АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь Дело № А63-12834/2021

14 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 14 июля 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Меховой М.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Морозко», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, расположенных по адресу: <...> в квартале 507 путём продажи с публичных торгов,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ :

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Морозко» (далее – ответчик, общество) об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, расположенных по адресу: <...> в квартале 507 путём продажи с публичных торгов.

Представители сторон, надлежащим образом извещенные, в судебное заседание не явились.

Неявка в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, а также непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Исследовав материалы дела, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией города Ставрополя и обществом заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя (для завершения строительства объекта) от 23.05.2017 № 6458 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил для продолжения строительства производственной базы земельный участок с кадастровым номером 26:12:030402:1, расположенного по адресу: <...>, в квартале 507.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 06.06.2017 по 05.06.2020.

Согласно пункту 6.3 договора по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора.

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, на арендованном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, принадлежащие обществу на праве собственности (записи о государственной регистрации права от 05.05.2015 № 26-26/001-26/001/302/2015-1316/1, от 05.05.2015 № 26-26/001-26/001/302/2015-1315/1).

Также на спорном земельном участке расположено нежилое здание, площадью 59,5 кв.м с кадастровым номером 26:12:030402:239, принадлежащее ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в сведениях ЕГРН о государственной регистрации от 23.05.2000 № 26-01/12-27/2001-168.

В результате обследования специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства вспомогательного назначения и капитальный объект незавершенного строительства.

По утверждению общества, 12 мая 2020 года было обращение в комитет с заявлением исх. № 5578 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, имеющего кадастровый номер 26:12:030402:1, расположенного по адресу: <...> в квартале 507 (далее - земельный участок КН 26:12:030402:1).

Однако данное обращение не нашло документального подтверждения в материалах дела.

10 июля 2020 года обществом подано заявление б/н, б/д в комитет вх. № 8855 о подготовке и заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.05.2017 № 6458, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора на три года.

Впоследствии ответчиком был получен проект отказа исх. от 18.06.2021 № 08/14-4912с в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги на том основании, что договор был заключен после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, использовано.

Данным письмом в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости организации продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Также ответчику разъяснено, что в случае, если строительство объекта на земельном участке завершено, то необходимо внести в ЕГРН сведения о построенных объектах и осуществить государственную регистрацию права собственности на данные объекты, после чего обратиться в администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» на срок до 49 лет.

В связи с прекращением договора аренды комитет обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами

26:12:030402:261, 26:12:030402:262,расположенных по адресу: <...>, в квартале 507, путем продажи с публичных торгов.

Оценивая требования истца об изъятии земельных участков, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. После истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства после 01.03.2015, к правоотношениям сторон подлежат применению правила пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030402:1 ранее предоставлялся обществу в аренду (договор от 23.05.2017 № 6458) для продолжения строительства производственной базы, которая в полном объеме не была возведенаобществом.

При этом договор заключался сторонами для завершения строительства (пункт 1.1) на срок с 21.01.2018 по 20.01.2021 (пункт 2.1).

Таким образом, данный договор заключен Комитетом и Обществом в период действия пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действующей после 01.03.2015.

Содержание пункта 2.1 договора не изменяет момент заключения данного договора.

Общество, как собственник объекта незавершенного строительства, зарегистрированного после 01.03.2015, и арендатор земельного участка, предоставленного ему в аренду после 01.03.2015, однократно уже реализовало в 2017 году право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030402:1, именно для завершения строительства сроком на 3 года в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6ЗК РФ. В рассматриваемом эпизоде отсутствуют обстоятельства нового строительства.

В силу положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шестимесяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Законодатель, вводя ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, не имел ввиду, что право на заключение договора аренды на льготных условиях может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства дважды (в 2017 году - на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а в 2020 году - на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ. Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Законом № 137-ФЗ как переходные положения.

Дальнейшее сохранение за обществом не завершенных строительством объектов, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования; механизмы, предусмотренные законом для завершения обществом строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование комитета об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Между тем, как видно из реестровых дел на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, представленных управлением Росреестра по Ставропольскому краю по запросу суда, земельный участок, в границах которого расположены спорные объекты недвижимого имущества, арендуется ответчиком с декабря 2000 года.

Доводы общества об активности действий по завершению строительства объекта не подтверждены документально. Земельный участок в очередной раз был предоставлен в аренду и находится в пользовании общества с 2017 года, с указанной даты у ответчика имелась возможность освоить данный участок и завершить строительство объекта в предусмотренные в договоре сроки, что им сделано не было.

Таким образом, судом установлено и сторонами не опровергается, что общество, владея земельным участком КН 26:12:030402:1 на протяжении длительного периода времени, не завершило строительство расположенных на нем объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, при этом предусмотренное законом однократное право на продление договора аренды исчерпано, арендные правоотношения прекращены в связи с истечением срока действия, соответственно, в настоящий момент какие-либо правовые основания для пользования указанным земельный участок у ответчика отсутствуют.

Принимая во внимание изложенное, вышеуказанные объекты незавершенного строительства, расположенный наземельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Согласно подпункту «з» пункта 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В целях разрешения вопросов, требующих наличия специальных знаний, связанных с оценкой объекта недвижимого имущества, определением суда от 27.10.2022 была назначена судебная экспертиза в целях определения начальной стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262.

Проведение экспертизы было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертПро» ФИО1 и ФИО2

На разрешение перед экспертами был поставлен вопрос: определить начальную стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261 (степень готовности 40%), 26:12:030402:262 (степень готовности 40%), расположенные по адресу: <...>.

По итогам проведения экспертного исследования подготовлено заключение от 22.12.2022 № 177/2022-Э, в котором на поставленный судом вопрос эксперты пришли к следующему.

Начальная продажная стоимость расположенных по адресу: <...>, объектов незавершенного строительства:

- кадастровый номер 26:12:030402:261 (степень готовности 40%) имеет рыночную стоимость 5 475 000 руб. (с учётом НДС 20 %) и 4 380 000 руб. (без учёта НДС 20%),

- кадастровый номер 26:12:030402:262 (степень готовности 40%) имеет рыночную стоимость 4 923 000 руб. (с учётом НДС 20 %) и 3 938 000 руб. (без учета НДС 20%).

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В силу части 2 указанной статьи в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

При этом на стороне, оспаривающей результаты экспертизы, лежит обязанность доказать обоснованность своих возражений против выводов эксперта (наличие противоречий в выводах эксперта, недостоверность используемых источников и т.п.). Допущенные экспертом нарушения должны быть существенными, способными повлиять на итоговые выводы по поставленным вопросам.

В данном случае ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено, рецензии на заключение экспертов не представлены.

Суд, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в совокупности с профессиональным мнением экспертов, установил, что по результатам проведенного экспертного исследования дан полный, конкретный и ясный ответ на поставленный вопрос, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Экспертами дана подписка, согласно которой они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 АПК РФ.

Экспертное заключение от 22.12.2022 № 177/2022-Э отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, следовательно, является надлежащим доказательством по смыслу статьи 65 АПК РФ.

Также следует отметить, что заключение экспертизы не вызвало у суда каких-либо сомнений относительно его правильности и обоснованности, при этом судом принято во внимание наличие у экспертов специализированного образования, значительного стажа работы и опыта в экспертной деятельности.

Процессуальное значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

С учетом изложенного, заключение от 22.12.2022 № 177/2022-Э признается судом надлежащим доказательством по делу.

Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда (пункт 8 постановления Пленума от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательного обогащения строится в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования. В силу объективной невозможности доказывания факта отсутствия между сторонами правоотношений суду на основании статьи 65 АПК РФ необходимо возлагать бремя доказывания обратного (наличия какого-либо правового основания) на ответчика.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу названной нормы каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними

На основании изложенного, требования комитета подлежат удовлетворению.

При этом суд отмечает несостоятельность довода ответчика об обращении в комитет по вопросу продления арендных правоотношений до истечения срока действия договора аренды от 23.05.2017 № 6458, как неподтвержденный материалами дела и не имеющим правового значения с учетом установленных судом обстоятельств и отсутствия правовых оснований для повторного продления договора аренды земельный участок КН 26:12:030402:1.

Довод ответчика о пропуске для предъявления рассматриваемого иска комитетом шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка с ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ основан на неправильном толковании закона в связи с чем судом также отклоняется как несостоятельный.

Иные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает во внимание в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что, по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Правильность позиции, изложенной в настоящем решении, подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.01.2022 № А63-22773/2019, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.12.2020 по делу № А11-7789/2019, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 по делу №А46-643/2020,постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2021 по делу № А53-5916/2020).

Положения статьи 106 АПК РФ гласят о том, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 2 статьи 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертами.

В силу статьи 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях.

Статьей 109 АПК РФ установлено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Как указано в статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Так, истцом понесены судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

С учетом положений части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, в соответствии с положениями статей 106, 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб., с ответчика в доход федерального бюджета подлежит уплате государственная пошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 82, 106, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Морозко», г. Ставрополь, ОГРН <***>, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, расположенные по адресу: <...> в квартале 507 путём продажи с публичных торгов с установлением начальной рыночной стоимости для объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030402:261 (степень готовности 40%) - 5 475 000 руб. (с учётом НДС 20 %) или 4 380 000 руб. (без учёта НДС 20%); для объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030402:262 (степень готовности 40%) - 4 923 000 руб. (с учётом НДС 20 %) и 3 938 000 руб. (без учета НДС 20%).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Морозко», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, 50 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Морозко», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Говорун