Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ
г. Калининград
Дело №
А21-11007/2023
«20»
ноября
2023 года
«13» ноября 2023 года оглашена резолютивная часть решения
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
общества с ограниченной ответственностью «Регионстройград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашения к договору аренды,
при участии:
от истца:
ФИО1 по доверенности,
от ответчика:
не явились, извещены,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Регионстройград» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик) заключить дополнительное соглашение к договору №175/2017-А от 20 апреля 2017 года аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131923:1061, площадью 1721 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, Ленинградский район, ул. А. Невского, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «блокированной жилой застройки» на «малоэтажную многоквартирную жилую застройку» код 2.1.1.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку своих представителей в суд не обеспечил, отзыва не представил, возражений не заявил.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации в порядке статьи 156 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца требования поддержала, ссылаясь на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре, виду разрешенного использования в соответствии с данными ЕГРН, градостроительных регламентов.
Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Калининградской области от 01.03.2017 г. в рамках дела № А21-7321/2016, 20.04.2017 г. между Администрацией и ООО «Радар плюс» был заключен договор № 175/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131923:1061, площадью 1721 кв.м., расположенного по адресу: <...> из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «блокированная жилая застройка», сроком на десять лет.
В ходе ряда сделок по переуступке, права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО «Регионстройград» на основание соглашения № 175/2017-А-2 от 06.04.2022 г.
В связи с необходимостью актуализации сведений о характеристиках земельного участка, а также приведения договоров в соответствие с действующими градостроительными регламентами общество обратилось в Администрацию с заявлением о подготовке соответствующего дополнительного соглашения.
В ответ на данное заявления, ответчик отказал в изменении разрешенного вида использования в тексте договора, указав на необходимость следовать утвержденному судом мировому соглашению.
Указав на затруднения в использовании земельного участка без соответствующего изменения в договор, общество обратилось в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункты 1, 2 статьи 432 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума № 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения.
Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).
Материалами дела установлено, что за время действия договора разрешенный вид использования земельного участка был изменен.
B соответствии с картой функциональных зон Генерального плана городского округа «Город Калининград» и картой градостроительного зонирования Правил землепользования застройки городского округа «Город Калининград» в действующих редакциях, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131923:1061 расположен в зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-3).
В соответствии с данными ЕГРН, спорный земельный участок имеет разрешенный вид использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».
Кроме того, истцом указано, что предельным параметром земельного участка для блокированной жилой застройки установлена максимальная площадь земельного участка 400 кв.м., что значительно меньше площади спорного земельного участка, для прочих видов разрешенного использования значение предельного параметра по площади не установлено.
Таким образом, в данном случае, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре, виду разрешенного использования в соответствии с данными ЕГРН препятствует осуществлению обществом деятельности в использовании земельного участка по назначению.
В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.
Однако в данном случае, договор был заключен не в результате конкурсной процедуры, а по результату рассмотрения судебного дела.
Кроме того заявленные требования направлены не на изменение вида разрешенного использования, а на приведение условий заключенного сторонами договора в соответствие с данными государственного реестра недвижимости и градостроительных регламентов.
Единственным возражением Администрации в ответе на заявление общества указано на неправомерность нарушения мирового соглашения, утвержденного определением суда.
Однако, данный довод несостоятелен, т.к. мировое соглашение исполнено, а судебный запрет на изменение каких-либо условий договора отсутствует.
Иных причины для отказа Администрация не высказывала, в том числе и в ходе рассмотрения настоящего дела.
Не опровергнуты и предоставленные истцом сведения о фактической застройке смежных со спорным земельных участков многоквартирными жилыми домами.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с требованиями, установленными частью 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Иск об обязании заключить дополнительное соглашение подразумевает разрешение спора возникшего при его заключении.
Учитывая установление судом обстоятельств, которые в соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ служат основанием для изменения договора, неправомерность доводов Администрации, повлекших отказ в заключении дополнительного соглашения, требования истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Обязать администрацию городского округа «Город Калининград» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Регионстройград» дополнительное соглашение к договору №175/2017-А от 20 апреля 2017 года аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131923:1061, площадью 1721 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, Ленинградский район, ул. А. Невского, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «блокированной жилой застройки» на «малоэтажную многоквартирную жилую застройку» код 2.1.1.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья Гурьева И.Л.