АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Севастополь
25 октября 2023 года дело № А84-11224/2022
Резолютивная часть решения оглашена 19.10.2023.
Решение в полном объёме составлено 25.10.2023.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола секретарём Филиповой А.В., рассмотрев дело
по первоначальному иску Общества с ограниченной ответственностью «Механомонтаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)
к Обществу с ограниченной ответственностью «Вкусные идеи Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Казань)
о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Вкусные идеи Казани»
к Обществу с ограниченной ответственностью «Механомонтаж»
о признании договоров аренды незаключенными
при участии в судебном заседании:
от ООО «Механомонтаж»: ФИО1 – представитель по доверенности;
от ООО «Вкусные идеи Казани»: ФИО2 – представитель по доверенности;
УСТАНОВИЛ:
В производстве Арбитражного суда города Севастополя находится дело по первоначальному иску Общества с ограниченной ответственностью «Механомонтаж» к Обществу с ограниченной ответственностью «Вкусные идеи Казани» задолженности и неустойки по договорам аренды баз отдыха от 17.02.2022 № 17022022М и № 17022022/1М, а также по встречному иску о признании договоров незаключенными.
Судом установлены следующие фактические обстоятельства по делу.
17.02.2022 года между ООО «Механомонтаж» (Арендодатель) и ООО «Вкусные идеи Казани» (Арендатор) был заключен Договор № 17022022М аренды базы отдыха «Монтажник» (далее по тексту - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях договора нежилые помещения по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, пгт. Николаевка, ул. Набережная, 34 базы отдыха «Монтажник». В состав помещений входят все помещения, находящиеся на территории базы отдыха «Монтажник», в том числе 29 номеров для размещения туристов, далее именуемые Помещения.
Согласно пункту 1.2 Договора, целевое назначение Помещений - временное размещение туристов, туристические обслуживание, организация питания отдыхающих и розничной торговли.
Стоимость аренды и график внесения платежей предусмотрены пунктами 2.1 и 2.2. Договора, а именно: арендная плата составляет 2 750 000 рублей за период аренды с 17.02.2022 по 16.12.2022: арендная плата производится в рублях РФ, без НДС путём предоплаты, перечислением с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя в следующем порядке по графику:
до 01.03.2022 – 275 000 за период аренды с 17.02.2022 по 16.03.2022;
до 01.03.2022 – 275 000 за период аренды с 17.03.2022 по 16.04.2022;
до 01.03.2022 – 275 000 за период аренды с 17.04.2022 по 16.05.2022;
до 01.03.2022 – 275 000 за период аренды с 17.05.2022 по 16.06.2022;
до 01.03.2022 – 275 000 за период аренды с 17.06.2022 по 16.07.2022;
до 01.03.2022 – 275 000 за период аренды с 17.07.2022 по 16.08.2022;
до 15.07.2022 – 275 000 за период аренды с 17.08.2022 по 16.09.2022;
до 15.07.2022 – 275 000 за период аренды с 17.09.2022 по 16.10.2022;
до 15.07.2022 – 275 000 за период аренды с 17.10.2022 по 16.11.2022;
до 15.07.2022 – 275 000 за период аренды с 17.11.2022 по 16.12.2022.
В соответствии с пунктами 3.1.1-3.1.4 Договора Арендодатель обязан:
передать Арендатору во временное пользование Помещения не позднее 01.03.2022г по Акту приёма-передачи помещений (Приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора;
передать имущество, используемое для временного размещения туристов, организации питания отдыхающих и розничной торговли, по Акту приема-передачи имущества (Приложение №2) с указанием коммерческой цены каждого предмета не позднее 01.03.2022;
передать Арендатору по Акту приёма-передачи (Приложение №5) к настоящему договору Защитные роллеты с дистанционным пультом управления и средством учета электроэнергии - электросчетчиком;
передать комплект оригиналов ключей и замков от всех помещений и замков не позднее 01.03.2022 по Акту приёма-передачи (Приложение №6) являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пункта 4.1 Договора, Арендатор обязан, в том числе:
принять во временное пользование помещения не позднее 01.03.2022г по Акту приёма-передачи помещений (Приложение №1) и комплект оригиналов ключей и замков от всех помещений по Акту приёма-передачи (Приложение №6), являющимися неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор обязан использовать помещения в целях, предусмотренных п.1.2, настоящего договора;
Арендатор гарантирует Арендодателю, что он осведомлён о требованиях действующего законодательства РФ по оказанию услуг, соответствующих нормам безопасности;
самостоятельно и за свой счет проводить все необходимые согласования с контролирующими, надзорными органами и органами исполнительной власти в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе с Федеральной налоговой службой (ФНС), Министерством по чрезвычайным ситуациям (МЧС), Федеральной миграционной службой (ФМС), Министерством внутренних дел (МВД), Прокуратурой, Ветеринарной службой, Энергонадзором, Роспотребнадзором, Ростехнадзором, Федеральной службой безопасности РФ (ФСБ), Главным Управлением Федеральной службы войск Национальной Гвардии (Росгвардия) и т.п.
своевременно, в полном объёме вносить арендную плату и другие платежи по настоящему договору.
Согласно пункту 7.1, Договор вступает в силу с момента подписания договора и действует до 16 декабря 2022 года. В случае если ни одна из сторон не заявила в письменном виде о расторжении настоящего договора в срок за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора, договор считается пролонгированным на неопределённый срок на тех же условиях.
17.02.2022 сторонами Договора № 17022022М был подписан Акт приёма-передачи помещений базы отдыха «Монтажник» (Приложение № 1 к Договору), согласно которому на основании Договора №17022022М от 17.02.2022 аренды базы отдыха «Монтажник» Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование Помещения для временного размещения туристов, оборудования, организации питания отдыхающих и розничной торговли; адрес помещений: РК, <...>, база отдыха «Монтажник»; техническое состояние помещений хорошее и позволяет использовать их в целях, предусмотренных п. 1.2. указанного договора; стороны согласовали коммерческую цену передаваемых Помещений в аренду равной 23 298 700 рублей в соответствии с экспертной оценкой независимого эксперта ФИО3 от 30.07.2018г.
Также 17.02.2022 сторонами подписаны:
Акт приёма-передачи помещений базы отдыха «Монтажник» (Приложение № 1 к Договору);
Акт приёма-передачи имущества (Приложение № 2 к Договору);
Акт приёма-передачи оборудования системы автоматической, пожарной сигнализации (Приложение № 3 к Договору);
Акт приёма-передачи документов по пожарной безопасности (Приложение № 4);
Акт приёма-передачи защитных роллет с дистанционным пультом управления и средством учета электроэнергии – электросчетчиком (Приложение № 5 к Договору);
Акт приёма-передачи комплекта оригинальных ключей (Приложение № 6).
17.02.2022 года между ООО «Механомонтаж» (Арендодатель) и ООО «Вкусные идеи Казани» (Арендатор) также был заключен Договор № 17022022/1М аренды базы отдыха «Наладчик», в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях договора нежилые помещения по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, пгт. Николаевка, ул. Набережная, 34 базы отдыха «Наладчик». В состав помещений входят все помещения, находящиеся на территории базы отдыха «Монтажник», в том числе 64 номера для размещения туристов, далее именуемые Помещения.
По содержанию и условиям, в том числе в части размера и периодичности внесения арендной платы, срока действия, заключенные сторонами договоры являются идентичными.
В рамках Договора № 17022022/1М сторонами также 17.02.2022 подписаны:
Акт приёма-передачи помещений базы отдыха «Наладчик» (Приложение № 1 к Договору);
Акт приёма-передачи имущества (Приложение № 2 к Договору);
Акт приёма-передачи оборудования системы автоматической, пожарной сигнализации (Приложение № 3 к Договору);
Акт приёма-передачи документов по пожарной безопасности (Приложение № 4);
Акт приёма-передачи защитных роллет с дистанционным пультом управления и средством учета электроэнергии – электросчетчиком (Приложение № 5 к Договору);
Акт приёма-передачи комплекта оригинальных ключей (Приложение № 6).
Как указал истец по первоначальному иску, в связи с отсутствием оплаты в согласованный сторонами срок, в адрес Арендатора 06.04.2022 направлена претензия с требованием об оплате задолженности и неустойки.
06.05.2022 от Арендатора поступил ответ на претензию со ссылкой на то, что по причине начала специальной военной операции на территории Украины Арендатор деятельность не осуществлял, на базах отдыха не находился и не использовал.
Как указал Арендодатель, со стороны Арендатора письменных уведомлений в порядке п.7.1 Договоров о расторжении договоров в адрес Арендодателя не поступало.
Фактически Договоры аренды были расторгнуты по инициативе Арендодателя с 01.06.2022.
21.06.2022 в адрес Арендодателя поступило письмо Арендатора с предложением подписать соглашение о расторжении договора и акт сдачи баз датой подписания самих договоров, то есть «задним» числом - 17.02.2022, на что Арендатору было отказано.
Как указал Арендодатель в исковом заявлении, в период с 17.02.2022 по 31.05.2022 им обязательства по Договорам по предоставлению во временное возмездное пользование объектов недвижимости в соответствии с условиями Договоров выполнены в полном объеме.
Вместе с тем, Арендатор взятые на себя по Договорам обязательства по своевременному внесению арендных платежей, согласно выставленным счетам, не исполнил, задолженность за фактический период аренды объектов с 17.02.2022 по 31.05.2022 включительно составляет 958 064,52 рублей в отношении каждого из объектов.
Также, ссылаясь на пункты 5.1, 5.2 Договоров просит суд взыскать неустойку в виде пени и штрафа.
В отзыве на первоначальный иск, а также во встречном иске Арендатор ссылается на не заключенность договоров, полагает, что фактическая передача объектов аренды не состоялась. Также Арендатор ссылается на положения ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» относительно нарушения порядка одобрения крупной сделки, каковыми для Арендодателя являются договоры аренды.
Как указало ООО «Вкусные идеи Казани», в связи с началом специальной военной операции на территории Украины, Арендатор деятельность не осуществлял, на базах отдыха не находился и не использовал, в связи с чем, обязанность по уплате арендных платежей не возникла.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав фактические обстоятельства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска, а также об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьёй 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договором данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В соответствии со статьёй 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В силу приведенных правовых норм, к существенным условиям договора аренды объекта недвижимости относятся: местоположение объекта, его адрес, описание, срок договора аренды, арендная плата, целевое назначение, требования к использованию объекта недвижимости, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды и прочие дополнительные условия.
В данном случае договоры аренды заключены в письменной форме, содержат все существенные условия, а именно: сторонами согласован передаваемые в аренду индивидуально-определенные объекты с указанием адреса и площади (п.1.1. Договоров), порядок уплаты арендных платежей (п. 2.2. Договоров); права и обязанности сторон (Разделы 3 и 4 Договоров); ответственность сторон (Раздел 5 Договоров); дополнительные условия (Раздел 6 Договоров); срок действия и условия изменения (Раздел 7 Договоров).
Также Договоры подписаны полномочными представителями сторон (Раздел 8 Договоров).
Кроме того, объекты аренды осматривались и принимались Арендатором, что прямо следует из подписанных сторонами Актов (Приложения № 1-6 к Договорам).
Более того, в соответствии с пунктами 6.6. Договоров, Арендатор подтвердил и заверил об обстоятельствах, что они не допустили ошибки при заключении договора, что договор не является мнимым или притворным, заключен в соответствии с волеизъявлением сторон, без каких-либо угроз, принуждения или насилия, у них отсутствуют обстоятельства, вынужденные совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, намерений каждой из сторон действительны, у Сторон отсутствуют возражения относительно каждого из условий договора.
Принадлежность имущества Арендодателю подтверждается представленными в дело доказательствами.
Ходатайство ООО «Вкусные идеи Казани» об истребовании доказательств: у УФНС сведений о регистрации обособленного подразделения ООО «Вкусные идеи Казани» на территории Республики Крым, у Управления по вопросам миграции МВД Республики Крым сведений о подаче заявлений о ведении гостиничного бизнеса, сведений о принадлежности абонентского номера судом признано обоснованным, поскольку указанные обстоятельства для разрешения настоящего спора, с учётом изложенных выше обстоятельств заключения договоров, не имеют правового значения.
Доводы о нарушении Арендодателем положений ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» относительно нарушения порядка одобрения крупной сделки суд также считает необоснованными, поскольку такие доводы могут служить основанием для обращения в суд с иском о признании сделок недействительными, при том, что подобные требования со стороны кого-либо не заявлялись.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктами 6.5. Договоров Арендатору предоставлено право расторжения договора при условии уведомления о таком расторжении арендатора в срок не менее чем за 90 календарных дней до даты расторжения.
Уведомления о расторжении договоров либо их изменения в адрес Арендодателя не поступали.
Фактически Договоры аренды были расторгнуты по инициативе Арендодателя с 01.06.2022.
С учётом изложенных обстоятельств, требования первоначального иска о взыскании задолженности по арендной плате по договорам являются обоснованными и подлежащими удовлетворению; размер задолженности за период с 17.02.2022 по 31.05.2022 по каждому из договоров составляет 958 064,52 рубля, всего - 1 916 129,04 рублей.
Истцом по первоначальному иску заявлены требования о взыскании неустойки в виде пени и штрафа.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, неустойка (штраф, пени) определена как установленная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не Обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктами 5.1. Договоров, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, виновная сторона обязуется уплатить потерпевшей пеню в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки выполнения обязательства по настоящему договору. Пени начисляются за каждое просроченное стороной обязательство, предусмотренное настоящим договором.
Пунктом 5.2. Договоров также предусмотрено, что в случае задержки платежей Арендатор оплачивает Арендодателю штраф 10 000 рублей за каждый просроченный период оплаты.
Исходя из условий заключенных договоров, сроком внесения арендных платежей за февраль, март, апрель, май, июнь и июль 2022 года является срок до 01.03.2022.
Таким образом, Арендодателем правомерно начислена неустойка за период с 01.03.2022.
Вместе с тем, с учётом действовавшего в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в части – за период с 01.03.2022 по 31.03.2022 (31 день), а также с 02.10.2022 по 09.11.2022 (39 дней).
Таким образом, размер пени по каждому из договоров составляет:
958 064,52 х 1 % х 70 дней = 670 645,16 рублей, всего по двум договорам – 1 341 290,32 рублей.
Какие-либо ходатайства о применении положений статьи 333 ГК РФ ответчиком по первоначальном иску не заявлялись.
Требования о взыскании штрафа в соответствии с пунктами 5.2 Договоров в размере 10 000 рублей (всего 20 000 рублей) также подлежат удовлетворению.
Всего подлежащая взысканию неустойка составляет 1 361 290,32 рублей (1 341 290,32 + 20 000).
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Истцом при обращении в арбитражный суд уплачена государственная пошлина в размере 42 261 рубль.
Учитывая, что исковые требования удовлетворены судом частично (85,07 % от цены иска), суд распределяет расходы по уплате государственной пошлины в соответствующей пропорции и относит на ответчика по первоначальному иску обязанность по возмещению истцу указанных расходов в размере 35 951 рубль.
Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Первоначальный иск удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вкусные идеи Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Казань) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Механомонтаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) задолженность в размере 1 916 129,04 рублей, неустойку в общем размере 1 361 290,32 рублей, а также расходы на оплату госпошлины в размере 35 951 рубль.
В остальной части первоначальный иск оставить без удовлетворения.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк