Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А67-366/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2025 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рахматуллина И.И.,
судей Демидовой Е.Ю.,
ФИО1,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 21.02.2025 Арбитражного суда Томской области (судья Ломиворотов Л.М.) и постановление от 28.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зайцева О.О., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу № А67-366/2024 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об оспаривании отказа в государственной регистрации права на объект недвижимости,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Арика»; ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО2,
при участии в заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Кривошеина С.В.) представителей:
индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (доверенность от 20.12.2023 № 70А 1864434),
управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области – ФИО5 (доверенность от 28.12.2024 № 92), ФИО6 (доверенность от 31.01.2025),
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав, содержащемся в уведомлении от 19.12.2023 № КУВД-001/2023-39822724/13.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Арика», председатель совета многоквартирного дома (далее – МКД) по адресу: <...> – ФИО3.
Решением от 21.02.2025 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 28.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявления отказано.
ИП ФИО2, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве обоснования доводов жалобы предприниматель сослался на необоснованный отказ в назначении экспертизы и в привлечении специалиста в целях подтверждения факта отсутствия в здании общего имущества с МКД. Спорный объект представляет собой самостоятельное здание; не имеет смежных жилых помещений и общего имущества с МКД. Вопрос о судьбе земельного участка под спорным объектом судом первой инстанции не рассматривался, в связи с чем апелляционный суд в этой части вышел за пределы своих полномочий. Кроме того, апелляционная инстанция неверно применила статью 236 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс); в данном случае необходимо применять положения части 6 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). В настоящей ситуации спор о праве отсутствует, а потому, отказывая в государственной регистрации прав, управление Росреестра вышло за пределы своих полномочий, так как фактически разрешило спор о праве.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.
Представители управления Росреестра просили оставить судебные акты без изменения, в том числе по доводам, изложенным в письменных возражениях; пояснили, что при наличии спора о праве заинтересованное лицо не имело полномочий совершать регистрационные действия; суды не выходили за пределы своих полномочий.
Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на кадастровом учете стоит МКД по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:22:0010109:310 общей площадью 28 896.3 кв. м (далее также – здание № 310). В состав объекта недвижимости входят нежилые помещения с кадастровыми номерами 70:22:0010109:10989, 70:22:0010109:10993, 70:22:0010109:10995 (далее – помещения №№ 10989, 10993, 10995), которые принадлежат на праве общей долевой собственности предпринимателям ФИО2 и ФИО2.
01.08.2022 данными лицами принято решение о прекращении права собственности на указанные помещения с регистрацией права собственности на объект недвижимости – нежилое здание, магазин, общей площадью 1488 кв. м, этаж 1, подвал, местоположение: Томская область, ЗАТО Северск г.о., <...> (как отдельное здание).
06.09.2023 предпринимателем в управление Росрестра представлены заявления о государственном кадастровом учете здания и государственной регистрации прав на него, прекращении прав на помещения №№ 10989,10993,10995.
19.09.2023 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав приостановлены, поскольку названные нежилые помещения входят в состав здания № 310; раздел МКД приведет к изменению параметров данного объекта (площади и объема), а также к уменьшению размера общего имущества МКД, в том числе уменьшению площади земельного участка, что будет нарушать права собственников помещений МКД; содержание технического плана, представленного на государственную регистрацию, не соответствует требованиям законодательства.
В связи с тем, что причины приостановления не устранены, государственным регистратором принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (уведомление № КУВД - 001/2023-39822724/13 от 19.12.2023).
Полагая, что решение управления Росреестра не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя, последний обратился в суд с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды исходили из того что кровля, расположенная над выделяемыми помещениями, является общим имуществом МКД до момента исключения ее по решению суда либо по решению общего собрания собственников помещений МКД. Кроме того, потолок нежилых помещений является, с другой стороны, полом для квартир, находящихся на 2 этаже МКД. При этом действующее законодательство не содержит такого основания для исключения имущества из состава общего имущества как заключение, решение собственника одного из помещений и т.п. Таким образом, поскольку в результате выдела помещений из МКД происходит уменьшение площади МКД, а также уменьшение размера общего имущества МКД, для решения о выделении спорного объекта из общего имущества МКД необходимо решение общего собрания собственников либо решения суда.
Суд апелляционной инстанции со ссылкой на положения статей 235, 236 Гражданского кодекса отметил, что прекращено может быть право, которое возникло и существовало, то есть являлось действительным. Прекращение права собственности на объект в связи с изначально ошибочной, по мнению зарегистрированного правообладателя, регистрацией этого права на помещение, которое, как считает заявитель, является общим имуществом, не может быть зарегистрировано по заявлению только данного лица при отсутствии волеизъявления собственников МКД по вопросу отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу, оформленного в установленном порядке. Сам по себе поэтапный ввод дома в эксплуатацию на протяжении 1987 – 1988 годов, состоящего из встроенно-пристроенных помещений и 11 подъездов, не означает индивидуальную обособленность друг от друга этих 12 частей одного МКД. Из материалов дела не следует намерения застройщика как-либо обособить встроенно-пристроенные помещения от жилой зоны дома.
Таким образом, поскольку регистрация права на спорный объект за предпринимателем затрагивает права и обязанности собственников помещений в МКД, то есть фактически спор о праве (об уменьшении общего имущества МКД) в установленном порядке не разрешен, постольку управление Росреестра правомерно приостановило государственную регистрацию права, а затем отказало в такой регистрации ввиду неустранения причин, послуживших основанием для приостановления.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отказал в назначении судебной экспертизы в целях установления факта того, являются ли спорные помещения самостоятельным объектом недвижимости, относятся ли к МКД.
Выводы суда являются верными, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления № 6/8, постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением ЕГРН, регулируются Законом № 218-ФЗ.
Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлен заявительный характер государственной регистрации прав. Записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Логика порядка ведения ЕГРН, как действовавшего в спорный период, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, так и действующего с 12.02.2024, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514, предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (например, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием объекта).
Когда имеет место односторонний (без решения вопроса о составе общего имущества МКД (здания) непосредственно с собственниками помещений в нем) отказ лица, за которым зарегистрировано право собственности на некоторые помещения в здании, от своего титула собственника и одновременное образование из этих помещений иного единого помещения – отдельного здания, возникает коллизия между заявительным порядком государственной регистрации права, прекращения права и положениями действующего законодательства, регулирующими правовой режим общего имущества в МКД (здании).
Положений, направленных на урегулирование подобной коллизии и устанавливающих порядок действий государственного регистратора при внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на отдельные помещения с одновременным образованием отдельного здания (в связи с отказом от права самого собственника, считающего данный объект не относящимся к общему имуществу в МКД), без одновременного соответствующего волеизъявления собственников помещений в МКД, порядок ведения ЕГРН не содержит.
В части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ приведены основания для государственной регистрации прав.
В случае непредставления в регистрирующий орган документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении осуществления государственной регистрации прав.
Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, государственный регистратор отказывает в осуществлении регистрации (статья 27 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с положениями статей 235, 236 Гражданского кодекса прекращено может быть право, которое возникло и существовало, то есть являлось действительным. Прекращение права собственности на помещения, входящие (по данным ЕГРН) в состав МКД, и регистрация права на вновь образованное самостоятельное помещение (из прежних помещений) не может быть зарегистрировано по заявлению только собственника этих помещений при отсутствии, в том числе волеизъявления третьих лиц – собственников иных помещений МКД, поскольку вопрос касается уменьшения общего имущества МКД.
По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 2, 52 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество, при этом вопрос о правомерности действий, решений регистрирующего органа может быть разрешен в порядке главы 24 АПК РФ только в случае, если разрешение этого вопроса не влияет на права и обязанности иных лиц.
Между тем государственная регистрация прекращения права собственности предпринимателя на помещения №№ 10989, 10993, 10995 по тому мотиву, что они не являются общим имуществом МКД, однозначно влияет на права и обязанности собственников помещений в МКД, которые определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания.
При этом управление Россреестра не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на нежилые помещения, а также не является тем органом, который уполномочен определять, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества МКД (здания).
Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в МКД (здании) на основании разного рода технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является органом формальной юрисдикции, не разрешающим вопросы о праве, он лишь осуществляет регистрационные действия на основании предоставленных правоподтверждающих документов (определения Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025 и от 09.12.2024 № 305-ЭС24-15238).
Таким образом, поскольку как на момент подачи предпринимателем заявления на регистрацию, приостановления регистрации и последующего отказа в регистрации, так и на момент рассмотрения заявления предпринимателя по настоящему делу вопрос относительно отнесения помещений №№ 10989, 10993, 10995 к МКД (равно как и предполагаемого к образованию здания общей площадью 1488 кв. м) в установленном законом порядке не разрешен, выводы судов первой и апелляционной инстанций о правомерности действий управления Росреестра по приостановлению регистрации и последующему отказу соответствуют вышеназванным нормам права и являются правильными.
Доводы кассационной жалобы, касающиеся того, что спорное здание площадью 1488 кв. м не относится к зданию МКД, не имеет смежных жилых помещений и общего имущества, судом округа отклоняются как не имеющие правового значения для настоящего спора, поскольку подобные вопросы подлежат разрешению при рассмотрении соответствующего спора о праве на имущество, а не при оспаривании ненормативного правого акта управления Росреестра в порядке главы 24 АПК РФ.
По этим же основаниям отклоняются и доводы относительно необоснованного отказа в назначении экспертизы и в привлечении специалиста в целях подтверждения факта отсутствия в спорном здании общего имущества МКД.
Ссылка на положения части 6 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в настоящем случае не применима, поскольку данная норма предполагает право на обращение с соответствующим заявлением при условии, если все помещения и машино-места в здании находятся в собственности одного лица; при этом под зданием понимается индивидуально-определенный объект недвижимости. Если же помещения, которые фактически представляют собой отдельное здание, но входят в состав другого здания – в частности, МКД и это отражено в ЕГРН, то до приведения данных ЕГРН в соответствие с фактическими обстоятельствами (о том, что такое здание является самостоятельным и не входит в состав МКД) вышеуказанное право не может быть реализовано, так как у регистрирующего органа в подобных случаях полномочия по совершению регистрационных действий отсутствуют (с учетом принципа «внесения», когда право на недвижимое имущество возникает с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН).
Принятие решения собственниками помещений в такого рода здании о прекращении права собственности на них и о регистрации права на единое помещение (здание) не означает, что эти помещения перестают существовать в составе МКД, соответственно, не означает и прекращение права общей долевой собственности на общее имущество МКД. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.
В целом доводы предпринимателя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявления, не подтверждают существенных нарушений норм процессуального и материального права и не являются достаточным основанием для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения и постановления.
Таким образом, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат; основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на предпринимателя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 21.02.2025 Арбитражного суда Томской области и постановление от 28.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-366/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.И. Рахматуллин
Судьи Е.Ю. Демидова
ФИО1