Решение по делу № А19-9405/2023 от 12.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-9405/2023

«12» декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.12.2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 12.12.2023 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гурьянова О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сорокиной Е.И., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску КОНКУРСНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕМЕТРА АНГАРСК" ФИО1 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 665825, <...>; 664007, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СК38" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 665827, Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 11, д. 19, помещ. 4),

о взыскании 6 484 275 рублей,

и встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СК38" о расторжении договора купли-продажи имущества,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности (паспорт);

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности (паспорт);

установил:

КОНКУРСНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕМЕТРА АНГАРСК" ФИО1 обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СК38" о взыскании 6 484 275 руб., из них: 6 300 000 руб. – основной долга, 184 275 руб. – пени.

В обоснование своих требований истец указал следующее.

На основании протокола об определении победителя торгов № 81576-ОТПП/1 от 04.04.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи имущества ООО «Деметра Ангарск» с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022. Предмет договора: право аренды земельного участка 38:26:040703:96 площадью 3870.00 кв.м.; объект незавершенного строительства: кадастровый № 38:26:040703:3105 по адресу <...> в 115 метрах северо-восточнее от жилого дома 2, общей площадью 959,9 кв.м, степень готовности объекта 57 %; оборудования и строительные материалы на строительной площадке не установлены (пункт 1.1. договора). Цена договора 6 300 000.00 (шесть миллионов триста тысяч) рублей (п. 2.1 договора). Срок оплаты – не позднее 30 дней с даты подписания договора (п. 2.2. договора).

28.12.2022 был произведен переход права собственности на имущество, являющееся предметом договора, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Ответчик, до настоящего времени оплату не произвел.

21.02.2023 в ответ на претензию об оплате долга, ответчик предложил расторгнуть договор, таким образом очевидно, что ответчик не будет добровольно погашать имеющуюся задолженность.

Расчет неустойки: с 29.12.2022 (дата регистрации перехода права) по 24.04.2023 года из расчета ставки рефинансирования на 28.12.2022 (7,5%).

6 300 000,00 ? 117 ? 1/300 ? 7.5% = 184275 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

ООО "СК38" с требованиями ООО "ДЕМЕТРА АНГАРСК" не согласилось по основаниям указанным в отзыве на иск; полагает доводы истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению;

Не согласившись с требованиями ООО "ДЕМЕТРА АНГАРСК" ООО "СК38" обратилось с встречным иском о расторжении договора купли-продажи имущества ООО "Деметра Ангарск" с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022, заключенным между ООО "Деметра Ангарск " и ООО "СК 38".

В обоснование встречных требований ООО "СК38" указало следующее.

Получив градостроительный план земельного участка в качестве правообладателя земельного участка с кадастровым номером 38:26:040703:96, ООО «СК38» были обнаружены недостатки Объекта в виде нарушения минимальных отступов от границ земельного участка. Согласно градостроительного плана земельного участка допущено грубое нарушение минимального отступа от границы земельного участка вдоль фронта улицы (пересечение синей линии, которая согласно условным графическим обозначениям является границей минимальных отступов от границ земельного участка, в пределах которого разрешается строительство).

Согласно заключению от 17.02.2023 специализированной организации в области проектирования и строительства ООО «Проспект38» (член Ассоциации СРО «Байкальское общество архитекторов и инженеров», регистрационный номер члена СРО: П-052-003801125310- 0140) Объект незавершенного строительства расположен с нарушением установленных минимальных отступов от границы земельного участка вдоль фронта улицы Индустриальный переулок: объект выступает за границу на 1,6 метров. Таким образом, отступ объекта незавершенного строительства составляет только 3,4 метра, что не соответствует требованиям предельных параметров разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для рассмотрения не представлено.

Обнаруженные недостатки объекта незавершенного строительства не были оговорены продавцом в аукционной документации и договоре купли-продажи, при этом являются неустранимыми. Разрешение на отклонение от предельных параметров, полученное в установленном порядке, продавцом покупателю предоставлено не было.

Нарушение параметра минимальных отступов препятствует получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или является основанием для его отмены (в случае выдачи), а также в соответствии с ст. 222 ГК РФ объект незавершенного строительства отвечает признакам самовольной постройки, такие обстоятельства влекут для ООО «СК38» неблагоприятные последствия и значительные убытки.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора купли-продажи имущества ООО "Деметра Ангарск" с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022, заключенным между ООО "Деметра Ангарск " и ООО "СК 38".

ООО "Деметра Ангарск" возражало против удовлетворения встречного иска, по основаниям указанным в возражениях на встречный иск; полагает; что заявитель не предоставил достаточных доказательств невозможности строительства объекта и ввода в эксплуатацию.

Судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялись перерывы в судебном заседании до 01.12.2023 до 11-00 часов, 05.12.2023 до 11-00 часов соответственно с размещением информации на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей сторон.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы настоящего дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд установил следующее.

ООО «СК38» является покупателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:3105 по адресу: <...> в 115 метрах северо-восточнее от жилого дома No 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 38:26:040703:96, на основании договора купли-продажи имущества от 14.06.2022 г., государственная регистрация перехода права собственности и права аренды земельного участка была произведена 28.12.2022 г.

В соответствии с ч. 5 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ за получением градостроительного плана земельного участка вправе обратиться только правообладатель земельного участка.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки поселений относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя: карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

В соответствии с ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии п. 2 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В соответствии с ст. 25 Правил землепользования и застройки Ангарского городского округа, утвержденными решением Думы Ангарского городского округа № 302-35/01 рД от 26.05.2017 г., для среднеэтажной жилой застройки (5-8 этажей) установлены минимальные отступы от границ земельных участков вдоль фронта улицы -5 м, вдоль проезда 3 м.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Таким образом, законодательством допускается возможность обратиться с заявлением об уменьшении минимального отступа от границ земельных участков вдоль фронта улицы не более чем на 0,5 м, т.е. до 4,5 м (5 м * 10% = 0,5 м), где 5 м - установленный Правилами минимальный отступ от границ земельных участков вдоль фронта улицы. Возможность уменьшения минимального отступа более чем на 0,5 м является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров.

Согласно заключению от 17.02.2023 специализированной организации в области проектирования и строительства ООО «Проспект38» (член Ассоциации СРО «Байкальское общество архитекторов и инженеров», регистрационный номер члена СРО: П-052-003801125310- 0140) объект незавершенного строительства расположен с нарушением установленных минимальных отступов от границы земельного участка вдоль фронта улицы Индустриальный переулок: объект выступает за границу на 1,6 метров. Таким образом, отступ объекта незавершенного строительства составляет только 3,4 метра, что не соответствует требованиям предельных параметров разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для рассмотрения не представлено

При этом разрешение на отклонение от предельных параметров, полученное в установленном порядке, продавцом покупателю предоставлено не было, что свидетельствует о том, что до получения ООО «Деметра Ангарск» разрешения на строительство разрешение на отклонение от предельных параметров получено не было. Доказательств обратного ООО «Деметра Ангарск» суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с пп. 8 п. 2.6.3 Административного регламента, утвержденного постановлением администрации Ангарского городского округа от 23.01.2023 No 52-па, заявление о предоставлении разрешения на отклонение содержит следующие сведения: обоснование запрашиваемого отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с пп. 4 п. 2.6.4 Административного регламента к заявлению о предоставлении разрешения на отклонение заявитель или его представитель прилагает следующие документы: материалы по обоснованию, состоящие из текстовой и графической части, выполненные согласно положениям ст.40 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, условием для предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства является наличие земельного участка меньше установленного градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которого неблагоприятны для застройки, которые должны быть подтверждены заявителем с обязательным приложением обосновывающих материалов.

При этом такие условия объективно отсутствуют, в материалах дела отсутствуют сведения и документы, подтверждающими наличие таких обстоятельств, а также документы, обосновывающие строительство объекта с нарушением минимальных отступов, в связи с чем получение разрешения на отклонение от предельных параметров является невозможным.

Согласно заключению ООО «Проспект38» от 17.02.2023, размер земельного участка (3870 кв.м.) больше минимально установленного градостроительным регламентом в правилах землепользования и застройки АГО для среднеэтажного жилого строительства (0, 05 га). Конфигурация земельного участка подходит для его застройки в соответствии с представленной проектной документацией. Несоответствие размера и конфигурации земельного участка, инженерно-геологических и иных характеристик земельного участка, которое не позволяет вести строительство многоквартирного жилого дома с соблюдением минимальных отступов от границы земельного участка не установлено.

В соответствии с ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ условием для отказа покупателя от договора купли-продажи является обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени и других подобных недостатков.

Действующее законодательство не содержит требований о том, что до момента предъявления требования о расторжении договора купли-продажи покупатель, обнаруживший недостатки, обязан предпринять какие-либо меры по их устранению.

В соответствии с ч. 2 ст. 477 Гражданского кодекса РФ требования, связанные с недостатками, могут быть заявлены покупателем в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Как следует из материалов дела, акт приема-передачи объекта подписан сторонами 14.07.2022, следовательно, на дату предъявления встречного иска срок для предъявления требований о недостатках объекта не истек. При этом, регистрация перехода права собственности на объект недвижимости не является основанием для прекращения права на предъявление требований о ненадлежащем качестве объекта.

Как пояснил ООО «СК 38», обнаруженные им недостатки объекта не были оговорены продавцом, не могли быть установлены при обычном осмотре, являются скрытыми. Недостатки были установлены специализированной организацией на основе анализа документации и обследования земельного участка для его использования по целевому назначению.

По мнению суда, представленные ООО «СК38» доказательства достоверно подтверждают факт наличия существенных недостатков объекта незавершенного строительства в виде нарушения минимальных отступов от границ земельного участка, а именно: чертеж градостроительного плана, заключение ООО «Проспект38».

Недостатки, связанные с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, являются существенным нарушением градостроительных регламентов, связаны с рисками невозможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пп. 2 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, во внесении изменений в разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию является: несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что нарушение параметра минимальных отступов препятствует получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или является основанием для его отмены (в случае выдачи), а также в соответствии с ст. 222 ГК РФ объект незавершенного строительства отвечает признакам самовольной постройки, такие обстоятельства влекут для ООО «СК38» неблагоприятные последствия и значительные убытки.

В соответствии с п/п 1 п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 названной статьи).

Таким образом, поскольку недостатки, связанные с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства объекта купли-продажи по договору от 14.06.2022, являются существенным нарушением градостроительных регламентов, связаны с рисками невозможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, встречный иск ООО «СК 38» о расторжении договора купли-продажи от 14.06.2022 в связи с существенным нарушением его условий подлежит удовлетворению.

При указанных фактических обстоятельствах, правовых оснований для взыскания с ООО "СК 38" задолженности по договору купли-продажи от 14.06.2022 в сумме 6 300 000 руб., а также неустойки за нарушение сроков оплаты в размере 184 275 руб. не имеется; в связи с чем в удовлетворении первоначального иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

В удовлетворении первоначального иска - отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи имущества ООО «Деметра Ангарск» с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2022 года, заключенный между ООО «Деметра Ангарск» . и ООО «СК 38».

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.П. Гурьянов