Решение по делу № А27-23922/2022 от 17.07.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело №А27-23922/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 июля 2023 г. г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2023г.

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2023г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи Переваловой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурзиной Д.И..,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

истца по доверенности от 17.01.23 – ФИО1,

ООО «Экотехнопарк» по доверенности от 15.03.23 – ФИО2,

ответчика по доверенности от 19.07.22 – ФИО3 (онлайн),

третьего лица ООО "РИИР ИНВЕСТ" по доверенности от 25.08.22 – ФИО4,

дело по иску ФИО5, г. Кемерово в интересах общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТЕХНОПАРК", г. Кемерово, ОГРН: <***>, ИНН: <***>

к ФИО6, г. Москва

о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2019

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "РИИР ИНВЕСТ", г. Москва, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ФИО7, ФИО8, ФИО9, общество с ограниченной ответственностью "ПРОМВВ", г. Москва, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

индивидуальный предприниматель ФИО10, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, общество с ограниченной ответственностью "ЭКОПРОМ", г. Кемерово, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16,

акционерное общество "Кемеровская фармацевтическая фабрика", ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

установил:

участник общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТЕХНОПАРК" ФИО5, г. Кемерово в интересах общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТЕХНОПАРК", г. Кемерово, ОГРН: <***>, ИНН: <***> обратилась в суд с иском к ФИО17, г. Москва о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2019.

Иск, со ссылкой на положения статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» мотивирован нарушением процедуры корпоративного одобрения крупной сделки; о спорной сделки участник узнал в рамках рассмотрения дела о понуждении Общества к заключению основного договора. Полагает, что сделка отвечает критерию крупной сделки, поскольку предметом предварительного договора является единственный актив общества, который впоследствии продан обществу с ограниченной ответственностью "РИИР ИНВЕСТ" с соблюдением процедуры корпоративного одобрения.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТЕХНОПАРК" в полном объеме поддержало позицию процессуального истца, указало, что в документах бухгалтерского учета спорная сделка не отражена, в том числе внесенный задаток; также считает, что сделка является крупной, исходя из балансовой стоимости предмета сделки; кроме того, предмет предварительного договора впоследствии продан третьему лицу, при этом участниками одобрена сделка как крупная; считает, что в сроки установленные договором за заключением основного договора ответчик не обратился.

Не оспаривает, что привлеченным ответчиком с лицом и за его счет осуществлены мероприятия по переводу части спорного земельного участка, в отношении которого заключался предварительный договор, из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Подробно позиция изложена в отзыве.

Ответчик возражал против иска, указывая, что истцом не представлены доказательства, что сделка отвечает как количественному, так и качественному критерию крупной сделки в целях признания ее недействительной, поскольку истец исходит из рыночной стоимости части первоначального объекта в сравнении с балансовой стоимостью этого объекта, при этом отсутствуют достоверные сведения о балансовой стоимости выделенного земельного участка. Кроме того, исходя из видов осуществляемой деятельности, Общество вправе осуществлять продажу недвижимого имущества. Указывает на пропуск срока обжалования сделки, поскольку участник является профессиональным субъектов, в связи с тем, что является участником нескольких Обществ. Отмечает признаки сговора между Обществом и третьим лицом (покупателем), в связи с отсутствием доказательств ведения переговоров по заключению договора купли-продажи земельного участка.

Указывает на аффилированность покупателя с продавцом через ООО «Экопром». Подробно позиция по делу изложена в многочисленных письменных пояснениях, приобщенных в материалы дела.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "РИИР ИНВЕСТ", г. Москва, ФИО7, ФИО8, ФИО9, общество с ограниченной ответственностью "ПРОМВВ", г. Москва, индивидуальный предприниматель ФИО10, общество с ограниченной ответственностью "ЭКОПРОМ", г. Кемерово, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, акционерное общество "Кемеровская фармацевтическая фабрика".

ООО "РИИР ИНВЕСТ" поддерживает позицию истца и Общества, просит иск удовлетворить. Отмечает, что ООО "РИИР ИНВЕСТ" вошло в состав участников ООО «Экопром» после заключения договора купли-продажи.

Заинтересованность в приобретении спорного земельного участка обусловлена близостью расположения собственного земельного участка к спорному для осуществления хозяйственной деятельности. Считает сделку крупной, о чем свидетельствует одобрение договора купли-продажи земельного участка.

Согласно письменным пояснениям третьего лица ФИО9, ответчик, действуя разумно и осмотрительно мог и должен был определить, что сделка относится к числу крупной, в связи с чем, требует ее одобрения в установленном порядке. Просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Согласно отзыву ООО «ПромВВ», последнее в пользу ответчика заключило договор и оплатило работы по уточнению и межеванию границ земельных участков, в целях выделения из большого земельного участка истребимый участков в отношении которого заключен предварительный договор, указывает, что ответчик является единственным участников ООО «ПромВВ».

Индивидуальный предприниматель ФИО10, согласно представленному отзыву, пояснил, что по договору поручения, заключенному с ответчиком принял на себя обязательства обеспечить комплекс работ по переводу земельного участка с кадастровым номером 42:01:0308001:337 из категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения в категорию «Земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», договор исполнен результат достигнут и оплачен за счет средств ответчика, также произведена оплата за ответчика ООО «ПромВВ», директором ООО «Экотехнопарк» была выдана доверенность по которой представлял интересы Общества при переводе земель.

В настоящем судебном заседании стороны и третьи лица поддержали свои позиции.

Заслушав позиции сторон, оценив представленные доказательства в отдельности и в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения иска, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТЕХНОПАРК" (далее Общество) зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 13.04.2015, при этом ФИО5 является участников Общества с момента его создания с размером доли в уставном капитале равном 40%, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 по 20% доли в уставном капитале.

ФИО13 является единоличным исполнительным органом, имеющим право действовать без доверенности, начиная с 13.04.2015, т.е. с момента создания Общества.

Предметом настоящего иска является требование ФИО5 об оспаривании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2019, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТЕХНОПАРК" (продавец) и ФИО17 (покупатель), которым переименовано имя на ФИО18 Николаевича.

Настоящим договором стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор купли- продажи части земельного участка, в течение 30 дней со дня исполнения Продавцом обязательств, установленных подпунктами 2.5.1, 2.5.2 и 2.5.3 настоящего предварительного договора, но не позднее 60 дней со дня его заключения.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора продавец обязуется продать земельный участок ориентировочной площадью 100000кв.м, точная площадь объекта будет определена после получения покупателем результата комплекса кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, ценой объекта продаж 10000000руб., которая не подлежит изменению после подписания предварительного договора (пункт 2.3).

На момент заключения предварительного договора продавец является собственником земельного участка на основании договора №1/у купли-продажи земельного участка от 07.07.2015, что подтверждается записью в ЕГРПН № 42-42/001-42/095//2015-235/2 (пункт 1.4 предварительного договора), с местом расположения – Кемеровская область, Кемеровский район, в 2 км севернее п. Пригородный; кадастровым номером 42:04:0308001:226, площадью 777515 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения; с разрешенным использованием - для ведения сельскохозяйственного производства (пункты 1.5, 1.6, 1.7, 1.8, 1.9 предварительного договора).

На момент заключения предварительного договора земельный участок, как объект гражданских прав и предмет будущего договора купли-продажи земельного участка не существовал, при этом продавец обязался до заключения основного договора оформить участок в категорию земель промышленного назначения (пункт 1.13 предварительного договора).

Пунктами 2.5.1, 2.5.2 и 2.5.3 предварительного договора предусмотрена обязанность продавца обеспечить формирование (выделение) объекта из земельного участка общей площадью 777515 кв.м с кадастровым номером 42:04:0308001:226, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, в 2 км севернее п. Пригородный, включая подготовку межевого плана, согласование проекта границ. Обеспечить перевод объекта в категорию земель промышленного назначения и постановку Объекта на кадастровый учет. Обеспечить государственную регистрацию своих прав на объект в ЕГРПН.

В соответствии с пунктом 2.5.4 предварительного договора продавец обязан подготовить документы для сделок и обеспечить подписание основного договора купли-продажи объекта в срок, установленный пунктом 1.2 договора. Данный срок может быть продлен на период устранения препятствий со стороны государственных и муниципальных органов в оформлении документов для сделки на объект и ее проведения по причине, не зависящей от продавца.

В свою очередь, покупатель принял на себя обязательство по внесению задатка в размере 250000 руб. (пункт 1.15 предварительного договора), а также обязательство по оплате топографической съемке участка, а также комплекса кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, передав результаты Продавцу для перевода земли в промышленную категорию (пункт 1.14 предварительного договора).

Как следует из материалов дела, покупателем (ответчиком) платежным поручением № 46 от 13.06.2019 обеспечено поступление задатка в полном объеме, факт не отражения которого в документах бухгалтерского учета Обществом не оспаривается.

Кроме того, Обществом не опровергнуты обстоятельства того, что фактически работы по выделению и переводу объекта в земли промышленности осуществлены силами и за счет ответчика.

Так, ФИО19 является единственным участником ООО «ПромВВ», правопреемника ЗАО «ПРОМ ВВ», которое выступало заказчиком по договору № 12- 19/Т от 22.04.2019 на выполнение топографической съемки местности, а также по договору №12-19МП на выполнение комплекса работ по уточнению границ земельных участков от 03.6.2019, предметом которого является выполнение комплекса кадастровых работ в отношении спорного земельного участка общая стоимость выполненного результата составила 385000руб., оплаченных исполнителю, договоры фактически заключены в интересах и пользу ФИО17 ФИО20

Кроме того, 21.01.2021 между ИП ФИО10 и ФИО21 заключен договор, в соответствии с которым ИП ФИО10 принял на себя обязательства обеспечить выполнение комплекса работ по переводу земельного участка с кадастровым номером 42:04:0308001:337 из категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения» (п. 1.1 указанного договора). В соответствии с последним абзацем п. 1.2 договора надлежащим результатом работ являлась запись в ЕГРН в отношении земельного участка, оговоренного в п. 1.1, в категорию «земли промышленности.».

Со стороны ООО «Экотехнопарк» на ИП ФИО10 выдана доверенность от 22.02.2021 на совершение юридически значимых действий, связанных с представительством в государственных органах по всем вопросам, связанным с оформлением документов, осуществления государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, получения сведений из ЕГРПН, разрешений, согласований, технических условий в отношении любых объектов недвижимого имущества; а также доверенность от 11.10.2021 на совершение во всех государственных, муниципальных, в том числе налоговых и административных, и иных органах, учреждениях, организациях, в том числе, Комитете по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Федеральной налоговой службе, её органах и учреждениях, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, её органах и учреждениях, многофункциональных центрах, БТИ, подавать документы на выкуп земельного участка, на постановку на кадастровый учет в результате объединения объектов недвижимости, с правом подписания заявлений и получения в дальнейшем свидетельства о регистрации права собственности, совершать от имени доверителя действия по вопросам осуществления государственной регистрации с правом сдачи и получения необходимых для этого документов, подавать документы о снятии и постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, с правом подписания заявлений и получения в дальнейшем необходимых для этого документов; подавать и подписывать от имени Общества заявления о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

Как следует из пояснений ИП ФИО10, не опровергнутых Обществом, все работы были выполнены надлежащим образом, земельный участок был переведен в нужную категорию. Оплату по договору за ФИО6 осуществило ЗАО «ПпромВВ» в размере 150 000 рублей и сам ФИО19 в размере 300 000 рублей.

Таким образом, объект предварительного договора выделен из первоначального земельного участка, сформирован с присвоением кадастрового номера 42:04:0308001:337, при этом изменена категория пользования на земли промышленности.

Вместе с тем, Общество уклонилось от заключения основного договора, что послужило основанием обращения ФИО6 в суд с требованием о понуждении к заключению договора и является предметом рассмотрения судом общей юрисдикции, в рамках рассмотрения которого, как следует из пояснений представителя ФИО5 и текста искового заявления, участник Общества узнала о заключении предварительного договора, цена которого превышает 25% балансовой стоимости имущества Общества, при отсутствии корпоративного одобрения участников, что послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества (пункт 4 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" (далее - постановление Пленума N 27) для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью): 1) количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, в том числе права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (далее - имущество), цена или балансовая стоимость (а в случае передачи имущества во временное владение и (или) пользование, заключения лицензионного договора - балансовая стоимость) которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату; 2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

В этом же пункте постановления Пленума N 27 разъяснено, что любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано обратное (пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце.

В пункте 20 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2019, указано, что для квалификации сделки в качестве крупной необходимо установить наличие у сделки не только количественного, но и качественного критерия, который заключается в том, что сделка заключалась с целью прекращения деятельности общества или изменения ее вида либо существенного изменения ее масштабов.

Оценив условия заключённого предварительного договора от 31.05.2019 применительно к вышеуказанным нормам права и практике их применения, а также с учётом установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд не находит оснований для признания сделки недействительной при этом исходит из следующего.

Как следует из предварительного договора и представленных материалов дела документов, а также пояснений самого Общества, земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, в 2 км севернее п. Пригородный с кадастровым номером 42:04:0308001:226 площадью 777515 кв.м, с разрешенным использованием - для ведения сельскохозяйственного производства, приобретен Обществом (покупателем) на основании договора №1/у купли-продажи земельного участка от 07.07.2015, заключённого с обществом с ограниченной ответственностью «Наладка» (продавец).

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи от 07.07.2015 земельный участок передается продавцом в счет погашения задолженности по договору цессии (уступки права требования) №1-15 от 06.07.2015, продажная стоимость земельного участка 3890209,99 руб. (пункт 2.1).

08.04.2013 между АО «Кемеровская фармацевтическая фабрика», в лице директора ФИО13 (займодавец) и закрытым акционерным обществом «Наладка» (заемщик) заключен договор №4 целевого денежного займа, в соответствии с которым займодавец предоставляет заемщику денежные средства в размере 3676185 руб. на приобретение заемщиком земельного участка с кадастровым номером 42:04:0308001:226 площадь. 77,7га (777515 кв.м,), расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, в 2 км севернее п. Пригородный.

Заемщик обязуется возвратить переданную сумму займа с процентами в срок до 31.12.2015 либо передать займодавцу равноценное имущество, в том числе, являющееся объектом приобретения по настоящему целевому займу (с учётом дополнительного соглашения от 30.10.2013).

06.07.2015 между Обществом (цессионарий) и АО «Кемеровская фармацевтическая фабрика» (цессионарий) заключен договор уступки права требования №1-15 от 06.07.2015, по которому которым цедент уступает цессионарию право требования к ЗАО «Наладка» по договору целевого займа №4 от 08.04.2013 в размере 3890209,99 руб., с учетом 214024,99 руб. процентов по состоянию на 31.03.2015. (пункты 1.1 и 1.2 договора уступки).

Стоимость уступки составляет 3890209,99 руб. (пункт 2.1 договора) расчет за которое производится цессионарием в течение календарного года с момента выполнения цессионарием принятого по настоящему договору обязательства в полном объеме (пункт 2.2. договора цессии).

06.07.2016 между Обществом (должник) и АО «Кемеровская фармацевтическая фабрика» (кредитор) заключено соглашение о заменен обязательств (новация), в соответствии с которым произведена замена первоначального обязательства должника перед кредитором, вытекающего из соглашения об уступке права требования (цессии) №1-15 от 06.07.2015 по возврату общей суммы задолженности должником на новое обязательство – договора займа в размере 3890209,99 руб. со сроком возврата до 31.12.2025 с размером пользования суммой займа 14% годовых с единовременным начислением процентов со дня следующего за днем предоставления суммы займа до дня фактического возврата суммы займа включительно.

Таким образом, АО «Кемеровская фармацевтическая фабрика» в апреле 2013 года предоставляет сумму целевой заем ЗАО «Наладка», уступая право требования данной суммы Обществу в июле 2015 года, одновременно, новируя долг за уступленное право заемными обязательствами Общества перед АО «Кемеровская фармацевтическая фабрика».

Судом установлено, что АО "НАЛАДКА", ОГРН: <***>, ИНН: <***> прекратило деятельность 21.02.2020 в результате исключения из ЕГРЮЛ юридического лица в связи наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Как следует из пояснений представителя Общества и платежного поручения №3 от 20.05.2022 ООО «ЭКОТЕХНОПАРК» возвращает сумму займа по договору от 06.07.2015 в размере 3890209,99 руб. на счет АО «Кемеровская фармацевтическая фабрика» (в платёжном поручении в наименовании плательщика указано ООО «ЭКОПРОМ», в то время как, ИНН и ОРГН принадлежат ООО «ЭКОТЕХНОПАРК»).

В результате вышеперечисленных сделок ООО «ЭКОТЕХНОПАРК» приобретает в собственность спорный земельный участок с кадастровым номером 42:04:0308001:226 площадью 777515 кв.м, из которого должен быть образован объект, являющийся предметом оспариваемого предварительного договора от 31.05.2019, заключённого с ответчиком, а также предметом договора купли-продажи земельного участка №1-22 от 16.05.2022, заключённого с ООО «РИИР ИНВЕСТ».

Оценивая спорное правоотношение на предмет установления одновременно количественного и качественного критерия оспариваемой сделки, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом все мероприятия связанные с выделением земельного участка, его формированием, изменением категории пользования осуществлялось за счет и силами ФИО22

Ни ФИО5, ни третьими лицами – участниками Общества и его директором ФИО23 не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что Обществом принимались меры и понесены расходы на формирование (выделение) земельного участка, явившегося предметом предварительного договора и в последующем договора купли-продажи, заключённого с ООО «РИИР ИНВЕСТ».

Ни процессуальным истцом, ни Обществом документально не подтверждено, что заключённый предварительный договор соответствует качественному критерию крупности сделки.

Так, земельного участка с кадастровым номером 42:04:0308001:226 общей площадью 777515 кв.м с момента приобретения земельного участка в собственность имел категорию использования земли сельскохозяйственного назначения, при этом доказательств того, что земельный участок фактически участвовал в гражданском обороте в связи с его прямым назначением в материалы дела не представлено.

Более того, ни основной, ни дополнительный вид деятельности, задекларированный Обществом в Едином государственном реестре юридических лиц, не содержит деятельность в области выращивания сельскохозяйственной продукции.

Между тем в Едином государственном реестре юридических лиц в качестве дополнительных видов деятельности значится деятельность в области покупки и продажи собственного недвижимого имущества, подготовка к продаже собственного недвижимого имущества.

То обстоятельство, что ООО «ЭКОТЕХНОПАРК» после длительного бездействия неиспользования спорного земельного участок со значительной площадью решило выделить из него земельный участок с целью изменения назначения пользования для последующей продажи, по убеждению суда, свидетельствует о решении начать обычную хозяйственную предпринимательскую деятельность, ради которой создаётся юридическое лицо.

Более того, факт неиспользования земельного участка, а также отсутствие фактической предпринимательской деятельности, осуществляемой Обществом, следует из пояснений самого представителя Общества, а также из результатов хозяйственной деятельности, которые отражены в представленных бухгалтерских балансах за 2019, 2020, 2021 и 2022 годы.

Арбитражный суд также отмечает, что выделенный земельный участок с кадастровым номером 42:04:0308001:337, площадью 100491 +/- 2774кв. м. и местом расположения Кемеровская область, Кемеровский муниципальный район, Ясногорское сельское поселение, в 2 км севернее п. Пригородный; категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид (виды) разрешенного использования: Нефтехимическая промышленность впоследствии явился предметом договора купли-продажи земельного участка 1-22 от 16.05.2022, заключённого с ООО «РИИР ИНВЕСТ», при этом цена продажи определена в размере 10000000 руб., что соответствует цене предварительного договора, заключённого с ответчиком.

Такое поведение Общества, безусловно, свидетельствует о намерении продать земельный участок в целях осуществления хозяйственной деятельности.

Таким образом, сам факт последующей продажи выделенного земельного участка свидетельствует об отсутствии качественного критерия спорного предварительного договора, предмет которого впоследствии явился предметом договора купли-продажи.

Отклоняя довод о том, что предварительный договор является крупной сделкой, поскольку договор купли-продажи получил корпоративное одобрение, в подтверждение чего представлен протокол внеочередного общего собрания №14 от 28.03.2022, в связи с чем, факт последующей продажи не имеет значения, арбитражный суд исходит из следующего.

Арбитражный суд указывает, что статус крупности сделки зависит не от принятого участниками решения, а от соответствия этой сделки количественному и качественному критерию.

Так, из протокола следует об одобрении сделки с земельным участком с кадастровым номером 42:04:0308001:337 и площадью 100491 +/- 2774кв. м., в то время как, Обществу с 2015 принадлежал земельный участок с кадастровым номером 42:04:0308001:226 площадью 777515 кв.м. при этом, общество всегда владело землями сельскохозяйственного назначения, а участники одобряют сделку с землей промышленного назначения.

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) "О государственной регистрации недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Учитывая, столь длительное владение Обществом землями сельскохозяйственного назначения, одобрение сделки с землей промышленного назначения могло и должно было вызвать у его участников вопросы как минимум к руководителю Общества, которые как следует из протокола даже не участвовал в собрании.

Между тем, таких возражений протокол не содержит. Более того, протокол содержит сведения о выписке из ЕГРПН, при этом на кадастровый учет выделенный земельный участок поставлен 23.03.2020.

Таким образом, участники Общества не могли не знать о том, что продажа выделенного земельного участка невозможна без проведения мероприятий, связанных с его продажей, а именно, межевание, выделением, изменением назначения пользования, постановка на кадастровый учет и регистрация права, что, по убеждению суда, свидетельствует об осведомленности участников Общества о заключении предварительного договора, поскольку никто из участников не поинтересовался у директора как в собственности появился земельный участок с иным кадастровым номером и иной категорией пользования.

Такое поведение участников свидетельствует о реализации намерений по выделению части земельного участка и его последующей продажи.

В пункте 20 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах, указано, что для квалификации сделки в качестве крупной необходимо установить наличие у сделки не только количественного, но и качественного критерия, который заключается в том, что сделка заключалась с целью прекращения деятельности общества или изменения ее вида либо существенного изменения ее масштабов.

Истец вопреки вышеуказанным разъяснениям не доказал, что оспариваемая сделка отвечала качественному критерию, то есть, что сделка заключалась с целью прекращения деятельности Общества или изменения ее вида либо существенного изменения масштабов, что не позволяет квалифицировать предварительный договор купли-продажи земельного участка в качестве крупной сделки (определить одновременное наличие количественного и качественного признаков).

Как указывалось ранее, последующее заключение договора купли-продажи этого земельного участка подтверждает отсутствие качественного критерия спорной сделки. Общество получило эквивалентное встречное предоставление, значительно превышающее балансовые активы Общества, которое в равной степени могло и должно было получить при надлежащим исполнении Обществом предварительного договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" в силу абзаца третьего пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Заведомая осведомленность о том, что сделка является крупной (в том числе о значении сделки для общества и последствиях, которые она для него повлечет), предполагается, пока не доказано иное, только если контрагент, контролирующее его лицо или подконтрольное ему лицо является участником (акционером) общества или контролирующего лица общества или входит в состав органов общества или контролирующего лица общества. Отсутствие таких обстоятельств не лишает истца права представить доказательства того, что другая сторона сделки знала о том, что сделка являлась крупной, например письмо другой стороны сделки, из которого следует, что она знала о том, что сделка является крупной.

По общему правилу, закон не устанавливает обязанности третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента). Третьи лица, полагающиеся на данные единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу, вправе исходить из наличия у них полномочий на совершение любых сделок (абзац второй пункта 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По данному вопросу судом установлено, что в материалы дела не представлены вытекающие из положений пункта 18 постановления Пленума N 27 доказательства заведомой осведомленности ФИО17 – ФИО20 о том, что оспариваемая сделка отвечала признакам крупной сделки.

Напротив, выделение части земельного участка, изменение назначения, иначе проведение мероприятий по подготовке к продаже части земельного участка свидетельствовало о намерении осуществлять предусмотренный вид деятельности.

При таких обстоятельствах, истцом не представлено доказательств того, что сделка отвечает качественному критерию крупной сделки, при отсутствии доказательств осведомленности ответчика о том, что сделка может являться крупной, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска. Указанный вывод согласуется с подходом оценки спорного правоотношения, отраженного в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021 N 302-ЭС21-2989 по делу N А74-9516/2019.

При определении балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении крупной сделки учитывается сумма активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств).

Действительно, балансовая стоимость первоначального земельного участка составляет 3890209,99 руб. по состоянию на 31.12.2018, вместе с тем, выделить балансовую стоимость части земельного участка, объект которого будет создан в будущем, представляется очевидным путем приведения пропорции площади будущего объекта, со стоимостью первоначального объекта, что будет в 7,7 раз меньше балансовой стоимости первоначального объекта.

Однако, Общество, представляя бухгалтерскую справку от 23.03.2020, т.е. после создания нового земельного участка определило его балансовую стоимость в размере 1081957,54 руб. при отсутствии на то каких-либо документальных обоснований.

Учитывая, что настоящая справка является внутренним документом Общества, она не может быть признана, безусловно, объективной в целях разрешения настоящего спора, как подтверждающая балансовую стоимость объекта продажи.

Однако сам факт наличия количественного критерия, не влияет на выводы суда от отсутствии основания для признания следки недействительной в связи с не установления судом качественного критерия.

Рассматривая заявление ответчика об истечении срока давности, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 указано, что иски о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока, установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для оспоримых сделок. Срок давности по иску о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее одобрения, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что такая сделка требовала одобрения в порядке, предусмотренном законом или уставом, хотя бы она и была совершена раньше. Предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников (акционеров) по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, если из предоставлявшихся участникам при проведении этого собрания материалов можно было сделать вывод о совершении такой сделки (например, если из бухгалтерского баланса следовало, что изменился состав основных активов по сравнению с предыдущим годом).

В подпункте 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", на который ссылался суд апелляционной инстанции, также содержатся разъяснения о том, что при рассмотрении заявления о пропуске срока исковой давности следует учитывать, что предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, за исключением случаев, когда информация о совершении сделки скрывалась от участников и (или) из представлявшихся участникам при проведении общего собрания материалов нельзя было сделать вывод о совершении такой сделки (например, если из бухгалтерского баланса не следовало, что изменился состав основных активов по сравнению с предыдущим годом);

В подпункте 4 пункта 3 вышеуказанного постановления указано, что, если приведенные выше правила не могут быть применены, то считается, что участник (акционер) в любом случае должен был узнать о совершении оспариваемой сделки более года назад (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации), если он длительное время (два или более года подряд) не участвовал в общих собраниях участников (акционеров) и не запрашивал информацию о деятельности общества.

Применительно к спорному правоотношению не представлены доказательства проведения очередных собраний участников за 201-2022 годы, равно и не представлены доказательства того, что ФИО5 интересовалась о деятельности Общества, затребовала документы о деятельности Общества.

Однако, по убеждению суда, в данном случае узнать об изменении состава активов Общества и оснований таких изменения, ФИО5 при разумном и добросовестном участии могла и должна была в момент проведения собрания об одобрении договора купли-продажи, а именно 28.03.2022, поинтересовавшись о появлении нового объекта в собственности Общества, учитывая длительность оформления выделения и перевода земель.

При таких обстоятельствах срок исковой давности не пропущен.

В данном случае, по убеждению суда, обращение в суд обусловлено целями избежать наступление для Общества негативных последствий, связанных с неисполнением Обществом условий предварительного договора, что не соответствует критерию добросовестности.

Арбитражный суд исходит из того, что ФИО13 является профессиональным руководителем, о чем свидетельствуют общедоступные сведения о занимаемых им должностях в ЕГРЮЛ в отношении множественности организаций, в том числе и тех, где участником является ФИО5, что свидетельствует о длительных доверительных отношениях.

Вместе с тем, признаков злоупотребления в действиях процессуального истца судом не установлено.

В данном правоотношении недобросовестность поведения директора Общества ФИО13 привела к созданию спорного правоотношения и ситуации, при которой два субъекта претендует на единый предмет сделки.

Именно в поведении ФИО13 прослеживаются признаки злоупотребления правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, выраженные в отсутствии сведений о предварительном договоре в бухгалтерском учете, при фактическом принятии за счет ответчика исполнения, связанного с выделением земельного участка и созданием будущего объекта предварительного договора.

Воспользовавшись настоящим результатом, обманув надежды ответчика и заключив договор с ООО "РИИР ИНВЕСТ", которым на момент заключения договора купли-продажи взаимосвязан ООО "ЭКОПРОМ".

В свою очередь, оценивая довод ответчика об аффилированности, арбитражный суд прослеживает взаимосвязь между ООО «Экотехнопарк», ООО "РИИР ИНВЕСТ", ООО "ЭКОПРОМ" и АО "Кемеровская фармацевтическая фабрика" через призму его участников и единоличных исполнительных органов, имеющих право действовать без доверенности, таких как ФИО7, ФИО9, ФИО11, ФИО13, ФИО15, ФИО16 и самого процессуального истца, что по убеждению суда, свидетельствует о том, что одобрение договора купли-продажи земельного участка направлено на придание статусности крупной сделки для третьих лиц, в том числе для суда, в случае споров, связанных с предварительным договором купли- продажи, поскольку ФИО13, заключивший от имени ООО «Экотехнопарк» предварительный договор с ответчиком, при наличии представленной последним переписки, связанной с реализацией настоящим ответчиком права на заключение основного договора после перевода земельного участка в иное назначение, не мог не знать о последствиях, связанных с уклонением от заключения основного договора.

Арбитражный суд также отмечает, что о наличии такой взаимосвязи также свидетельствует отсутствие доказательств ведения каких- либо переговоров, по результатам которых заключён договор купли-продажи земельного участка, при отсутствии доказательств публичного предложения о продаже земельного участка.

Сам факт заключения договора купли-продажи земельного участка№1-22 от 16.05.2022 между Обществом и ООО «РИИР ИНВЕСТ» не является безусловным основанием признания предварительного договора недействительным.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца в полном объеме.

Руководствуясь, статьями 110, 167-171, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска.

Расходы от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О.И. Перевалова