга по арендной плате при наличии к тому оснований (Указанная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2015 № 309-ЭС14-9059 по делу № А76-2827/2012).

Администрацией также заявлено о взыскании пени по состоянию на 30.06.2023 в размере 20 942,33 руб., суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно процессуальному расчету сумма неустойки по состоянию на 30.06.2023 составляет 8018,06 руб.

Проверив процессуальный расчет истца судом установлено, что расчет составлен методологически и арифметически верно.

Расчетные данные истца ответчиком не опровергнуты, в судебном заседании 11.12.2024 г. ответчик согласился с процессуальным расчетом истца.

Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, индивидуальный предпринимателем не заявлено.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению по состоянию на 30.06.2023 в размере 8018,06 руб.

В удовлетворении остальной части неустойки правомерно отказано.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024 по делу №А32-42353/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Мельситова

Судьи Р.Р. Илюшин

Е.А. Маштакова