2291/2023-111457(2)
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-854/2023 10 ноября 2023 года 15АП-16616/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Чотчаева Б.Т., судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,
при ведении протокола суде 15ap.mbobrova@ARBITR.RUбного заседания секретарем судебного заседания Бобровой М.Ю.,
от ФИО1: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2022,
от заинтересованного лица: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2023,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2023 по делу № А32-854/2023
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка незаконным,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1.), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа, изложенного в письмах от 26.09.2022 № 52-33-21-40380/22 и от 26.09.2022 № 52-33-21-40383/22 в предоставлении ИП ФИО4 и ИП
Дмитриевой Е.А. в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:17, общей площадью 3299 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 63а; обязании в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу направить предпринимателям проект договора аренды указанного земельного участка с предложением о заключении соответствующего договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2023 заявление удовлетворено.
Не согласившись с указанным судебным актом, заинтересованное лицо обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
В апелляционной жалобе департамент просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что техническое заключение составлено позднее, чем получены отказы, неверно определена площадь земельного участка, земельный участок сформирован в иных целях, участок располагается в зоне Ж2.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО1 просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
ИП ФИО4, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителя в судебное заседание не обеспечила.
Апелляционная жалоба рассмотрена в ее отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель департамента, участвовавший в онлайн-заседании, поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ИП ФИО1, участвовавший в онлайн-заседании, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 25.10.2021 предпринимателям на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждой) принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <...>: навес, площадью 6,2 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 23:40:0507004:141; домик дорожного мастера, площадью 176,6 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, назначение: нежилое, с кадастровым номером 23:40:0507021:36; уборная, площадью 5,2 кв.м, назначение: нежилое с кадастровым номером 23:40:0507004:148; навес, площадью 21,4 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 23:40:0507004:152; хозблок, площадью 22,1 кв.м, количество этажей: 1, в
том числе подземных 0, назначение: нежилое, с кадастровым номером: 23:40:0507004:153; навес, площадью 21,8 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 23:40:0507004:138. Право собственности на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке.
Объекты недвижимости расположены в границах земельного участка площадью 3 299 кв.м с кадастровым номером 23:40:0507004:17, из земель населенных пунктов, для эксплуатации объектов недвижимого имущества, по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <...>, который принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 25.04.2007 № 23-23-12/012/2007-136.
Предприниматели обратились в департамент с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:17.
26.09.2022 письмами № 52-33-21-40380/22 и № 52-33-21-40383/22 департамент направил отказ в предоставлении в аренду земельного участка ввиду того, что на испрашиваемом земельном участке расположены, в том числе душ, три навеса, три вагончика, объект недвижимости площадью 20 кв. м, уличный санузел, металлическая бочка, в отношении которых заявители не подтвердили право собственности, в представленных заявителями документах отсутствует информация, позволяющая сделать обоснованный вывод о необходимости площади испрашиваемого земельного участка, которая составляет 3 299 кв.м, для эксплуатации принадлежащих заявителям объектов недвижимости, фактически расположенных на земельном участке.
Ссылаясь на то, что данные отказы являются неправомерными, предприниматели обратились в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что собственники объектов недвижимости вправе претендовать на предоставление земельного участка, на котором расположены объекты, в аренду.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие)
права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
На основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае:
- если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (часть 1);
- если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 4).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего
предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).
Удовлетворяя заявление предпринимателей, суд первой инстанции верно определил, что собственники расположенных на земельном участке объектов недвижимости вправе использовать земельный участок на условиях договора аренды.
В целях подтверждения правомерности требований заявителями в материалы дела представлено техническое заключение от 24.04.2023 о результатах обследования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:17, подготовленного экспертом отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО5
Из заключения усматривается, что в настоящее время на испрашиваемом земельном участке так же расположено 20 объектов.
При сравнении данных объектов установлено, что отличие состоит лишь в том, что в настоящее время на земельном участке отсутствует указанный в пункте 15 Реестра Навес лит. «Г 14», но имеется указанное в пункте 16 таблицы сооружение -Вагон литер «Г20». Таким образом, 20 объектов, с учетом которых органом местного самоуправления был сформирован земельный участок площадью 3299 кв.м, на земельном участке имеются.
Строение литер «А» - Домик дорожного мастера, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507004:17 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...> является объектом недвижимого имущества.
Строения литер «Г», литер «Г4», литер «Г5», литер «Г6» - летняя кухня с пристройкой террасами, уборная литер «Г 11» на момент обследования по своему назначению используются в качестве объектов вспомогательного использования относительно основных капитальных строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507004:17 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>, так как выполняют обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости.
В связи с тем, что строительство объектов исследования завершено: «литер Г» - 1968 год, «литер Г4» - 1998 год, «литер Г5» - 1998 год, «литер Г6» - 1998 год, «литер Г11» - 1998 год, то есть завершено до вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», права на такие объекты, которые являются объектами вспомогательного использования, не подлежат государственной регистрации, в случае если права на основные объекты, в отношении которых объекты исследования выполняют обслуживающую функцию, зарегистрированы в установленном порядке.
Сооружения: навес литер «Г7», навес литер «Г9», навес литер «Г 18», душевая литер «Г 13», душевая литер «Г 19», вагон литер «Г1», вагон литер «Г20», вагон литер «Б», вагон литер «В», емкость для воды литер «XII» - не являются объектами недвижимого имущества.
Минимальная площадь земельного участка для обслуживания строений и сооружений по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>, составляет 3000 кв.м - для одного объекта учреждения жилищно-коммунального хозяйства (нежилое здание - Домик дорожного мастера с вспомогательными строениями и сооружениями).
Площадь, фактически занимаемая строениями и сооружениями, принимается как площадь застройки земельного участка и составляет 572,3 кв.м.
Также площадь озеленения земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:17, площадью 3299 кв.м, согласно правилам землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.08.2022 № 534) для зоны застройки малоэтажными жилыми домами (Ж2), должна быть не менее 30% от площади земельного, соответственно площадь озеленения составляет 990 кв. м.
Архитектурно-планировочное решение по размещению объектов исследования - Домик дорожного мастера с вспомогательными строениями и сооружениями, представляющими единый имущественный комплекс, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:17 принято с учетом существующего рельефа местности (уклон составляет 7,8%, то есть перепад высот 7,8 см/метр), окружающей застройки и в соответствии с требованиями нормативных документов.
В соответствии с Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 № 78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края (с изменениями на 12.09.2022), Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ЗК РФ, Аравилам землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции решения Думы муниципального образования город- курорт Геленджик от 16.08.2022 № 534) минимально возможная площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:17 для обслуживания всех строений и сооружений будет равна 3 000 кв.м.
Учитывая сложившуюся застройку, особенности рельефа и правила землепользования и застройки территории муниципального образования города-курорта Геленджика, уменьшить площадь земельного участка с 3 299 кв.м до 3000 кв.м не представляется возможным.
Строение литер «А» является основным объектом недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке, строения лит. «Г», «Г4», «Г5», «Гб» и «Г11» являются капитальными объектами вспомогательного назначения, остальные объекты являются вспомогательными некапитальными.
Поскольку на испрашиваемом земельном участке имеется одно основное строение и вспомогательные постройки, вся совокупность этих объектов является комплексом и их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.
Самовольные объекты недвижимости на испрашиваемом земельном участке отсутствуют, все имеющиеся объекты приобретены предыдущим собственником в результате торгов и перешли к заявителям на основании договора купли-продажи.
Площадь земельного участка, равная 3 299 кв.м, с кадастровым номером 23:40:0507004:17, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>, для эксплуатации всех строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, является необходимой и достаточной.
Ссылка апеллянта на то, что данное техническое заключение не предоставлялось департаменту при административной процедуре испрашивания
земельного участка, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку заинтересованное лицо обязано было проверить все основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка и принять обоснованное решение об отказе либо предоставлении земельного участка в аренду, в том числе и в части испрашиваемой площади, независимо от обращения предпринимателей в суд и предоставления ими доказательств в материалы дела.
Все истребуемые департаментом документы представлены предпринимателями совместно с заявлениями, отказ департамента мотивирован иными причинами, а не отсутствием документов, входящих в императивный перечень.
Техническое заключение носит ретроспективный характер и направлено на обоснование правомерности заявленных предпринимателями требований. Департамент не вправе произвольно отказывать в предоставлении в аренду земельного участка, а обязан самостоятельно как провести анализ документов, так и оценить испрашиваемую площадь участка.
Между тем, техническим заключением подтверждено, что объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, образуют комплекс, а для эксплуатации данного комплекса необходим земельный участок площадью 3 000 кв.м. В то же время, исходя из общей площади спорного земельного участка 3 299 кв.м целесообразным является предоставление в аренду всего земельного участка.
О назначении по делу экспертизы заинтересованное лицо до принятия итогового судебного акта не ходатайствовало, испрашиваемую площадь земельного участка не оспорило.
Фактически объекты заявителей как комплекс занимают площадь 572,3 кв.м (площадь застройки земельного участка), а минимально возможная площадь земельного участка составляет 3 000 кв.м.
Указание апеллянтом на то, что земельный участок был сформирован для ГУП «Геленджикское ДРСУ», не является основанием для отмены решения, поскольку в настоящее время заявители являются собственниками объектов недвижимости, земельный участок имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации объектов недвижимого имущества».
Из выписки из землеустроительного дела по межеванию границ земельного участка площадью 3299 кв.м по адресу: г. Геленджик, <...> а, предназначенного для эксплуатации дома дорожного мастера с кадастровым номером 23:40:0507004:17, межевого дела следует, что указанный земельный участок сформирован в 2004 году на основании заявления ГУП КК «Геленджикское ДРСУ» (первоначальный собственник объектов) для эксплуатации объектов недвижимости, переданных данной организации в хозяйственное ведение.
В межевом деле имеется карта (план) границ объекта недвижимости, утвержденная руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству 07.07.2004, из которой видно, что количество и расположение объектов недвижимости на данном земельном участке с момента формирования земельного участка и до настоящего времени не изменилось.
Также из архива управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик предпринимателями получены заверенные копии документов, на основании
которых утверждены границы и размеры земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:17.
Согласно пункту 5 градостроительного заключения по согласованию представления земельного участка от 07.09.2006 № 4211 площадь земельного участка (3 299 кв.м) установлена с учетом сложившейся планировочной организации района, соответствует градостроительным нормам и достаточна для эксплуатации объектов недвижимого имущества ГУП КК «Геленджикское ДРСУ».
Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик согласовало предоставление ГУП КК «Геленджикское ДРСУ» земельного участка площадью 3299 кв.м для эксплуатации объектов недвижимого имущества.
Распоряжением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 09.10.2006 № 219-р утвержден проект границ земельного участка площадью 3 299 кв.м, расположенного по ул. Ленина, 63а в с. Дивноморское г. Геленджика. Проект границ от 23.10.2006 № 1326 земельного участка, испрашиваемого ГУП КК «Геленджикское ДРСУ» для эксплуатации объектов недвижимого имущества по ул.Ленина, 63а в с. Дивноморское г. Геленджика, утвержден главой администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, и.о. руководителя управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город- курорт Геленджик и директором ГУП КК «Геленджикский земельный центр».
Все 20 объектов на испрашиваемом земельном участке имеются, находятся в собственности заявителей, ввиду чего предприниматели не могут быть ограничены в правах по легитимному использованию земельного участка.
Земельное законодательство не предусматривает такое основание для отказа как неосуществление собственником объектов недвижимости того вида хозяйственной деятельности, что и предыдущий арендатор.
Довод департамента о том, что земельный участок расположен в зоне Ж2, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку вид разрешенного использования предпринимателями не нарушен.
Кроме того, градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки утверждены после возведения объектов недвижимости.
Таким образом, предприниматели вправе претендовать на передачу земельного участка в аренду, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не был предметом рассмотрения, поскольку апеллянт освобожден от ее уплаты в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2023 по делу
№ А32-854/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий Б.Т. Чотчаев
Судьи Н.В. Ковалева
В.Л. Новик