ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Москва

29 ноября 2023 года Дело № А40-276224/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2023 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Красновой С.В., Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1, по доверенности от 10.11.2022 №33-Д-923/22

от ООО «Азимут»: ФИО2, по доверенности от 13.11.2023

при рассмотрении 27 ноября 2023 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 19 декабря 2022 года

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 31 августа 2023 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску ООО «Азимут» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Азимут» (далее – ООО «Азимут», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулирований разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли - продажи нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы суда от 19 декабря 2022 года исковые требования удовлетворены частично; суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 135,2 кв. м, кадастровый номер 77:05:0012003:24555 (подвал, помещение I, ком. 2-4, 4а, 5, 6, 8, 12) путем изложения пунктов, в следующей редакции:

Пункт 2.1.6.1 договора: «выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью объекта, выступает город Москва»;

Пункт 2.7 договора: «продавец вправе проводить не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр объекта, предупредив покупателя о дате осмотра не позднее, чем за пять рабочих дней»;

Пункт 7.5 договора: «в случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект от продавца к покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий договора, продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта»;

Пункт 7.9 договора: «в случае расторжения договора (прекращения его в связи с соглашением сторон либо на основании решения суда) продавец выплачивает покупателю денежные средства, уплаченные по договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования объектом, определенной на дату пользования договором».

Пункт 3.1 договора: «цена объекта составляет 12 051 000 руб. в соответствии с экспертным заключением от 30.06.2022 № 09/06/2022 выполненным ООО «Бюро городских экспертиз», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4 договора: «оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (п. 1.9). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 143 464 руб. 28 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Исключить из договора купли-продажи нежилого помещения п.п. 2.1.7., 3.8, 4.7.2, 5.4., 5.10, 7.10., 7.12., 7.13, 7.14, 7.15, 7.16.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2022 года изменено; урегулированы разногласия, возникшие между сторонами, путем изложения пунктов в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «цена объекта составляет 8 313 333 (восемь миллионов триста тринадцать тысяч триста тридцать три) руб. в соответствии с заключением эксперта от 03.08.2023 № 30, выполненным ООО «ПФК» по результатам судебной экспертизы, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4 договора: «оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (п. 1.9). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 98 968 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Исключены из договора купли-продажи нежилого помещения п.п. 2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.6.7, 5.8, 5.9, 7.7, 7.8, 7.11, 8.7.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий на условиях Департамента.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Ответчик указывает, что в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; отмечает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, представленный Департаментом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, подготовленного по запросу Департамента, не представлено; указывает, что изменение спорных пунктов указанных истцом (включения, исключения), является неправомерным, отметив, что приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи кроме того все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «Азимут» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО «Азимут», изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и решения суда первой инстанции в неизмененной части ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между ООО «Азимут» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 04.02.2008 № 06-00070/08, согласно условиям которого истец является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: по адресу <...>, общей площадью 135,2 кв. м (подвал, помещение I, ком. 2-4, 4а, 5, 6, 8, 12).

ООО «Азимут» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Помещение непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

14.07.2021 ООО «Азимут» обратилось в Департамент с запросом о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении указанного нежилого помещения.

Письмом от 18.10.2021 Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимости, согласно которому цена недвижимости установлена в размере 12 098 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.09.2021 № 4 М977-21, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг», экспертным заключением от 06.10.2021 № 460/475-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости, но с протоколом разногласий и направил его в Департамент сопроводительным письмом от 15.11.2021 в части изменения пунктов 2.1.6.1, 2.2, 2.7, 7.5, 7.9, исключения пунктов 2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 3.7, 3.8, 4.7.2., 5.3., 5.4., 5.8-5.10, 7.7.-7.8, 7.10-7.16, 8.7, изменения пунктов 3.1, 3.4 в следующей редакции: «п.3.1. Цена объекта составляет 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 28.10.2021 № LM 1106, выполненным ООО «ЛМ». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. п. 3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 90 476 (девяносто тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей 20 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 03.12.2021 № 1-114568/21-1 отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора.

Поскольку в добровольном порядке ответчиком требования истца об урегулировании разногласий не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Так как при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения).

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 30.06.2022 № 09/06/2022, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 135,2 кв. м (подвал, помещение 1, ком. 2-4, 4а, 5, 6, 8, 12) по состоянию на 14 июля 2021 года составляет 12 051 000 руб.

С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, с указанием цены объекта - 12 051 000 руб.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пункты 2.1.6.1, 2.7, 7.5, 7.9 подлежат изложению в следующей редакции: Пункт 2.1.6.1 договора: «Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью объекта, выступает город Москва»; Пункт 2.7 договора: «Продавец вправе проводить не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр объекта, предупредив покупателя о дате осмотра не позднее чем за пять рабочих дней»; Пункт 7.5 договора: «В случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект от продавца к покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий договора, продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта»; Пункт 7.9 договора: «В случае расторжения договора (прекращения его в связи с соглашением сторон либо на основании решения суда) продавец выплачивает покупателю денежные средства, уплаченные по договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования объектом, определенной на дату пользования договором». В целях соблюдения интересов и баланса сторон суд исключил из договора купли-продажи нежилого помещения п.п. 2.1.7, 3.8, 4.7.2, 5.4, 5.10, 7.10, 7.12, 7.13, 7.14, 7.15, 7.16.

В целях всестороннего и правильного рассмотрения дела, с учетом доводов истца, судом апелляционной инстанции была назначена и проведена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта, представленному в суд апелляционной инстанции, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 135, 2 кв. м (подвал, помещение 1, ком. 2-4, 4а, 5, 6, 8, 12) по состоянию на 14.07.2021, составляла 8 313 333 руб.

Сомнений в обоснованности результатов дополнительной экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд апелляционной инстанции посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь положениями статей 309, 310, 334.1, 420, 421, 445, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 10, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; статей 13, 41.1, 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; учитывая позицию, изложенную в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»; в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы»; установив, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой, рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения дополнительной судебной экспертизы; экспертное заключение по результатам дополнительной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; учитывая, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; указав, что оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел № 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего; установив, что положения пункта 3.7 договора в редакции продавца противоречат положениям статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, поскольку право на рассрочку покупателю предусмотрено законом, и не может быть ограничено, более того, получение продавцом денежных средств по встречному обязательству, срок исполнения которого не наступил, не влечет перехода права собственности на них от покупателя к продавцу; в связи с чем, пришел к выводу об изменении решения суда первой инстанции и удовлетворении заявленных исковых требований по урегулированию разногласий по цене объекта недвижимости в размере 8 313 333 рублей, а также об исключении пунктов 2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 5.8, 5.9, 7.7, 7.8, 7.11, 8.7 из договора купли-продажи.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, а также суда первой инстанции в неизмененной части, кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Судебная коллегия полагает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2022 года в неизмененной части, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2023 года по делу № А40-276224/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.Р. Белова

Судьи: С.В. Краснова

Л.В. Федулова