Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
25 августа 2025 года Дело № А56-47919/2025
Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 25 августа 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:
заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка,
при участии согласно протоколу судебного заседания от 12.08.2025;
УСТАНОВИЛ :
Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным решение Комитета от 11.04.2025 № 05-26-15275/25-0-0 об отказе в выкупе земельного участка площадью 3299 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:55, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Х; обязании Комитет принять решение о продаже ФИО2 названного земельного участка и направить ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка.
Определением суда от 31.05.2025 заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.
В суд через систему «Мой Арбитр» от Комитета поступил отзыв, который приобщен к материалам дела. Комитет считает, что отказ со ссылкой на положения пунктов 14, 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) является законным и обоснованным.
От предпринимателя поступили возражения на отзыв Комитета. Документы приобщены к материалам дела.
Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Представитель Комитета в судебном заседании ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.
В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал заявленные требования в полном объеме, представитель Комитета возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.
Заявитель является собственником объекта недвижимости – нежилого здания 1946 года постройки площадью 2975,5 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:1111, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Х.
Здание расположено на земельном участке площадью 3299 кв.м с кадастровым номером 78: 14:0007525:55 по тому же адресу.
Участок предоставлен заявителю на основании договора аренды земельного участка от 05.10.2021 № 12/3Д-01268 под складскую деятельность на срок по 03.06.2050.
Предприниматель обратился в Комитет с заявлением от 13.03.2025 на выкуп земельного участка.
Письмом Комитета от 11.04.2025 № 05-26-15275/25-0-0 ФИО2 отказано в выкупе участка на основании пунктов 14, 17 статьи 39.16 ЗК РФ.
В своем письме Комитет указал, что градостроительный регламент территориальной зоны «ТД1-1_1 не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения складских объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования земельного участка.
Также по сведениям Комитета по градостроительству и архитектуре в указанной территориальной зоне планируется размещение объекта регионального назначения.
Кроме того, по результатам обследования, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, выявлены признаки нарушения действующего законодательства – фактические параметры здания, расположенного на участке имеют признаки несоответствия сведениям технической документации (включая признаки перепланировки).
Полагая отказ Комитета незаконным, ФИО2 обратился в суд с настоящим заявлением.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.
В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исходя из содержания пункта указанной статьи следует, что право на приобретение земельного участка возникает в связи с нахождением на нем объекта недвижимости.
Указанная норма права, предусматривающая возможность приобретения прав на такой участок, ограничивает допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, обеспечивает соединение прав на эти объекты за одним собственником и направлена на создание собственниками недвижимости условий для нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 этого Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.
Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17 статьи 39.16 ЗК РФ).
Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) предприниматель является собственником здания по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Х с кадастровым номером 78:14:0007525:1111 используемым как склад, начиная с года его постройки 1946 года и расположенном на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Х, площадью 3299 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:55.
В силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Из выписки из ЕГРН следует, что земельный участок был сформирован и ему присвоен кадастровый номер 18.06.2001 и соответственно определен вид разрешенного использования «Для размещения складских объектов».
Таким образом, разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для размещения складских объектов» признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешенного использования.
Согласно подпункту 1 пункта 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования.
Согласно пункту 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В связи с этим указанные Комитетом для отказа предпринимателю в выкупе земельного участка основания, предусмотренные пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ, нельзя признать законными.
Ссылка Комитета на то, что в границах функциональной зоны «Д», включающей участок, предусмотрено размещение объектов регионального значения, а именно, крытого спортивного комплекса согласно приложению 5 (сведения об объекте пункт 50.101 таблица 2 приложения 1 к Закону Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга» и линия метрополитена, является несостоятельным.
Согласно представленным заявителем документам подтверждается, что в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга (2023) приложению 5 (сведения об объекте пункт 50.101), строительство крытого спортивного комплекса планируется вне границ спорного земельного участка. Кроме того, в соответствии с приложением 5 (сведения об объекте пункт 50.101 таблица 2 приложения 1 к Закону Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга» срок строительства спортивного комплекса является расчетным, что означает Расчётный срок в Генеральном плане Санкт-Петербурга – это период реализации проектных решений документа. По данным на 2024 год, он составляет до 2040 года. Проектные решения Генерального плана на расчётный срок служат основанием для разработки документации по планировке территории Санкт-Петербурга (разработка ППТ).
Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Принимая во внимание изложенное, доводы Комитета не могли служить основанием для отказа в выкупе земельного участка по правилам 39.3 ЗК РФ, поскольку Комитет не доказал наличие обстоятельств, свидетельствующих об отказе в выкупе этого участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
С учетом вышеприведенного, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных статьей 198 АПК РФ оснований для признания незаконным решение Комитета, выраженное в письме от 11.04.2025 № 05-26-15275/25-0-0, об отказе выкупе земельного участка.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
РЕШИЛ :
Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11.04.2025 № 05-26-15275/25-0-0 об отказе в выкупе земельного участка площадью 3299 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:55, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Х.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять решение о продаже индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельного участка площадью 3299 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:55, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Х. и направить ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Нетосов С.В.