АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

20 января 2025 г.

Дело № А84-10556/2024

Резолютивная часть решения оглашена 14 января 2025 года

Решение в полном объёме составлено 20 января 2025 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А., рассмотрев дело по исковому заявлению от 27.09.2024 №б/н

истца – Департамента по имущественным и земельным отношения города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью "Городской ремонтно-строительный трест" (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительства Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь), жилищно-строительного кооператива «Дом у моря» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь), Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь),

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 25.10.2024,

от ответчика – ФИО2 генеральный директор, по Приказу № 4-К от 15.10.2020, ФИО3 по доверенности от 11.01.2025,

от ЖСК «Дом у моря» - слушатели Гоменюк Т.С., ФИО4, ФИО5 А;

при ведении протокола судебного заседания, а также аудиофиксации судебного процесса, помощником судьи Артемьевым Д.А.,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился к ответчику с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору от 23.05.2017 аренды земельного участка за период с 01.03.2021 по 30.04.2024 в размере 9 173 267,30 руб. из которых: арендная плата – 7 849 584,34 руб., пени за ненадлежащее выполнение обязательств по договору – 1 323 682,96 руб.

Определением суда от 01.11.2024 исковое заявление принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв по существу спора, в котором в т.ч. указывает на невозможность освоения указанного земельного участка, что подтверждается также вступившим в законную силу решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.03.2022 по делу №А84-7264/2021.

Очередное судебное заседание назначено на 14.01.2025.

Сведения о времени и месте проведения судебного заседания 14.01.2025 размещены в сети Интернет на сайте www.arbitr.ru. Стороны извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 14.01.2025 стороны дали дополнительные пояснения по существу спора, ответили на вопросы суда. Стороны выступили в прениях. От реплик воздержались.

С учетом изложенного, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению по имеющимся в деле материалам.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 23.05.2017 между Департаментом и ООО «Городской ремонтно-строительный трест» заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:78, площадью 4052 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Категория земель – земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования – для строительства жилого дома со встроенными магазинами и сберегательной кассой.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора нормативная цена земельного участка составляет 29 152 357,12 рублей.

Согласно пункту 2.2 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере 3,0 % от нормативной цены земельного участка.

Пунктом 2.3 Договора установлено, что величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 29 152 357,12 х 0,03 = 874 570,71 рублей.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акта Российской Федерации, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год (пункт 2.4 Договора).

В пункте 2.6 Договора его стороны согласовали, что арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующим за отчетным.

В силу подпункта 4.1.2 пункта 4.1 Договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере в соответствии с разделом 2 данного договора.

Договор заключен сроком на 9 лет и 11 месяцев (пункт 6.1 Договора).

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 23.05.2017 на основании Договора арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:78, площадью 4052 кв. м, по адресу: <...> с разрешенным видом использования для строительства жилого дома со встроенными магазинами и сберегательной кассой.

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по Договору исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на 30.04.2021 у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.03.2021 по 30.04.2024 в размере 9 173 267,30 руб. из которых: - арендная плата в размере 7 849 584,34 руб.; - пени за ненадлежащее выполнение обязательств по договору – 1 323 682,96 руб.

При таких обстоятельствах, Департаментом заказным письмом от 04.06.2024 в адрес ответчика было направлено предупреждение-требование №П/ЗУ-002307 о необходимости исполнения обязанности по уплате задолженности.

Обстоятельства оставления обществом указанного предупреждения без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с данным иском в суд.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между Департаментом и ООО «Городской ремонтно-строительный трест» возникли правоотношения, урегулированные договором аренды земельного участка от 23.05.2017, в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Исходя из представленных Департаментом расчетов, заявленная к взысканию задолженность по арендной плате образовалась за периоды пользования ответчиком земельным участком с 01.07.2017 по 30.04.2024.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком доказательства погашения задолженности в материалы дела не представлено.

При этом судом отмечается, что в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2021 по делу №А84-5192/2021 установлено, что в период всего срока действия Договора отсутствовала объективная возможность использования земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78 по назначению. То есть, ответчик был лишен права пользования земельным участком для достижения цели строительства жилого дома по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

При таких обстоятельствах, указанным судебным актом с Департамента в пользу ООО «Городской ремонтно-строительный трест» была взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 1 081 483,73 рублей, что составляет сумму фактически уплаченной ответчиком арендной платы за период с 15.10.2018 по 16.12.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 125 308,18 рублей.

Судом установлено, что обстоятельства, установленные судебными актами в деле №А84-5192/2021 и препятствующие использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78 по назначению, на сегодняшний день не устранены.

Напротив, 15.01.2021 Правительством Севастополя принято постановление №01-ПП, которым утверждена документация по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории, расположенной в районе ул. Гавена - ул. Героев Подводников в г. Севастополе» в Гагаринском муниципальном округе города Севастополя (далее – Проект планировки), которой предусмотрена образование земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования, а также резервирование существующих земельных участков и (или) их изъятие для государственных нужд.

В частности, Проектом планировки предусмотрено разделение земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78, общей площадью 4 052 кв.м, на два земельных участка: площадью 3 271 кв.м, с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0)»; площадью 781 кв.м, с видом разрешенного использования «улично-дорожная сеть (код 12.0.1)».

Таким образом, действующая на сегодняшний день документация по планировке территории также препятствует использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78 по назначению, а именно в целях строительства жилого дома.

Указанные обстоятельства нашил свое отражения в т.ч. во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда города Севастополя от 29.03.2022 по делу №А84 7264/2021 которым, отказано полностью в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Городской ремонтно-строительный трест» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.05.2017 в размере 594 975,98 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.2017 и об обязании возвратить земельный участок общей площадью 4052 кв. м, кадастровый номер 91:02:002002:78, расположенный по адресу: <...>.

Исходя из совокупного анализа пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При этом, с учетом правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011, в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав, так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Из разъяснений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

В связи с вышеизложенным, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, невозможность пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 91:02:002002:78 (с момента получения данного земельного участка в аренду по Договору и до настоящего времени) для достижения цели строительства жилого дома по обстоятельствам, за которые он не отвечает, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по Договору. Следовательно, иск Департамента в части взыскания с ООО «Городской ремонтно-строительный трест» задолженности по арендной плате за спорный период не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (пункт 2.7 Договора).

В отсутствие обязанности ответчика по внесению арендной платы по Договору с момента заключения данного договора и по сегодняшний день, требования Департамента о взыскании с ООО «Городской ремонтно-строительный трест» неустойки также подлежат отклонению.

На недопустимость преодоления вступившего в силу судебного акта указал Конституционный суд Российской Федерации в решении от 9 ноября 2017 года «Об утверждении обзора Практики КС РФ за второй и третий кварталы 2017 года» в пункте 16: «Понятие общеобязательности вступившего в силу судебного решения включает наряду с преюдициальностью так же исполнимость содержащихся в судебном акте властных предписаний о конкретных правах и обязанностях субъектов. Конституционный Суд подчеркнул, что игнорирование в гражданском процессе выводов, содержащихся во вступившем в законную силу судебном акте, может привести к фактическому преодолению окончательности и неопровержимости вступившего в законную силу судебного акта без соблюдения установленных законом особых процедурных условий его пересмотра, т.е. к произволу при осуществлении судебной власти. Отказ суда, рассматривающего в порядке гражданского судопроизводства вопрос, руководствоваться вступившим в законную силу решением суда являлся бы прямым нарушением законодательных предписаний, в соответствии с которыми вступившие в законную силу акты федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации обязательны для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации».

Аналогичная позиция содержится в определении № 305-ЭС19-21315 Верховного суда Российской Федерации от 05 марта 2020 года по делу № А40-58702/2018, а также со ссылкой на указанное дело в упомянутом выше Обзоре от 22.07.2020г. Далее, согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020г. № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», проверяя правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции применительно к части 4 статьи 170 АПК РФ устанавливает, соответствуют ли выводы судов практике применения правовых норм, определенной постановлениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившими силу постановлениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановлениями Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившими силу постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также содержащейся в обзорах судебной практики, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации. Іаким образом, правовая позиция, содержащиеся в указанном выше Обзоре ВС РФ от 22.07.2020г. является обязательной для применения при осуществлении судопроизводства.

Обстоятельства, установленные судебными актами в делах № А84-5192/2021, № А84- 7264/2021 и препятствующие использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:78 по назначению, на сегодняшний день не изменились.

Учитывая вышеизложенное, требования истца удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь статьями 69, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска по заявлению № б/н от 27.09.2024 отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья

Р.А. Ражков