ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

14 декабря 2023 года

Дело №А26-3774/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Балакир М.В., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 29.11.2023

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34527/2023) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.09.2023 по делу № А26-3774/2023(судья Шалапаева И.В.), принятое

по иску Администрации Костомукшского городского округа

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

3-и лица: 1. индивидуальный предприниматель ФИО3;

2. Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия

о взыскании,

установил:

Администрация Костомукшского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 207 030,85 руб., за фактическое пользование земельным участком за период с 05.02.2017 по 10.07.2023 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.09.2023 по делу №А26-3774/2023 исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации Костомукшского городского округа взыскано 118 108,01 руб. задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 10:04:0010220:40 за период с 31.05.2018 по 10.07.2023; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что суд незаконно и необоснованно излишне взыскал сумму 73299,73 руб., поскольку срок исковой давности по указанному требованию истек.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 28 октября 2020 года по делу А26-10947/2019 о взыскании арендной платы с предпринимателя ФИО3 установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.

Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010220:40 имеет площадь 1250 кв. м, расположен по адресу: РК, <...> район ж/д № 7 (блок В), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения магазина, правообладатель не определен, ограничение прав не зарегистрировано.

Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор 07.04.2010 года № 20/8 аренды земельного участка площадью 1250,00 кв. м с кадастровым номером 10:04:01 02 20:0083, расположенного по адресу: <...> для строительства магазина, на срок с 06.04.2010 года по 01.07.2011 года.

По акту приема - передачи от 06.10.2010 года объект аренды передан арендатору.

Сведения в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010220:83 с 06.10.2008 года носили временный характер. В связи с отсутствием в течение двух лет со дня постановки на учет земельного участка государственной регистрации прав на земельный участок, 15.02.2011 года сведения об указанном земельном участке аннулированы. 25.01.2005 года сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010220:40 внесены в государственный земельный кадастр, а с 01.01.2017 года - в ЕГРН. На основании решения об учете изменений объекта недвижимости в ЕГРН внесены изменения в сведения о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 10:04.:0010220:40. Земельные участки с кадастровыми номерами 10:04:0010220:40 и 10:04:0010220:83 являются одним и тем же земельным участком. Земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010220:40 находится в неразграниченной государственной собственности; в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации иных прав.

Уведомлением от 13.04.2016 года №1610 Администрация сообщила арендатору, что в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 года № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», постановлением Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 года № 120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена» и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.07.2011 года № RU103020002-14 арендная плата для размещения магазина составляет 33 934,31 руб. в месяц.

За период с 05.02.2017 года по 05.09.2019 года образовалась задолженность по арендным платежам, в связи с чем, Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия о взыскании задолженности по арендной плате с предпринимателя ФИО3

В рамках дела А26-10947/2019 судом установлено, что на земельном участке расположено здание магазина, общей площадью 1083 кв. м., введенное в эксплуатацию (разрешение администрации Костомукшского городского округа на ввод в эксплуатацию объекта от 06.07.2011 года № RU 103020002-14), в котором у ФИО3 имеются в собственности помещения площадью 349,7 кв. м (дата регистрации - 30.03.2012 года) и площадью 553,9 кв. м (дата регистрации - 30.03.2012 года), а ФИО2 на праве собственности принадлежит помещение, площадью 179,4 кв. м.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В настоящее время пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 этой статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Сославшись на перечисленные нормы, суд пришел к выводу о том, что расчет арендных платежей за пользование земельным участком необходимо осуществлять соразмерно долям в праве на помещения в здании, принадлежащим правообладателям помещений в нем, и решением от 28.10.2020 взыскал с предпринимателя ФИО3 арендную плату за пользование земельным участком соразмерно его доле в праве на помещения в здании магазина.

В рамках настоящего дела Администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком с предпринимателя ФИО2 соразмерно его доле в праве на помещения в здании, расположенном на земельном участке.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, частично удовлетворил исковые требования.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (второй абзац пункта 1 статьи 35 ЗК РФ).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ФИО2 на помещения в здании к нему перешло право аренды на земельный участок в соответствующей доле.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком.

Проверяя расчёт иска в части периода задолженности, суд учитывает следующее.

При рассмотрении дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи №18-м/04 от 31.05.2021 года предпринимателем ФИО2 приобретено 207,13/1250 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010220:40.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ФИО2 на долю зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11 июля 2023 года (запись о регистрации 10:04:0010220:40-10/032/2023-2).

Обязательство предпринимателя по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Данная правовая позиция закреплена в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Таким образом, суд первой инстанции верно признал обоснованным требование Администрации о взыскании арендной платы до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком, а возражения ответчика о злоупотреблении правом, выразившемся в длительном неисполнении Министерством обязательства по обращению в регистрирующий орган, отклонены судом. Вопрос вины Министерства, не являющегося стороной настоящего дела, в рамках данного спора не рассматривается. В рамках других дел соответствующее требование не заявлялось.

Согласно представленному расчету сумма задолженности за фактическое пользование земельным участком составляет 207 030,85 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство применении исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней (пункт 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Исковое заявление поступило в суд 17.042023 года. С учётом срока, установленного для соблюдения претензионного порядка, по правилам статьи 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности истекает по задолженности, образовавшейся до 17.03.2020 года. Однако, следует учесть, что по условиям договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2021 года предприниматель подтвердил обязанность по оплате долга за пользование земельным участком за три года, предшествующих заключению договора купли-продажи, то есть за период с 31.05.2018 по 31.05.2021 года, что свидетельствует о признании долга по регулируемой арендной плате за указанный период и силу статьи 203 ГК РФ прерывает течение срока исковой давности.

По расчету суда, за период с 31 мая 2021 года по 10 июля 2023 года сумма долга, с учётом перечисления 63 864,29 руб., составила 118 108,01 руб.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод апелляционной жалобы о несоблюдении досудебного порядка разрешения спора, поскольку претензия об уплате долга в адрес ответчика направлялась МКУ «Комитет по управлению муниципальной собственностью Костомукшского городского округа». Вопреки утверждению ответчика, суд считает досудебный порядок разрешения спора соблюденным, учитывая, что в силу абзаца 13 статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации выгодоприобретателем по доходам от передачи земельного участка в аренду, является муниципальное образование «Костомукшский городской округ», от имени и в интересах которого действует Администрация. В соответствии с постановлениями Администрации от 29.12.2021 №860 и от 30.12.2022 №797 МКУ «КУМС» является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Костомукшского городского округа», в том числе, в части доходов от арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности. Таким образом, направив ответчику претензию, МКУ «КУМС» реализовало переданные ему полномочия, фактически не имея собственного имущественного интереса, действуя по поручению Администрации и в интересах муниципального образования, от имени которого в суде выступает Администрация.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.09.2023 по делу № А26-3774/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

В.В. Черемошкина