АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-7925/24

Екатеринбург

14 апреля 2025 г.

Дело № А60-22488/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Краснобаевой И.А., Скромовой Ю.В.

при осуществлении аудиопротоколирования судебного заседания помощником судьи Федюниной Е.И. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Принцип Недвижимость» (далее – общество «Принцип Недвижимость», заявитель), ФИО1 (далее – ФИО1), поданную в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2024 по делу № А60-22488/2024 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Принцип Недвижимость» – ФИО2 (доверенность от 07.04.2025), ФИО3 (доверенность от 07.04.2025);

ФИО1 – ФИО4 (доверенность от 04.03.2025);

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – Управление Росимущества в Свердловской области, заинтересованное лицо) – ФИО5 (доверенность от 24.02.2025 № 66-ДШ-03/2724).

Общество «Принцип Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Росимущества в Свердловской области о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 площадью 28 837 кв.м, выраженного в письме от 17.04.2024 № 10/18157; об обязании Управления Росимущества в Свердловской области предоставить обществу «Принцип Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, передать обществу «Принцип Недвижимость» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 в течение 10 рабочих дней даты вынесения решения по настоящему делу; о взыскании с Управления Росимущества в Свердловской области судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда до дня его фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.07.2024 заявление удовлетворено частично. Признано незаконным действие Управления Росимущества в Свердловской области, выразившееся в отказе от предоставления обществу «Принцип Недвижимость» земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 площадью 28 837 кв.м. в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации согласно письму от 17.04.2024 № 10/18157. На Управление Росимущества в Свердловской области возложена обязанность предоставить обществу «Принцип Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 площадью 28 837 кв.м. в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в течение 10 рабочих дней даты вынесения решения Арбитражного суда Свердловской области по настоящему делу, передать обществу «Принцип Недвижимость» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 в течение 10 рабочих дней с даты вынесения решения. С Управления Росимущества в Свердловской области в пользу общества «Принцип Недвижимость» взыскана судебная неустойка в размере 100 руб. за каждый день неисполнения решения до дня его фактического исполнения.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2024 решение отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество «Принцип Недвижимость» и не привлеченный к участию в настоящем деле ФИО1 (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В своей кассационной жалобе общество «Принцип Недвижимость» ссылается на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в обоснование чего приводит следующие доводы: вопреки выводу суда апелляционной инстанции о приобретении земельного участка в обход конкурентных процедур, право аренды на спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 с видом разрешенного использования -«блокированные жилые дома с земельными участками», было приобретено обществом с ограниченной ответственностью «Коттеджный поселок «ЮЖНЫЙ» в результате открытых конкурентных процедур (торги в форме аукциона в рамках процедуры банкротства открытого акционерного общества «Центр малоэтажного строительства») для строительства жилых объектов, при этом данный договор, как и сами торги в установленном законом порядке оспорены не были; делая вывод о том, что распоряжением Управления Росимущества в Свердловской области от 18.10.2011 № 410-р изменено разрешенное использование исходного земельного участка на основании писем арендаторов, суд апелляционной инстанции не учел, что исходя из буквального содержания текста данного распоряжения изменение разрешенного использования исходного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:593 (из которого впоследствии был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103) осуществлялось в целях приведения в соответствие с нормативными актами, перечисленными в распоряжении, в соответствии с градостроительным законодательством, а также неправильно применил нормы статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», в соответствии с которыми с момента включения в границу населенного пункта земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:593, из которого был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, фактически переведен из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов.

Приложенные к кассационной жалобе документы, а именно отчет об оценке от 28.02.2017 № 0/16-11-10, сообщение от 02.03.2017 № 1640819 о публикации отчета, Порядок и условия проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ОАО «Центр малоэтажного строительства» от 28.03.2017, сообщение от 04.04.2017 № 1705882 о публикации положения о торгах, сообщение от 11.05.2017 № 1786308 о проведении торгов, размещенные на сайте ЕФРСБ-Федресурс, сведения о проведении открытого аукциона с электронной торговой площадки «Фабрикант» не могут быть приобщены к делу, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 286, частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможность переоценки выводов судов с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает. Вместе с тем, поскольку данные документы представлены в суд в электронном виде посредством использования системы «Мой Арбитр», они фактически не подлежат возврату на материальном носителе.

Кроме того, до рассмотрения кассационной жалобы по существу от общества «Принцип Недвижимость» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно копии протокола совещания Губернатора Свердловской области от 13.08.2011 № АМ-43, скриншота публикации с официального сайта Правительства Свердловской области, расчета стоимости и фактически понесенных расходов строительного проекта «Исток.Южный».

Рассмотрев ходатайство, суд кассационной инстанции отказывает в его удовлетворении по вышеуказанным основаниям. Данные документы также подлежат возврату заявителю, вместе с тем, поскольку представлены в суд в электронном виде посредством использования системы «Мой Арбитр», они фактически не подлежат возврату на материальном носителе.

В свою очередь ФИО1, не привлеченный к участию в деле, в обоснование нарушения своих прав и законных интересов постановлением суда апелляционной инстанции и наличия у него права на обжалование судебного акта в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ссылается на факт заключения между ним и обществом «Принцип Недвижимость» договора купли-продажи от 07.10.2024 № 22 жилого дома с кадастровым номером 66:41:0614066:4513, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614066:4450 (образованного из спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103), и приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области государственной регистрации его прав на указанное недвижимое имущество в связи с запретом на совершение регистрационных действий в соответствии с определениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 об обеспечении заявления, о разъяснении судебного акта от 13.12.2024. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции непосредственно препятствуют осуществлению его правомочий собственника в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе лица, участвующего в деле, и возражениях относительно кассационной жалобы.

Применительно к рассмотрению кассационной жалобы лица, не участвовавшего в деле, суд кассационной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя (статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее – постановление Пленума № 13).

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, общество «Принцип Недвижимость» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 общей площадью 28 837 кв.м, местоположение: г. Екатеринбург, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, на основании соглашения от 20.07.2021 № 2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 № АЗФ-104/1022, заключенному с Управлением Росимущества в Свердловской области.

На данном земельном участке обществом «Принцип Недвижимость» построено 28 индивидуальных жилых домов, в отношении которых получены уведомления Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга «О соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке».

Из указанных 28 индивидуальных жилых домов, принадлежащих на праве собственности обществу «Принцип Недвижимость», на кадастровый учет поставлены 20 домов с кадастровыми номерами: 66:41:0614066:4449, 66:41:0614066:4450, 66:41:0614066:4446, 66:41:0614066:4445, 66:41:0614066:4448, 66:41:0614066:4447, 66:41:0614066:4452, 66:41:0614066:4452, 66:41:0614066:4451, 66:41:0614066:4464, 66:41:0614066:4460, 66:41:0614066:4463, 66:41:0614066:4465, 66:41:0614066:4462, 66:41:0614066:4467, 66:41:0614066:4459, 66:41:0614066:4461, 66:41:0614066:4468, 66:41:0614066:4477, 66:41:0614066:4444.

Общество «Принцип Недвижимость» 23.11.2023 обратилось в Управление Росимущества в Свердловской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 общей площадью 28 837 кв.м в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 17.04.2024 № 10/18157 Управление Росимущества в Свердловской области отказало обществу «Принцип Недвижимость» в предоставлении земельного участка.

Полагая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, общество «Принцип Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым отказом. При этом суд первой инстанции отдельно указал на то, что в настоящее время спорный земельный участок имеет категорию и виды разрешенного использования: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, и указанный вид разрешенного использования соответствовал целям использования такого земельного участка на момент обращения с заявлением.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа незаконным, указав на то, что фактическое использование земельного участка не соответствует цели заключения договора аренды.

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для его отмены исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, Градостроительного кодекса Российской Федерации должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022)

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Как установлено апелляционным судом, отказ в предоставлении обществу «Принцип Недвижимость» в собственность без проведения торгов спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, мотивирован, в числе прочего, несоответствием вида разрешенного использования земельного участка.

При этом из содержания обжалуемого постановления следует, что основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований послужил именно вывод суда апелляционной инстанции о том, что в настоящем случае изменение вида разрешенного использования земельного участка не должно приводить к возможности получения заявителем права на приобретение в собственность без торгов земельных участков, отнесенных к землям населенного пункта, в обход установленных земельным законодательством конкурентных процедур при установленном факте того, что исходный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:593, из которого был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, был предоставлен сельскохозяйственной организации без торгов для целей сельскохозяйственного использования.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в данный реестр сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

При этом предоставление в собственность земельного участка имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, несоответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594.

Исходя из приведенного правового подхода, поскольку выкупная цена определяется на основании кадастровой стоимости участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 304-ЭС24-17140), вид разрешенного использования земельного участка также подлежит определению на дату обращения собственника расположенных на нем объектов недвижимости в уполномоченный орган с соответствующим заявлением в порядке реализации исключительного права на приобретение его в собственность без проведения торгов.

Ссылки суда апелляционной инстанции на пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, на определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534, являются необоснованными, поскольку изложенные в них правовые подходы касаются приобретения земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в то время как в рамках настоящего дела заявлены требования о признании незаконным отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом указание суда апелляционной инстанции на то, что исходный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:593, из которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, был отнесен к категории земель населённых пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, с учетом приведенного правового регулирования, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не является.

Фактические обстоятельства приобретения обществом «Принцип Недвижимость» прав арендатора конкретного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, на основании соглашения от 20.07.2021 № 2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 № АЗФ-104/1022, учитывая, что данные сделки не признаны недействительными в установленном законом порядке, равно как и обстоятельства соответствия осуществляемой им на земельном участке деятельности по строительству индивидуальных жилых домов требованиям градостроительного регламента, апелляционным судом не выяснялись.

С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания незаконным отказа в предоставлении в собственность общества «Принцип Недвижимость» земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, со ссылкой на то, что фактическое использование земельного участка не соответствует цели заключения договора аренды, не может быть признан законным и обоснованным.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, предусмотренных частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, рассмотрев доводы ФИО1, не привлеченного к участию в настоящем деле, о нарушении его прав и законных интересов обжалуемым постановлением суда апелляционной инстанции, суд округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо, либо иным образом затрагиваются непосредственно его интересы в экономической сфере.

В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке кассационного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В пункте 2 постановления Пленума № 13 разъяснено, что судебный акт принят о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле в том случае, если данным судебным актом затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Как следует из материалов кассационной жалобы ФИО1 и представленных документов, на основании договора купли-продажи от 07.10.2024 № 22, заключенного с обществом «Принцип Недвижимость», данное лицо приобрело объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером 66:41:0614066:4513, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614066:4450.

В соответствии с приложенной к кассационной жалобе выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:4450 поставлен на государственный кадастровый учет 05.09.2024, при этом из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что данный земельный участок образован из спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103.

В обоснование факта нарушения своих прав и законных интересов обжалуемым судебным актом ФИО1 по сути сослался лишь на отсутствие у него возможности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости в связи с принятыми в рамках настоящего дела судом апелляционной инстанции обеспечительными мерами в виде запрета Управлению Росреестра по Свердловской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 и образованных из него земельных участков.

Между тем, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:4450 образован из спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, при этом данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, и договор купли-продажи от 07.10.2024 № 22 в отношении жилого дома, расположенного на данном земельном участке, заключен в период между принятием судом первой инстанции решения по настоящему делу, которым на Управление Росимущества в Свердловской области возложена обязанность по предоставлению обществу «Принцип Недвижимость» исходного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, и принятием обжалуемого судебного акта, суд округа приходит к выводу о том, что выводы суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований непосредственно влияют на права и обязанности ФИО1, который вместе с тем к участию в настоящем деле на стадии его рассмотрения в суде апелляционной инстанции привлечен не был.

При этом суд округа принимает во внимание, что согласно пояснениям представителей общества «Принцип Недвижимость», озвученным в ходе судебного заседания суда кассационной инстанции, в указанный период им было заключено несколько договоров купли-продажи жилых домов, расположенных на земельных участках, образованных из спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, с иными физическими лицами.

Таким образом, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене по безусловному основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Применительно к рассмотрению вопроса о возможности оставления в силе решения суда первой инстанции по настоящему делу суд округа отмечает следующее.

Из материалов дела следует, что обществом «Принцип Недвижимость» изначально заявлено требование о признании незаконным бездействия Управления Росимущества в Свердловской области, выразившегося в не предоставлении ответа на заявление от 06.02.2024 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 в собственность без проведения торгов.

Впоследствии общество «Принцип Недвижимость» уточнило требования, просило признать незаконным бездействие Управления Росимущества в Свердловской области, выразившееся в не предоставлении ответа на заявление от 06.02.2024 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 в собственность без проведения торгов, а также действия Управления Росимущества в Свердловской области, выразившиеся в отказе от предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации согласно письму от 17.04.2024 № 10/18157.

Уточнение требований в части изменения предмета принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 31.05.2024).

В соответствии с резолютивной частью решения суда первой инстанции по настоящему делу требования удовлетворены частично, в числе прочего, судом признано незаконным действие Управления Росимущества в Свердловской области, выразившееся в отказе от предоставления обществу «Принцип Недвижимость» земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 площадью 28 837 кв.м. в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации согласно письму от 17.04.2024 № 10/18157; на Управление Росимущества в Свердловской области возложена обязанность предоставить обществу «Принцип Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 площадью 28 837 кв.м. в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом из материалов дела следует, что по существу отказ в предоставлении обществу «Принцип Недвижимость» земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 в собственность без проведения торгов изложен в письме Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество). Данное письмо является внутриорганизационным и адресовано Управлению Росимущества в Свердловской области, при этом указанных реквизитов не содержит.

Вместе с тем данное письмо направлено в адрес общества «Принцип Недвижимость» с сопроводительным письмом Управления Росимущества в Свердловской области от 24.04.2024 № 66-09/5491, которое содержит ссылку на вышеуказанные реквизиты письма Росимущества – от 17.04.2024 № 10/18157.

Росимущество к участию в настоящем деле не привлечено, при этом согласно пояснениям общества «Принцип Недвижимость», содержащимся в отзыве, представленном в материалы дела на стадии апелляционного обжалования, фактически данное лицо допустило опечатку при формулировании своих требований, указав приведенные реквизиты вместо реквизитов письма Управления Росимущества в Свердловской области от 24.04.2024 № 66-09/5491.

Между тем с заявлением об исправлении опечатки общество «Принцип Недвижимость» не обращалось, вопрос об исправлении опечатки по собственной инициативе в порядке части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции также не разрешался, что в совокупности с изложенными обстоятельствами в свою очередь приводит к неопределенности в вопросе о том, законность действий какого органа проверялась судом первой инстанции в рамках настоящего дела.

Кроме того, судом первой инстанции также не в полной мере выяснены обстоятельства, имеющие существенное правовое значение для правильного рассмотрения настоящего дела.

Так, судом не учтено, что право на получение земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относятся не только обстоятельства размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости и соответствия вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, но и доказанность потребности в предоставлении земельного участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, что, в частности, следует из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379.

В соответствии с правовым подходом, содержащимся в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, обязательным условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, на испрашиваемом для выкупа земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614066:1103 обществом «Принцип Недвижимость» возведено 28 индивидуальных жилых домов, часть из которых на момент обращения данного лица с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность без проведения торгов, была поставлена на государственный кадастровый учет.

Между тем обстоятельства, свидетельствующие об обоснованности обращения общества «Принцип Недвижимость» в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность единого сформированного земельного участка площадью 28 837 кв.м под расположенными на нем конкретными объектами недвижимости, с учетом приведенного правового регулирования, направленного на предоставление собственнику объектов недвижимости исключительного права на получение земельного участка в собственность без проведения торгов именно с целью эксплуатации данных объектов соразмерно их площади, судом первой инстанции не выяснялись.

Таким образом, решение суда первой инстанции по настоящему делу также подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции, с учетом выводов, изложенных в мотивировочной части настоящего постановления, следует устранить неопределенность в вопросе о том, законность действий какого органа подлежит проверке при рассмотрении заявленных в рамках настоящего дела требований; привлечь к участию в настоящем деле ФИО1 и рассмотреть вопрос о привлечении к участию в настоящем деле иных лиц, заключивших с обществом «Принцип Недвижимость» договоры купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1103; с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, исходя из вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации надлежащим образом оценить соблюдение заявителем совокупности условий, являющихся необходимыми в целях получения им в собственность земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации: размещение на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, доказанность потребности в предоставлении земельного участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости; на основании установленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.07.2024 по делу № А60-22488/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи И.А. Краснобаева

Ю.В. Скромова