АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690091, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-4389/2024
28 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 28 июля 2025 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления имущественных отношений администрации Лесозаводского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СК Клинкер ДВ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора,
третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,
при участии в судебном заседании, стороны не явились, извещены,
установил :
Управление имущественных отношений администрации Лесозаводского городского округа (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СК Клинкер ДВ» (далее – ответчик, ООО «СК Клинкер ДВ»), в котором с учетом уточнений от 14.07.2025, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило:
- взыскать задолженность по арендной плате по договору от 20.10.2015 №81/15, в том числе, 104 901 рубль 44 копейки основного долга за период с 01.01.2022 по 31.12.2023, 27 161 руль 69 копеек пени за период с 02.02.2022 по 20.12.2023;
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.10.2015 №81/15.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.
В заседание суда участники спора, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. По смыслу статьи 156 АПК РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием для рассмотрения дела по существу в их отсутствие.
До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в вышеуказанной редакции от 14.07.2025, рассмотрев которое в порядке статьи 49 АПК РФ, арбитражный суд установил, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат нормам действующего законодательства, не нарушают прав других лиц, в связи с чем такие уточнения приняты судом.
Кроме того, от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление, который в порядке статьи 81 АПК РФ приобщен судом к материалам дела.
Изучив материалы дела, суд установил следующее.
20.10.2015 между Администрацией Лесозаводского городского округа (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №81/15 (далее – спорный договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 28 473 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентира здание. Участок находится примерно в 135 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер земельного участка – 25:30:020101:9570
Срок аренды земельного участка установлен с 20.10.2015 по 19.10.2025 (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата вносится Арендатором земельного участка ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным, в размере 11 406 руб. 28 коп., путем ее перечисления на счет Арендодателя. Размер годовой арендной платы составляет 136 875 руб. 41 коп.
Размер арендной платы подлежит перерасчету Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке при следующих основаниях: в случае корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, изменения ставки арендной платы, размера коэффициента, учитывающего вид и срок использования Участка Арендатором, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим Договором, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменение порядка исчисления арендной платы, о чем Арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением. Условия договора об арендной плате считаются измененными с момента получения уведомления. В этом случае внесение соответствующих изменений в договор не требуется (пункт 3.2 договора).
По акту приема-передачи от 20.10.2015 (Приложение №2 к договору аренды) земельный участок передан арендатору.
На основании соглашения от 05.07.2016 права и обязанности арендатора были переданы ООО «СК Клинкер ДВ», о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.
Как указывает истец, в нарушение требований закона и условий заключенного договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате и пени.
Претензией от 20.12.2023 №07.10754 истец обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности по договору в срок до 25.01.2024, а также с предложением о расторжении договора аренды в случае неоплаты задолженности.
Неисполнение ответчиком требований претензий послужило основанием для обращения Управления в суд с настоящим иском.
Ответчик отзыв, возражения по существу заявленных требований не представил, требования не оспорил, что в силу части 4 статьи 131 АПК РФ является основанием для рассмотрения судом дела по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения по договору аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации
В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления №73).
В настоящем случае спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.
Поскольку арендная плата является регулируемой, то стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным соответствующими нормативными актами, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Как следует из пояснений истца, на основании принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов размер ежемесячной арендной платы по спорному договору неоднократно изменялся.
Из материалов дела следует факт пользования ответчиком земельным участком по договору аренды в период с 01.01.2022 по 31.12.2023, однако в нарушение условий договора и требований закона арендатор арендные платежи в надлежащем размере в пользу арендатора не вносил.
Указанные обстоятельства в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, поскольку они им прямо не оспорены, несогласие с такими обстоятельствами из иных доказательств не вытекает. Напротив, в ходе настоящего судебном разбирательства ответчик неоднократно ходатайствовал об его отложении в целях добровольного погашения задолженности, однако доказательств такого погашения суду не представил.
Проверив произведенный истцом расчет задолженности по договору за указанный период, суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 104 901 рубль 44 копейки. Возражений относительно указанного расчета задолженности ответчик не выразил, контррасчет не представил.
Таким образом, исковые требования в части взыскания основного долга по спорному договору аренды подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании 27 161 руль 69 копеек пени за период с 02.02.2022 по 20.12.2023.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.
В связи с тем, что факт просрочки исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, истец имеет право требовать взыскания договорной неустойки.
Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суд признает его обоснованным и арифметически верным в заявленном размере (27 161 руль 69 копеек). Указанный расчет пени ответчиком не оспорен, мотивированный контррасчет не представлен.
Доказательств отсутствия вины в допущенной просрочке, либо наличия оснований к уменьшению размера ответственности в соответствии со статьями 404, 405, 406 ГК РФ ответчиком не представлено. Ходатайства о применении положений статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.
Принимая во внимание отсутствие в материалах дел доказательств оплаты ответчиком указанной суммы неустойки, исковые требования в данной части также признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Относительно требований Управления о расторжении договора аренды земельного участка, суд установил следующее.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:
- нарушение арендатором условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;
- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.
В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Следовательно, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения – только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.
Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а именно когда арендатор, в том числе:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как было установлено выше, на стороне арендатора имеется нарушение условий спорного договора в виде невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев подряд, что согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ является самостоятельным основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Материалами дела подтверждается, что претензией от 20.12.2023 №07.10754 муниципальный орган предложил обществу расторгнуть договор аренды.
Однако данные требования Управления оставлены ответчиком без удовлетворения, при этом арендатором не представлены доказательства устранения последствий существенных нарушений договора (систематической неоплаты аренды) в разумный срок после получения претензии.
Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.
При изложенных обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 20.10.2015 №81/15 признаются арбитражным судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика как на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СК Клинкер ДВ" в пользу управления имущественных отношений администрации Лесозаводского городского округа 104 901 рубль 44 копейки основного долга, 27 161 руль 69 копеек пени.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.10.2015 № 81/15 на земельный участок площадью 28 473 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентира здание. Участок находится примерно в 135 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер земельного участка – 25:30:020101:9570.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СК Клинкер ДВ" в доход федерального бюджета 10 962 рубля государственной пошлины.
Выдать исполнительный лист
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Чжен Е.Е.