Решение по делу № А29-5110/2025 от 04.12.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, <...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Сыктывкар

04 декабря 2025 года Дело № А29-5110/2025

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2025 года, полный текст решения изготовлен 04 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Никитиной Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Путинцевой О.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости, обязании заключить договор,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

общества с ограниченной ответственностью «Аналитик центр»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

без участия представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (далее – Комитет, ответчик):

1. о признании недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости

- земельный участок общей площадью 4550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, расположен по адресу: <...>), кадастровый номер: 11:15:0101019:156 в размере: 2 994 000 (Два миллиона девятьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек;

- нежилое одноэтажное здание, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:41 в размере: 2 326 000 (Два миллионов триста двадцать шесть тысяч) рублей 00 копеек;

- нежилое одноэтажное здание, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:40 в размере: 6 154 000 (Шесть миллионов сто пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек;

2. об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимости по цене определенной судом в ходе рассмотрения спора в судебном заседании и в течение 30 календарных дней, с момента вступления решения суда в законную силу в отношении:

- земельного участка общей площадью 4550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, расположен по адресу: <...>), кадастровый номер: 11:15:0101019:156;

- нежилого одноэтажного здания, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:41;

- нежилого одноэтажного здания, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:40.

Определением суда от 16.05.2025 исковое заявление принято к производству, к участию в деле привлечены третьи лица.

В отзывах от 19.06.2025 Комитет и Администрация в иске просят отказать.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 05.09.2025 удовлетворено ходатайство истца о проведении экспертизы, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ухтинский дом оценки и экспертиз» Черной Инне Александровне, производство по делу приостановлено.

17.10.2025 в суд поступило экспертное заключение № СЭЗ-071-25 от 03.10.2025.

Определением Арбитражного уда Республики Коми от 20.10.2025 назначено собеседование по вопросу возобновления производства по делу с возможностью рассмотрения дела по существу на 26.11.2025.

14.11.2025 от истца поступили дополнительные пояснения по делу, а также уточнение исковых требований. Заключение эксперта Предприниматель считает законным и обоснованным, просит суд:

признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости – земельного участка общей площадью 4550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, расположен по адресу: <...>), кадастровый номер: 11:15:0101019:156 в размере: 2 994 000 (Два миллиона девятьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек;

признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого одноэтажного здания, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:41 в размере: 2 326 000 (Два миллионов триста двадцать шесть тысяч) рублей 00 копеек;

признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого одноэтажного здания, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:40 в размере: 6 154 000 (Шесть миллионов сто пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек;

признать рыночную стоимость объекта недвижимости – земельного участка общей площадью 4550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, расположен по адресу: <...>), кадастровый номер: 11:15:0101019:156 в размере: 2 348 000 (Два миллиона триста сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек;

признать рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого одноэтажного здания, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:41 в размере: 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей 00 копеек;

признать рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого одноэтажного здания, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:40 в размере: 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек;

обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилого одноэтажного здания, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:41 по цене 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей 00 копеек;

- нежилого одноэтажного здания, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки: 1990, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:40 по цене 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек.

В порядке статьи 149 АПК РФ заявление об уточнении исковых требований принято к производству.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте проведения предварительного судебного заседания, явка представителей в суд не обеспечена.

Администрация в ходатайстве от 17.11.2025 указала, что в заключении эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка и нежилых зданий сильно занижена, следовательно необходимо руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 22.11.2024 № 1860/24, проведенной оценщиком –«Аналитик Центр».

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте проведения судебного заседания, явка представителей в суд не обеспечена, сторонами заявлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 26.11.2025 производство по делу возобновлено. Суд перешел к рассмотрению дела по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

21.02.2025 Комитет направил в адрес истца договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.02.2025 № 01/25 и решение Совета муниципального округа «Усинск» от 13.02.2025 № 598.

Между Предпринимателем (покупатель) и Администрацией, в лице председателя Комитета (продавец) подписан с протоколом разногласий договор купли-продажи недвижимого имущества № 01/25 от 21.02.2025 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора, продавец продает, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 108,9 кв.м., год постройки 1990, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:41, расположенное на земельном участке, кадастровый номер: 11:15:0101019:156, общей площадью 4 550,0 кв.м.;

- нежилое здание, склад-ангар, назначение: нежилое, общая площадь 288,2 кв.м., год постройки - 1990, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:40, расположенное иа земельном участке, кадастровый номер: 11:15:0101019:156, общей площадью 4 550,0 кв.м.

Согласно пункту 3.1. договора цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1. договора, составляет 11 474 000,00 рублей, без НДС, в том числе стоимость объектов:

- Нежилое здание, назначение: нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:41 - 2 326 000,00 (два миллиона двести тридцать двадцать шесть тысяч) рублей 00 копеек;

- Нежилое здание, склад-ангар, назначение: нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый помер: 11:15:0101019:40 - 6 154 000,00 (шесть миллионов сто пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек;

- земельный участок, кадастровый номер: 11:15:0101019:156, общей площадью 4 550,0 кв.м. - 2 994 000,00 (два миллиона девятьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Цена имущества в договоре равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом ООО «Аналитик-Центр» № 1860/24 от 22.11.2024 об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности.

Истцом в адрес Комитета направлен протокол разногласий к договору, в котором он выражает несогласие с пунктом 3.1. договора, а именно с ценой продажи имущества, и рыночной стоимостью объектов, определенной в соответствии с отчетом № 1860/24 от 22.11.2024 об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности.

Вместе с тем, Комитет считает отчет № 1860/24 от 22.11.2024 об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности достоверным.

Несогласие истца с отчетом № 1860/24 от 22.11.2024 ООО «Аналитик-Центр» послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 421, 422, 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), а также Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Законом № 159-ФЗ закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

02.05.2024 истец обратился к ответчику с заявлением (исх. 03/05 от 02.05.2024) о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемые муниципальные объекты недвижимости, что подтверждается договором аренды № 3611/24 от 01.04.2024 (т. 1 л.д. 9-15).

Как следует из материалов дела, разногласия сторон возникли в отношении цены продажи выкупаемого муниципального имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно заключению ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» № СЭЗ-071-25 от 03.10.2025 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 4550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, расположенного по адресу: <...>), кадастровый номер: 11:15:0101019:156 составляет 2 348 000 руб. 00 коп.; рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:41 составляет 800 000 руб. 00 коп.; рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки:1990, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:40 составляет 1 800 000 руб. 00 коп.

Истец согласился со стоимостью спорного имущества, определенной на основании судебной экспертизы, в связи с чем, уточнил исковые требования.

Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы отвечает признакам полноты и обоснованности.

Комитет, считая, что рыночная стоимость объектов занижена, обоснованных возражений не заявил, о назначении повторной экспертизы не ходатайствовал.

Определенная в отчете об оценке (заключении эксперта) рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой лишь вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 N 20-п). Таким образом, существование двух различающихся результатов оценки одного объекта на одну дату является неизбежным в пределах допустимого расхождения, притом, что оба результата получены в документах, составленных в соответствии с требованиями установленных процедур.

На основании изложенного исковые требования Предпринимателя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб. (платежное поручение от 24.04.2025 № 113) и оплате услуг экспертизы (40 000 руб.) подлежат отнесению на ответчика.

Денежные средства в сумме 40 000 руб., зачисленные на депозитный счет суда платежным поручением от 22.05.2025 № 144, подлежат перечислению обществу с ограниченной ответственностью «Ухтинский дом оценки и экспертиз» за выполнение судебной экспертизы по делу.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать выкупную стоимость земельного участка общей площадью 4550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, расположенного по адресу: <...>), кадастровый номер: 11:15:0101019:156, в размере 2 994 000 руб. 00 коп., недостоверной.

Признать выкупную стоимость нежилого одноэтажного здания, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенного по адресу: <...>. 7Б, кадастровый номер: 11:15:0101019:41, в размере 2 326 000 руб. 00 коп., недостоверной.

Признать выкупную стоимость нежилого одноэтажного здания, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки:1990, расположенного по адресу: <...>. 7Б/1, кадастровый номер: 11:15:0101019:40, в размере: 6 154 000 руб. 00 коп., недостоверной.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимости:

- земельного участка общей площадью 4550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, расположенного по адресу: <...>), кадастровый номер: 11:15:0101019:156, по цене 2 348 000 руб. 00 коп.

- нежилого одноэтажного здания, общей площадью: 108,9 кв.м., год постройки: 1990, расположенного по адресу: <...>. 7Б, кадастровый номер: 11:15:0101019:41 по цене 800 000 руб. 00 коп.

нежилого одноэтажного здания, Склад-ангар, общей площадью: 288,2 кв.м., год постройки:1990, расположенного по адресу: <...>. 7Б/1, кадастровый номер: 11:15:0101019:40, по цене 1800 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 90 000 руб. и судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 40 000 руб.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Ухтинский дом оценки и экспертиз» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 40 000 руб. вознаграждения за проведение экспертизы по делу № А29-5110/2025 (платежное поручение о зачислении на депозитный счет суда от 22.05.2025 № 144).

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Д.В. Никитина