ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

16 июня 2025 года Дело № А56-85260/2024 Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А. при участии: от истца: ФИО1 (доверенность от 09.12.2024), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 15.05.2025), от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6994/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 по делу № А56-85260/2024 (судья Парнюк Н.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице санкт- петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт- Петербурга»

к обществу с ограниченной ответственностью «Татьяна-2»

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга о расторжении договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Татьяна-2» (далее – Общество) о расторжении договора аренды от 26.02.2010 № 22/ЗК-02763 (далее – Договор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Решением суда от 14.02.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило; в отзыве на апелляционную жалобу поддержало правовую позицию истца.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве, просил оставить решение от 14.02.2025 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 26.02.2010 № 22/ЗК-02763 (далее - Договор) (с учетом дополнительного соглашения от 29.07.2014) Общество занимает следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1035, площадью 794 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 22 (юго-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1030, площадью 326 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 15 (северо-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1029, площадью 716 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 16 (северо-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1031, площадью 795 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 10 (севернее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1032, площадью 31 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 24 (северо-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1034, площадью 116 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 21 (юго-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1028, площадью 496 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 18 (западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1036, площадью 935 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 19 (юго-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1033, площадью 787 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 20 (южнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе).

С учетом дополнительного соглашения от 01.11.2023 № 4 предметом Договора являются:

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1035, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 22 (юго-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 794 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1030, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 15 (северо-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 326 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1029, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 16 (северо-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 716 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1362, находящийся по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга <...> участок 10а, площадью 678 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1032, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 24 (северо-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 31 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1034, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 21 (юго-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 116 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1028, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 18 (западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 496 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1036, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 19 (юго-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 935 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1033, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 20 (южнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе), площадью 787 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора (с учетом дополнительного соглашения от 29.07.2014) участки предоставляются арендатору для использования под размещение временного кафе, выносных столиков, гостевой парковки и благоустройства территории без права возведения объектов недвижимости, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1035 предоставляется для использования под коммунальное хозяйство;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1030 предоставляется для использования под размещение гостевой парковки;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1029 предоставляется для использования под размещение гостевой парковки и благоустройство территории;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 предоставляется для использования под размещение автостоянки;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1032 предоставляется для использования под благоустройство территории;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1034 предоставляется для использования под благоустройство территории;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1028 предоставляется для использования под размещение гостевой парковки;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1036 предоставляется для использования под размещение беседок и летних выносных столиков;

- земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1033 предоставляется для использования под размещение объекта общественного питания.

Приведенное описание целей использования участков является окончательным. Изменение целей использования не допускается.

Согласно пункту 4.3.1 Договора арендатор обязан использовать участки исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

Согласно пункту 4.3.4 Договора (с учетом дополнительного соглашения от 29.07.2014) арендатор обязан обеспечивать арендодателю и органам государственного контроля и надзора свободный доступ на участки для осмотра и проверки соблюдения условий Договора.

В результате обследования, проведенного ККИ 03.04.2023, участки входят в состав прилегающей к ресторану «Колокольная горка» по адресу: Санкт-Петербург, <...> территории, огороженной забором из металлопрофиля и бетонных секций; на территории ведутся строительные работы; доступ на территорию ограничен, осуществляется через ворота; доступ на территорию не предоставлен; согласно размещенному на ограждении информационному щиту на территории ведется строительство ресторана, застройщиком является Общество, подрядчиком – ООО «ДСК Доминико»; в границах территории расположены: ресторан «Колокольная горка», принадлежащий на праве собственности Обществу, строительный городок (бытовки), постройка с инженерно-техническим оборудованием, незавершенная некапитальная постройка из металлоконструкций на металлическом свайном фундаменте, а также с южной стороны к зданию ресторана примыкает постройка сложной формы. Как зафиксировано в акте обследования ККИ от 03.04.2023 (с фотоматериалами), по результатам обследования выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 (размещение постройки с инженерно-техническим оборудованием) и нарушение пункта 4.3.4 Договора, выразившееся в непредоставлении доступа сотрудникам ККИ на арендованные участки для проведения осмотра.

В соответствии с пунктом 5.5 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.07.2014) в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Ссылаясь на нарушение Обществом условий пунктов 1.2 и 4.3.4 Договора, Комитет начислил арендатору штраф в размере 388 763,86 руб. и в направленной претензии № ПР-13406/23-0-0 от 19.04.2023 потребовал уплатить его в добровольном порядке, а также предложил расторгнуть Договор.

Как указал Комитет, Общество уплатило штраф добровольно.

В ходе повторных обследований арендованных участков, проведенных ККИ 21.06.2023 и 16.08.2023, установлено, что ранее выявленные нарушения условий Договора ответчиком не устранены. Так, в акте обследования ККИ от 21.06.2023 зафиксировано, что в границах земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 расположены огороженная территория, на которой размещается дизельный электрогенератор, и строение котельной, в связи с чем имеются

признаки нарушения условий Договора в части целевого использования данного участка, предоставленного под размещение автостоянки. Аналогичные обстоятельства отражены ККИ в акте обследования от 16.08.2023.

В соответствии с пунктом 6.3.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.07.2014) Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участков под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора.

Ссылаясь на то, что арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по Договору, а именно нарушил пункты 1.2, 4.3.1 Договора в части целевого использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1031, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Договором в пункте 6.3 предусмотрены основания расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя при допущенных арендатором нарушениях, признаваемых сторонами существенными.

К таким нарушениям, выявление которых предоставляет арендодателю право потребовать в судебном порядке расторжения Договора, пунктом 6.3.1 Договора отнесено, в частности, нарушение арендатором пункта 1.2 Договора, выразившееся

в использовании арендованного участка под цели, не предусмотренные названным пунктом.

По смыслу приведенных норм и условий Договора расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что нарушения, указанные Комитетом в качестве основания для расторжения Договора, Обществом устранены.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Общество подтвердило, что для обслуживания ресторана «Колокольная горка» им была возведена постройка с инженерно-техническим оборудованием на арендованном земельном участке с кадастровым номером 78:38:0022124:1031, площадью 795 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 10.

Впоследствии данный участок был разделен на два земельных участка:

- участок площадью 678 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0022124:1362, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 10а;

- участок площадью 117 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0022124:1363, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 106.

После раздела земельного участка к Договору сторонами было заключено дополнительное соглашение № 4 от 01.11.2023, в соответствии с которым из предмета Договора был исключен земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 и включен участок площадью 678 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0022124:1362, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 10а. К указанному дополнительному соглашению приложено распоряжение об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории № 1468-РЗК от 29.09.2023.

В отношении земельного участка площадью 117 кв.м, с кадастровым номером 78:38:0022124:1363, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 106 Комитет выдал Обществу разрешение № 7935-ИЗУ от 15.11.2023 на использование земельного участка без предоставления земельного участка и установления сервитутов, публичного сервитута. Согласно данному разрешению Комитет разрешил Обществу использовать часть земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1363, по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 106, для размещения тепловых сетей всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Таким образом, как настаивал ответчик в ходе рассмотрения дела, с учетом произведенного раздела земельного участка с кадастровым номером

78:38:0022124:1031 и изменения сторонами предмета Договора постройка с инженерно-техническим оборудованием в настоящее время не располагается ни на одном из земельных участков, являющихся объектами аренды по Договору, а находится в пределах земельного участка, используемого на основании разрешения № 7935-ИЗУ от 15.11.2023.

Указанное обстоятельство Комитет, по сути, не оспаривал, доказательств, опровергающих его, суду не представлял (статьи 9, 65 АПК РФ).

Применительно к доводу истца об использовании ответчиком земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, суд апелляционной инстанции отмечает, что по состоянию на дату разрешения настоящего спора судом первой инстанции признаки нарушения Обществом условия Договора о целевом использовании объекта аренды фактически отсутствовали.

Комитет не опроверг факт прекращения ответчиком на момент вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения на спорном земельном участке хозяйственной деятельности, противоречащей пункту 1.2 Договора.

При таком положении суд первой инстанции, приняв во внимание также уплату Обществом штрафа, сделал обоснованный вывод об устранении на момент рассмотрения настоящего спора в суде нарушений, послуживших основанием для предъявления Комитетом требования о расторжении Договора.

С учетом изложенного суд обоснованно посчитал, что в данном случае расторжение Договора является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства и не соответствующей балансу интересов сторон; последствия нарушения ответчиком условий пункта 1.2 Договора компенсированы применением к нему предусмотренных Договором санкций (штраф); сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450, 619 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств; выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 по делу № А56-85260/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Е. Целищева Судьи М.В. Балакир

С.В. Изотова