АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32 http://krasnodar.arbitr.ru

_______________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

Дело № А32-37751/2023

г. Краснодар «19» декабря 2023 года. Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2023.

Полный текст решения объявлен 19.12.2023.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе: судьи Петруниной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к ОАО «Кубаньавтосервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задатка

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 27.07.2023,

от ответчика: ФИО3 – генеральный директор, ФИО4 – представитель по доверенности от 28.02.2023, ФИО5 – представитель по доверенности от 8.12.2023

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ОАО «Кубаньавтосервис» о взыскании 1800000 руб. задатка в двойном размере.

В ходе судебного заседания истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в иске просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Стороны пояснили, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.

В целях ознакомления с поступившими возражениями ответчика в судебном заседании 28.11.2023 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 05.12.2023 в 16-15 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседания было продолжено с участием представителей сторон.

Истец представил дополнительные пояснения с приложением дополнительных документов, которые приобщены к материалам дела.

Ответчик заявил ходатайство об объявлении перерыва в целях ознакомления с представленными документами.

Истец возражений по ходатайству ответчика не заявил.

Ходатайство удовлетворено на основании ст. 159 АПК РФ, в судебном заседании 05.12.2023 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12.12.2023 в 15-40 час.

Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседания было продолжено с участием ответчика.

Ответчик в удовлетворении исковых требований возражал и обратился с ходатайством об истребовании доказательств, а именно выписки по расчетному счету.

Для рассмотрения ходатайства ответчика в судебном заседании 12.12.2023 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.12.2023 в 9-35 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседания было продолжено.

Суд, изучив и исследовав материалы дела, счел требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

15.02.2020 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату объекты недвижимого имущества и материальные ценности, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Садовая, д. 120, в том числе: нежилое здание (котельная) площадью 128,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0121002:508; нежилые помещения первого этажа № 10-14 задания литер В1, В2, площадью 117,9 кв. м с кадастровым номером: 23:43:0121002:587; нежилое здание площадью 1336,4 кв. м с кадастровым номером 23:43:0121002:507; материальные ценности, согласно описи (приложение 1).

Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право пользования не земельный участок (кадастровый номер 23:43:0310006:35), занятый зданием и необходимый для его использования. Передается на тех же условиях, на которых занимает арендодатель.

Разделом 2 договора аренды стороны согласовали арендную плату и порядок расчета.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора выкупить имущество арендатора по истечении срока аренды или до его истечения. Условия выкупа изложены в соглашении о намерениях (предварительный договор купли – продажи и соглашение о задатке).

Согласно пункту 3.2 договора аренды выкупная цена имущества составляет 40000000 руб. является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит.

Арендатор в течении 36 месяцев начиная с 15.02.2020 обязался внести на собственный депозитный расчетный счет 50 % от выкупной стоимости имущества. Внесение денежных средств арендодателю в размере 50 % от выкупной стоимости имущества является обязательным условием для перехода здания в собственность арендатора посредством заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор вносит задаток в размере 900000 руб. в счет купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Соглашением о задатке (б/н, б/д) стороны подтвердили, что истец передал, а ответчик принял денежные средства в размере 900000 руб.

В соответствии со сроком, установленным пунктом 3.3 договора, истец направил ответчику договор купли-продажи, однако ответчик от подписания договора уклонился.

По истечении срока аренды истец направил в адрес ответчика требование о возврате задатка в двойном размере, однако требование оставлено без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

При решении вопроса об обоснованности требований суд руководствуется следующим.

Согласно статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 2 статьи 624 ГК РФ).

Таким образом, правила указанной нормы не исключают возможность заключения договора аренды, с правом последующего выкупа арендуемого имущества.

Истец просит взыскать с ответчика задаток в двойном размере, в связи с уклонением ответчика от подписания договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ответчик против удовлетворения требований возражал на том основании, что договор не был заключен по вине истца. Более того указал на то, что он направлял в адрес истца предварительный договор купли-продажи, который также не был подписан истцом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Срок выкупа арендованного имущества согласован сторонами в пункте 3.3 и ограничивается 15.02.2023.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445, 446 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками, то есть индивидуально-определенные объекты.

Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).

Такие сведения согласованы сторонами в пункте 1 договора аренды недвижимого имущества, в том числе отражены сведения о наименовании объектов недвижимости, площади, кадастровых и инвентарных номерах.

С учетом вышеуказанных условий договора от 15.02.2020, данный договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды недвижимого имущества и предварительного договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, в связи с чем, подписание отдельного договора предварительной купли-продажи в силу пунктов 1.1, 3.1 договора аренды не требовалось.

Вместе с тем, стороны были намерены заключить отдельный договор купли-продажи арендованного имущества.

Осуществление права выкупа арендованного имущества путем заключения отдельного договора купли-продажи является сложившимся и широко применяемым правилом поведения и отвечает признакам пункта 1 статьи 5 ГК РФ.

Истец в свою очередь сделал выбор по предусмотренному альтернативному обязательству, в частности до истечения срока аренды до 15.02.2023 оплатил задаток по договору и представил на подписание основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов исполнения обязательств является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 названного Кодекса является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Соглашением о задатке стороны подтвердили, что истец передал, а ответчик принял денежные средства в размере 900000 руб. в качестве задатка за спорное недвижимое имущество, предусмотренного статьей 380 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Надлежащее исполнение обязательств состоит в совершении сторонами действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

На предложение истца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общество ответило письмом от 07.02.2023, согласно которого не возражало против заключения договора, только при подтверждении истцом факта внесения на его (общества) расчетный счет денежных средств в размере 50 % согласованной стоимости выкупаемого имущества.

Вместе с тем, условие о внесении денежных средств на расчетный счет общества сторонами не согласовывалось.

По условиям пункта 3.3 договора от 15.02.2020, денежные средства в размере 50 % от выкупной стоимости имущества должны быть внесены на депозитный счет предпринимателя, а не на депозитный счет общества.

Ответчик направлял в адрес истца дополнительное соглашение № 2 к договору, которым вносились изменения в части увеличения денежных средств до 100% и установления обязанности внести средства на счет арендодателя.

Вместе с тем, такие предложения не были приняты истцом, дополнительное соглашение не подписано.

Кроме того, по условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, представленного ответчиком, денежные средства должны быть внесены на расчетный счет продавца в течение семи рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 2.2 предварительного договора купли-продажи).

Аналогичные условия оплаты были установлены в договоре купли-продажи недвижимого имущества, представленном истцом, в частности пунктом 2.2.2 договора, сумма в размере 40000000 руб. должна быть уплачена покупателем продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

При таких условиях доводы ответчика об отсутствии на депозитном счете средств в размере стоимости имущества правового значения не имеют, в связи с чем подлежат отклонению.

Более того, исходя из материалов дела, платежеспособность истца не может вызывать сомнения.

В материалы дела представлено письмо от 17.01.2023 ПАО «Сбербанк России», из которого следует, что принято положительное решение о кредитовании истца с целью приобретения коммерческих объектов недвижимого имущества по адресу: <...>.

При указанных обстоятельствах действия истца не могут быть признаны нарушающими обязательства, однако ответчик признается уклонившимся от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в дело пояснения сторон и доказательства, принимая во внимание то обстоятельство, что истец направил предложение заключить договор купли-продажи в срок для выкупа имущества установленный договором аренды, учитывая действия ответчика, свидетельствующие об

уклонении от подписания договора, приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании задатка в двойном размере.

Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании доказательств, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения. При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

При рассмотрении ходатайства об истребовании доказательств суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательствам, и вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства.

Оценка доказательств на предмет их достоверности и достаточности относится к компетенции суда, поэтому реализация лицом, участвующим в деле, предусмотренного пунктом 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права на обращение в арбитражный суд с ходатайством об истребовании доказательств не предполагает безусловного удовлетворения судом соответствующего ходатайства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

Исходя из данной нормы, удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

Руководствуясь статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора, суд отказывает в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, поскольку признает имеющиеся в материалах дела доказательства достаточными для рассмотрения настоящего спора по существу.

Оплату государственной пошлины следует отнести на ответчика через возмещение истцу судебных расходов в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании доказательств – отказать.

Взыскать с ОАО «Кубаньавтосервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 1800000 руб. задатка и 31000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.В. Петрунина