АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Хабаровск

17 марта 2025 года № Ф03-459/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Никитиной Т.Н.

судей Михайловой А.И., Ширяева И.В.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово»: ФИО2, представитель по доверенности от 18.12.2024;

от акционерного общества «Аэровокзал Южно-Сахалинск»: ФИО3, представитель по доверенности от 21.11.2024; ФИО4, представитель по доверенности от 21.11.2024;

от иных лиц: представители не явились;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024

по делу № А59-1377/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 693014, <...>)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 693020, <...>)

о признании незаконными действий по формированию земельных участков; возложении обязанности снять земельные участки с государственного кадастрового учета

к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 693020, <...>)

о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки

к акционерному обществу «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 693014, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. им И.П.Куропатко, д. 25)

о возврате земельного участка

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 693020, <...>)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (далее – ООО «ЛЦ Хомутово», общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ДЗП города Южно-Сахалинска, департамент) о признании незаконными действий по формированию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:534, 65:01:0405004:535, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537, возложении обязанности снять их с государственного кадастрового учета, а также с иском к администрации города Южно-Сахалинска (далее – администрация) и акционерному обществу «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (далее – АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск») о признании недействительными торгов 21000014610000000050, договора аренды от 06.02.2024 № 15404 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки и обязании АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51285 ± 79 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу (с учетом принятых судом уточнений).

Определением суда от 21.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ДЗП города Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

23.07.2024 с учетом принятых судом уточнений измен процессуальный статус ДЗП города Южно-Сахалинска с третьего лица на соответчика.

Решением суда от 27.08.2024 заявленные требования общества удовлетворены частично. Признаны недействительными торги в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51 285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств, извещение № 21000014610000000050; признан недействительным договор аренды земельного участка для коммерческой деятельности от 06.02.2024 № 15404, заключенный на основании протокола по извещению № 21000014610000000050 между ДЗП города Южно-Сахалинска и АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск»; на АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51 285 ± 79 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ДЗП города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024 решение суда от 27.08.2024 в части удовлетворенных требований отменено. В удовлетворении требований о признании недействительными торгов в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51 285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств, извещение № 21000014610000000050; о признании недействительным договора аренды земельного участка для коммерческой деятельности от 06.02.2024 № 15404, заключенного на основании протокола по извещению № 21000014610000000050 между ДЗП города Южно-Сахалинска и АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск»; о возложении обязанности на АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» возвратить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51 285 ± 79 кв.м, расположенный по адресу Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ДЗП города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу отказано.

Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), по кассационной жалобе ООО «ЛЦ Хомутово», полагающего, что обжалуемое постановление принято с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, в связи с чем подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы общество приводит доводы о том, что как собственник единого недвижимого комплекса зданий и сооружений – контрольно-пропускного пункта, административного здания, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, распределительного пункта, линии электропередач, открытой площадки для складирования строительного материала, технологически неразрывно связанных между собой единым технологическим процессом, имеет приоритетное право на использование земельных участков, выделенных из состава исходного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 и фактически занятых перечисленными объектами недвижимости.

Ссылаясь на положения статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указывает, что передача департаментом АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537 нарушает права ООО «ЛЦ Хомутово» как собственника единого недвижимого комплекса, поскольку указанный земельный участок образован с нарушением обязательных норм, в результате земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533 и 65:01:0405004:536, на которых размещаются объекты (РП – распределительный пункт, линия электропередачи и открытая площадка для складирования строительных материалов), принадлежащие на праве собственности обществу, находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, нарушен доступ к участкам и расположенным объектам общества.

Указывает, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:537 расположен принадлежащий ООО «ЛЦ Хомутово» объект недвижимости (линия электропередачи протяженностью 1 150 м) без выделения участка под ним.

Администрация в представленном отзыве доводы жалобы отклонила.

В судебном заседании суда округа, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи, представитель ООО «ЛЦ Хомутово» поддержал доводы кассационной жалобы.

АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» в представленном отзыве и его представители в суде округа просили принятый апелляционным судом судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе посредством размещения определения о принятии кассационной жалобы к производству на официальном сайте www.arbitr.ru в сети Интернет, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, дополнений к ней и отзывов, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 06.11.2008 № 00201 ООО «Вектор» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, разрешенное использование – «для строительства коммерческо-складского комплекса».

Соглашением от 24.05.2012 права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ООО «ЛЦ Хомутово».

Департаментом 13.08.2015 обществу выдано разрешение № 65-64701000-05559-2015 на строительство объекта капитального строительства: «Коммерческо-складской комплекс «Логистический центр «Хомутово» по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта в г. Южно-Сахалинске, первая очередь строительства – административное здание. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение объекта недвижимости, – 65:01:0405004:122.

Впоследствии 12.11.2015 между департаментом (арендодатель) и ООО «ЛЦ Хомутово» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 0201/15, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 23.10.2015 по 22.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта (строительный номер – пер. 2-й Заречный, 58). Разрешенное использование – «для/под завершение строительства коммерческо-складского комплекса».

Департаментом 16.11.2017 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – коммерческо-складского комплекса, логистического центра «Хомутово».

ООО «ЛЦ Хомутово» 11.09.2018 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду указанного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, указав, что на земельном участке расположен объект недвижимости (административное здание площадью 528,7 кв.м), принадлежащий ему на праве собственности.

Департамент письмом от 11.10.2018 отказал заявителю в предоставлении земельного участка по мотиву того, что обществом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости – здания площадью 528,7 кв.м.

16.01.2019 за обществом зарегистрирован объект недвижимости – Единый недвижимый комплекс – логистический центр «Хомутово», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122. В состав данного комплекса входят: 1) иное сооружение (открытая площадка для складирования строительного материала) с кадастровым номером 65:01:0405004:481; 2) иное сооружение (подземные резервуары противопожарного запаса воды) с кадастровым номером 65:01:0405004:479; 3) иное сооружение (РП – распределительный пункт, линия электропередач) с кадастровым номером 65:01:0405004:480; 4) нежилое здание (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 65:01:0405004:478; 5) нежилое (административное) здание с кадастровым номером 65:01:0405004:269.

ООО «ЛЦ Хомутово» 31.01.2019 вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав обращение расположением на участке объекта недвижимости – Единого недвижимого комплекса логистический центр Хомутово с кадастровым № 65:01:0405004:485, общей площадью 2 707 кв.м.

Департамент 27.02.2019 отказал обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в собственность общества, заявителю предложено осуществить мероприятия по межеванию участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 № 624-па, после чего вновь обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату.

ООО «ЛЦ Хомутово» 07.03.2019 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на праве аренды в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для дальнейшей эксплуатации единого недвижимого комплекса, с перспективой его модернизации, реконструкции, перевооружения и строительства сооружений вспомогательного использования (складов).

Письмом от 26.03.2019 № 1239-014/07 департамент проинформировал общество об отказе в предоставлении земельного участка, в обоснование указав, что заявитель не представил доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу № А59-2178/2019 решение департамента от 26.03.2019 № 1239-014/07 признано законным и не нарушающим права заявителя.

При этом судами во вступивших в законную силу судебных актах применительно к праву общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в связи с принадлежностью ему на праве собственности единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 65:01:0405004:485 указано следующее.

Предоставление в собственность (аренду) земельных участков, на которых находятся объекты недвижимого имущества собственникам соответствующего имущества, осуществляется с учетом фактического землепользования.

На спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 обществом возведены объекты, которые фактически являются лишь частью запроектированного коммерческо-складского комплекса, под строительство которого предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв.м.

Строительство указанного комплекса предполагало два этапа, первый из которых завершен, второй предполагался, но не реализован.

Основная часть участка свободна от строений и сооружений.

Объект, который в настоящее время возведен на спорном земельном участке и на который зарегистрировано право собственности ООО «ЛЦ Хомутово», не представляет собой полноценный единый недвижимый комплекс либо предприятие как имущественный комплекс, как тот, что был запроектирован к строительству.

Судом сделан вывод о том, что фактическое размещение на спорном земельном участке помимо административного здания с кадастровым номером 65:01:0405004:269, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, распределительного пункта, линии электропередачи, открытой площадки для складирования строительных материалов, контрольно-пропускного пункта, не наделяет заявителя безусловным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в аренду, так как указанные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы в целях улучшения качества земельного участка, обслуживания складского комплекса, благоустройства земельного участка, имеют вспомогательное использование.

Судом не принят во внимание довод общества о неделимости земельного участка.

Департамент обратился в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект – иное сооружение – логистический центр «Хомутово», расположенный по адресу: Южно-Сахалинск, пл/рн. Хомутово, ул. 1-ая Октябрьская; обязании ответчика освободить земельный участок от объектов вспомогательного назначения, предоставить департаменту право самостоятельно осуществить действия по сносу объектов.

Решением от 13.03.2020 по делу № А59-6356/2019 в удовлетворении требований департаменту было отказано в связи с избранием ненадлежащего способа защиты исходя из пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Арбитражные суды пришли к выводу о том, что регистрация 16.01.2019 единого комплекса, в состав которого входит 2-этажное нежилое здание площадью 528,7 кв.м и спорные объекты, имеющие вспомогательное назначение, не противоречит пункту 2 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Учитывая отказ в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности и, соответственно, наличие у общества права на использование земельного участка, занятого составными частями единого недвижимого комплекса, суд указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований департамента об обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 от вспомогательных объектов: открытой площадки для складирования строительного материала, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, РП – распределительного пункта, линии электропередачи, контрольно-пропускного пункта.

Какие-либо обстоятельства применительно к площади, необходимой для эксплуатации объекта истца, судами в рамках рассмотрения дел № А59-2178/2019 и № А59-6356/2019 не установлены.

22.11.2022 в департамент поступило заявление № 6558 от общества на выдачу градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 для целей реконструкции объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка, собственником которого заявитель является.

В ответ на указанное заявление департамент принял решение от 28.11.2022 № 6558-026/05 об отказе в выдаче градостроительного плана, поскольку общество не является правообладателем земельного участка, на который просило выдать градостроительный план.

Вступившим в законную силу решением суда от 06.04.2023 по делу № А59-446/2023 решение департамента от 28.11.2022 № 6558-026/05 признано законным, поскольку общество как правообладатель единого недвижимого комплекса не имеет прав на весь земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, а лишь вправе пользоваться той его частью, которая занята принадлежащим обществу объектом и необходима для его использования, не нарушая прав собственника данного земельного участка. Поскольку общество не является правообладателем всего земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, суд не признал за обществом право вести на спорном земельном участке градостроительную деятельность без согласования с землевладельцем.

Поскольку обществом процедура формирования земельного участка сообразно праву пользования объектом недвижимости не была инициирована ДЗП города Южно-Сахалинска по своей инициативе распоряжением от 18.05.2023 № 243-p «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и об отмене распоряжения ДЗП города Южно-Сахалинска от 21.03.2023 № 124-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» в соответствии со статьями 11.3, 11.10 ЗК РФ утвердил схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории в связи c образованием девяти земельных участков путем раздела земельного участка c кадастровым номером 65:01:0405004:122.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости путем раздела земельного участка c кадастровым номером 65:01:0405004:122 образованы следующие земельные участки:

– земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:533, площадью 10 кв.м, на котором расположен РП – распределительный пункт, линия электропередач, кадастровый номер объекта 65:01:0405004:480;

– земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:534, площадью 916 кв.м, на котором расположены подземные резервуары противопожарного запаса воды, кадастровый номер объекта 65:01:0405004:479;

– земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:535, площадью 1 821 кв.м, на котором расположено административное здание c кадастровым номером 65:01:0405004:269 и контрольно-пропускной пункт c кадастровым номером 65:01:0405004:478;

– земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:536, площадью 787 кв.м, на котором расположена открытая площадка для складирования строительного материала, кадастровый номер объекта 65:01:0405004:481;

– земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51 285 кв.м, на котором расположен объект капитального строительства РП – распределительный пункт, линия электропередачи, кадастровый номер объекта 65:01:0405004:480.

На основании постановления администрации от 27.10.2023 № 3213-па «О проведении аукциона в электронной форме (электронного аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка» 22.01.2024 Департаментом по управлению муниципальным имуществом аппарата администрации города Южно-Сахалинска, уполномоченного от имени администрации города Южно-Сахалинска на подготовку и организацию аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков в городском округе «Город Южно-Сахалинск», (организатор) проведен аукцион в электронной форме (извещение № 21000014610000000050) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51 285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств. Уполномоченным органом на заключение договора аренды земельного участка является ДЗП города Южно-Сахалинска.

По результатам проведенного аукциона в электронной форме 06.02.2024 между ДЗП города Южно-Сахалинска (арендодатель) и АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для коммерческой деятельности № 15404.

Согласно предмету договора (раздел 1) арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель: Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51 285 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03.10.2023 № КУВИ-001/2023-223472412.

Целевое назначение земельного участка является окончательным и не подлежит изменению: «Стоянка транспортных средств без возможности осуществления капитального строительства».

На земельном участке находится объект недвижимого имущества: «Иное сооружение (РП – распределительный пункт, линия электропередачи)» с кадастровым номером 65:01:0405004:480.

Договор заключен на срок 10 (десять) лет с 06.02.2024 по 05.02.2034 (пункт 2.1 раздела 2 договора от 06.02.2024 № 15404).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 06.02.2024, являющемуся приложением № 2 к настоящему договору, арендодатель с 06.02.2024 передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) объект недвижимости.

Во исполнение условий заключенного договора от 06.02.2024 № 15404 АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (заказчик) 14.05.2024 заключен договор подряда № 115/24-АВК с обществом с ограниченной ответственностью «Грандстрой» (подрядчик), по условиям которого подрядчик обязуется выполнить комплекс работ по заданию заказчика в соответствие с техническим заданием на выполнение работ по объекту «Перехватывающая парковка на 170 машино-мест в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537» до 25.06.2024 (пункт 1.1 и пункт 1.6.2 раздела 1).

На момент рассмотрения настоящего спора согласно пояснению сторон перехватывающая парковка возведена и введена в эксплуатацию.

Удовлетворяя требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, право аренды которого было предметом спорных торгов и договора аренды, органом местного самоуправления были нарушены нормы земельного законодательства РФ, содержащие правила образования земельных участков (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ), следствием которого явилось то, что заявитель (истец) может попасть к принадлежащим ему объектам недвижимости только через спорный земельный участок.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая настоящий спор, пришел к выводу, что оспаривание торгов и сделки по приобретению права аренды на спорный земельный участок не является надлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку удовлетворение иска об оспаривании торгов и заключенной на их основании сделки не влечет за собой изменение границ спорных земельных участков, либо снятие их с кадастрового учета, следовательно, применение судом реституции по итогу оспаривания торгов и сделки не разрешает спор по существу, не вносит правовую определенность в отношении сторон.

При этом суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (абзац 7 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 названной статьи кодекса).

С учетом изложенного, требуя признания торгов недействительными, общество должно представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В рассматриваемом случае ООО «ЛЦ Хомутово», оспаривая торги и заключенную на них сделку, в качестве ее недействительности приводит мотивы о том, что предмет торгов сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в нарушение статьи 11.9 ЗК РФ без учета охраняемого интереса истца в отношении его права на землю для целей эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости – единого недвижимого комплекса.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу № А59-2178/2019 установлено, что у ООО «ЛЦ Хомутово» отсутствует право на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в связи с принадлежностью ему на праве собственности единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 65:01:0405004:485, поскольку основная часть участка свободна от строений и сооружений.

Департаментом письмом от 27.02.2019 предложено заявителю осуществить мероприятия по межеванию участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 № 624-па.

Следовательно, истец не был лишен возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежал определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 был разделен по инициативе департамента в 2023 году, поскольку обществом процедура формирования земельного участка сообразно праву пользования объектом недвижимости не была инициирована.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Раздел земельного участка является одной из форм распоряжения принадлежащим Российской Федерации земельным участком, находящимся в публичной собственности.

При этом по общему правилу собственник имущества распоряжается им своей волей. Понуждение собственника к распоряжению его имуществом помимо воли возможно только в силу императивного указания на это в законе либо в случае принятия на себя такой обязанности добровольно.

В силу статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка представляет собой один из способов образования земельных участков.

В статье 11.9 ЗК РФ содержатся требования к образуемым и измененным земельным участкам, а именно: не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4). Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Из материалов дела следует и суды установили, что земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537 образованы с нарушением обязательных норм. Земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533 и 65:01:0405004:536, выделенные под объекты общества (РП – распределительный пункт, линия электропередачи и открытая площадка для складирования строительных материалов), в результате раздела исходного земельного участка находятся внутри земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537.

Также из материалов дела усматривается и установлено судом апелляционной инстанции, что спор связан с несогласием ООО «ЛЦ Хомутово» с площадью и границами образованных решением уполномоченного органа земельных участков.

Установив режим сохранения прав ООО «ЛЦ Хомутово» на использование земельного участка, занятого объектами общества, суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что общество оспаривает торги и договор аренды не в части, необходимой для эксплуатации и использования объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ЛЦ Хомутово», а в целом.

При этом вопрос о праве общества претендовать на получение земельного участка подлежит разрешению при подаче соответствующего заявления.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся в числе прочих иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права, об установлении границ земельного участка.

Пункт 8 статьи 11.2 ЗК РФ предусматривает возможность раздела земельного участка в судебном порядке.

Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11, при наличии спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

С учетом положений приведенных выше правовых норм, а также их разъяснений, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что ООО «ЛЦ Хомутово» стороной оспариваемого договора аренды земельного участка от 06.02.2024, заключенного по результатам торгов не является; исключительное право на приобретение исходного земельного участка в собственность или аренду, с учетом вступившего в законную силу судебного акта по делу № А59-2178/2019, не имеет; ввиду сложившегося между сторонами спора о площади и границах земельных участков, обоснованно пришел к выводу, что оспаривание торгов и сделки по приобретению права аренды на спорный земельный участок не является надлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку удовлетворение иска об оспаривании торгов и заключенной на их основании сделки не влечет за собой изменение границ спорных земельных участков, либо снятие их с кадастрового учета, следовательно, применение судом реституции по итогу оспаривания торгов и сделки не разрешает спор по существу, не вносит правовую определенность в отношении сторон.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о том, что общество имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537 в собственность или аренду, а иные лица не имеют право на его приобретение, и иное толкование им действующего законодательства, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и не влияют на законность обжалуемого судебного акта, направлены на переоценку доказательств и установлению по делу иных фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024 по делу № А59-1377/2024 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Т.Н. Никитина

Судьи А.И. Михайлова

И.В. Ширяев