ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
дело № А40-290118/2023
резолютивная часть объявлена 16.12.2024г.
изготовлено в полном объеме 28.12.2024г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Бондарева А.В., Фриева А.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Урютиной К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ответчика
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.09.2024г. (резолютивная часть от 14.08.2024г.)
по делу № А40-290118/2023
по спору с участием:
истец ТСЖ «Дом на Подмосковной»
ответчик Департамент городского имущества города Москвы
третьи лица 1- ГБУ «Жилищник района Покровское-Стрешнево», 2- ООО «Эйдж»
о признании права общей долевой собственности,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО1 по дов. от 11.11.2023г.,
от ответчика: ФИО2 по дов. от 05.12.2023г.,
от третьих лиц: от 2-го: ФИО3 по дов. от 22.10.2021г., ФИО4 по дов. от 12.09.2024г.,
УСТАНОВИЛ:
ТСЖ «Дом на Подмосковной» предъявило Департаменту городского имущества города Москвы иск о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, на подвальные помещения 3/П общей площадью 263,4кв.м. с кадастровым номером 77:08:0006002:4070 и 2/П общей площадью 257,5кв.м. с кадастровым номером 77:08:0006002:4069.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 14.08.2024г., изготовленным в полном объеме 30.09.2024г. (т. 3 л.д. 83-87), иск удовлетворен.
На решение Ответчиком подана апелляционная жалоба.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик, 2-е Третье лицо требования и доводы жалобы поддержали, Истец по ним возражал, неявившееся 1-е Третье лицо уведомлено о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, создано ТСЖ «Дом на Подмосковной» (протокол от 31.10.2023г. № 1/2023).
В силу п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
Согласно выписке из Технического паспорта на здание по состоянию на 14.01.2011г. (т. 2 л.д. 110-111), жилой дом по адресу: <...> года постройки, 3-х этажный (без учета подземных), подземных этажей 1, имеет нежилые помещения площадью 784,6кв.м.
Согласно экспликации БТИ по состоянию на 17.05.2006г., с отметкой о самовольной перепланировке (т. 1 л.д. 61-62), в составе подвала учтены в т.ч.:
- помещение I общей площадью 263,4кв.м., в т.ч. комната 1 (склад) площадью 79,6кв.м., комната 2 (коридор) площадью 7,1кв.м., комната 3 (кабинет) площадью 8,3кв.м., комната 4 (склад) площадью 81,6кв.м., комната 4а (санузел) площадью 3,2кв.м., комната 5 (склад) площадью 83,6кв.м.;
- помещение II общей площадью 260,0кв.м., в т.ч. комната 1 (служебное) площадью 32,6кв.м., комната 2 (служебное) площадью 17,8кв.м., комната 3 (мастерская) площадью 88,7кв.м., комната 4 (приемная) площадью 10,4кв.м., комната 5 (уборная) площадью 1,6кв.м., комната 6 (умывал.) площадью 4,1кв.м., комната 7 (коридор) площадью 4,6кв.м., комната 8 (кладовая) площадью 6,0кв.м., комната 9 (кладовая) площадью 5,3кв.м., комната 10 (служебное) площадью 12,2кв.м., комната 11 (служебное) площадью 17,2кв.м., комната 12 (служебное) площадью 18,9кв.м., комната 13 (служебное) площадью 19,3кв.м., комната 14 (коридор) площадью 2,6кв.м., комната 15 (шкаф) площадью 0,4кв.м., комната 16 (шкаф) площадью 0,4кв.м., комната 17 (коридор) площадью 3,1кв.м., комната 18 (коридор) площадью 3,9кв.м., комната 19 (кладовая) площадью 10,9кв.м.;
- помещение VI общей площадью 261,2кв.м., в т.ч. комната 1 (служебное) площадью 45,4кв.м., комната 2 (служебное) площадью 14,1кв.м., комната 3 (служебное) площадью 15,5кв.м., комната 4 (подсобная) площадью 0,7кв.м., комната 5 (подсобная) площадью 2,6кв.м., комната 6 (санузел) площадью 7,3кв.м., комната 7 (коридор) площадью 4,7кв.м., комната 8 (служебное) площадью 73,8кв.м., комната 9 (служебное) площадью 11,2кв.м., комната 10 (служебное) площадью 85,9кв.м.,
итого по подвалу 784,6кв.м.
Согласно выпискам из ЕГРН, за городом Москвой зарегистрировано право собственности на следующие подвальные помещения в МКД по адресу: <...>:
- 3/П общей площадью 263,4кв.м. с кадастровым номером 77:08:0006002:4070 (дата регистрации 30.08.2004г.);
- 2/П общей площадью 257,5кв.м. с кадастровым номером 77:08:0006002:4069 (дата регистрации 16.02.2017г.).
На помещение 3/П общей площадью 263,4кв.м. зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Эйдж» на срок с 15.09.2021г. по 08.07.2031г.
На помещение 2/П общей площадью 257,5кв.м. зарегистрировано оперативное управление ГБУ «Жилищник района Покровское-Стрешнево».
Т.е. помещение подвала I общей площадью 263,4кв.м. согласно технического учета БТИ – это помещение 3/П общей площадью 263,4кв.м. согласно кадастрового учета, переданное в аренду ООО «Эйдж»; помещение II общей площадью 260,0кв.м. согласно технического учета БТИ – это помещение 2/П общей площадью 257,5кв.м. согласно кадастрового учета, переданное в оперативное управление ГБУ «Жилищник района Покровское-Стрешнево» (т. 1 л.д. 60).
Истец указывает, что вышеуказанные подвальные помещения, в отношении которых город Москва зарегистрировал право собственности, не имеют самостоятельного назначения, являются техническими и вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, предназначены для их обслуживания, т.е. являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно подп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ в от 19.05.2009г. № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010г. № 13391/09, если на дату приватизации первой квартиры в доме в соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Первая квартира в МКД по адресу: <...>, была приватизирована 05.06.1998г., что подтверждается свидетельством о собственности № 1996791 (т. 1 л.д. 55).
Судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено специалисту ООО «ГлавЭксперт».
По результатам экспертизы представлено Экспертное заключение от 15.06.2024г. № А40-290118-23 (т. 2 л.д. 47-93), согласно выводам которого (т. 2 л.д. 76-77):
- в спорных подвальных помещениях имеются ограждающие несущие конструкции, инженерные коммуникации, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения МКД;
- спорные подвальные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения МКД;
- в соответствии с требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и ГОСТ Р 56192-2014, в спорные подвальные помещения для обслуживания, ремонта и контроля инженерных коммуникаций и санитарно-технического оборудования, обслуживающих более одного помещения МКД, требуется постоянный беспрепятственный доступ в связи с наличием на системах отопления и водоснабжения (магистральные трубы и стояки) запорной арматуры, а также доступ для ревизии и прочистки системы канализации;
- на основании проведенного осмотра и выполненных исследований и в соответствии с положениями п. 3.1.29, п. 3.1.47, п. 9.22 СП 54.13330.2022 исследуемые спорные подвальные помещения являются техническими и связаны с обслуживанием жилых и нежилых помещений МКД;
- спорные подвальные помещения не имеют самостоятельного назначения, а являются вспомогательными по отношению к другим помещениям МКД;
- согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 36) и постановления Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», раздел I, спорные помещения обладают всеми признаками общего имущества;
- спорные подвальные помещения на момент приватизации первой квартиры в доме (05.06.1998г.) имели техническое назначение и являлись вспомогательными для обслуживания более одного помещения МКД.
Данное Экспертное заключение признано судами надлежащим доказательством и положено в обоснование вывода о том, что спорные помещения, с учетом технических характеристик, отвечают требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ, входят в состав общего имущества всего многоквартирного жилого дома, не имеют самостоятельного назначения, они непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в силу чего в них требуется постоянный беспрепятственный доступ.
В Экспертном заключении зафиксированы многочисленные самовольные (при отсутствии необходимых разрешений) вмешательства в планировку помещений подвала, а также ряд самовольных вмешательств в ограждающие и несущие конструкции дома.
Так, в помещении 2/П (по БТИ помещение II общей площадью 260,0кв.м., переданное в оперативное управление ГБУ «Жилищник»), вход в комнату № 4 из комнаты № 3 заложен, выполнен новый вход (люк) из подъезда дома (проект согласования отсутствует) (т. 2 л.д. 57).
Помимо Экспертного заключения, то, что спорные подвальные помещения предназначались для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, подтверждается проектом строительства дома, светокопии выдержек из которого представлены Истом в материалы дела (т. 2 л.д. 127-136); согласно плана подвала (т. 2 л.д. 135-136), МКД был запроектирован как имеющий индивидуальную систему центрального отопления на базе твердотопливных котлов («котлы Стреля»), которые (10 шт.) располагались в центральной части подвала, и для их обслуживания в подвал с улицы был предусмотрен отдельный вход; слева от котлов располагалось помещение кладовой (предназначенной для хранения инструмента, необходимого для эксплуатации котлов); слева от котлов располагались помещения вентиляционной камеры, насосной (задействованные при эксплуатации котлов); далее слева и справа располагались помещения склада угля, соединенные с помещением, в котором располагались котлы, пандусами.
Аналогичные документы поступили по запросу суда апелляционной инстанции из ГБУ г. Москвы «Центральный государственный архив города Москвы» (ГБУ «ЦГА Москвы») (117393, <...>) в ходе изготовления судом мотивировочной части настоящего постановления, и официально заверенная архивная копия плана подвала соответствует той, что была представлена в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Истцом.
Таким образом, спорные подвальные помещения были запроектированы как имеющие вспомогательное значение, для обслуживания и эксплуатации (отопления) многоквартирного дома.
Впоследствии индивидуальная домовая система центрального отопления была демонтирована, и дом был подключен к общегородской системе центрального отопления (т. 2 л.д. 144); отопительные котлы демонтированы, необходимость во вспомогательных помещениях, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации котлов, отпала.
Однако все те помещения, которые ранее были запроектированы и использовались для индивидуальной системы центрального отопления МКД, не утратили своего обслуживающего (вспомогательного) назначения, поскольку в подвальных помещениях были проложены современные системы отопления, водоснабжения, канализации.
Приложенными к Экспертному заключению фотографиями (т. 2 л.д. 52-65) наглядно подтверждается, что в спорных помещениях нет комнат, в которых не были бы проложены общедомовые коммуникации (магистральные трубы ЦО с перекрывающей задвижкой, стояки ЦО с перекрывающимися и сливными кранами, системы отопления дома с задвижками, перекрывающимися и сливными кранами, стояки канализации с ревизией и лежаком с прочисткой, стояки ХВС с перекрывающим и сливными кранами, др.).
В комнате № 4 помещения 2П смонтировано оборудование элеваторного узла дома с перекрывающими кранами, контрольно-измерительным оборудованием и узлом учета, стояк ЦО с перекрывающим и сливным кранами (т. 2 л.д. 57).
Как следует из подготовленного по заказу ФКР г. Москвы проекта капитального ремонта МКД от октября 2021г. (т. 2 л.д. 143-149), в подвале по всему периметру запроектированы трубопроводы водоотведения, стояки, трубопроводы водоснабжения, стояки, трубопроводы отопления, стояки отопления, магистрали, узлы присоединения стояков отопления к обратным магистралям.
Ответчик в судах первой и апелляционной инстанции заявил ходатайство, поддержанное 2-м Третьим лицом, о проведении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого было отказано.
Так, никакими доказательствами, в т.ч. дополнительно представленными Ответчиком и 2-м Третьим лицом суду апелляционной инстанции, не опровергаются обстоятельства, установленные экспертом и зафиксированные на фотографиях, приложенных к Экспертному заключению, прохождения в спорных помещениях подвала коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего дома.
Ответчик и третьи лица указывают, что спорные подвальные помещения имеют отдельный вход с улицы, самостоятельно используются городом Москвой с 1996г. посредством размещения в них арендаторов и работников жилищно-коммунального хозяйства.
В подтверждение данного довода Ответчик и третьи лица ссылаются на следующие доказательства:
- распоряжение Комитета по управлению имуществом Москвы от 30.07.1996г. № 2330-р (т. 3 л.д. 9-10), которым со ссылкой на перевод помещения в муниципальную собственность из федеральной собственности ЖКО АООТ им. В.В. Чернышева, постановлено передать АОЗТ «Джарк» в аренду на срок 2 года свободное от обязательств помещение общей площадью 260,3квм.м. (подвал) по ул. Подмосковная, д. 12-а, для размещения склада;
- Договор аренды от 23.11.2000г. № 9-546/2000 (т. 4 л.д. 60-70), заключенный между ГУП ДЕЗ МО «Покровское-Стрешнево» города Москвы (арендодатель) и Государственное учреждение Московский центр лицензирования строительной деятельности «Мосстройлицензия» (арендатор), по условиям которых арендатору предоставлено в пользование на срок с 23.11.2000г. по 09.11.2005г. (досрочно расторгнутого Соглашением от 23.11.2000г. (т. 4 л.д. 70)), в целях использования под архив нежилое помещение подвала общей площадью 263,4кв.м. в МКД по адресу: <...>, согласно выписке из техпаспорта БТИ 2742-7 от 10.08.2000г. (т. 4 л.д. 63-65);
- Договоры аренды от 10.06.2002г. № 9-305/02 (т. 4 л.д. 42-45), от 30.06.2003г. № 9-318/03 (т. 4 л.д. 46-52), от 18.04.2005г. № 9-233/05 (т. 4 л.д. 53-59), заключенные между ГУП ДЕЗ МО «Покровское-Стрешнево» города Москвы (арендодатель) и ГУП города Москвы РЭП № 1 района «Покровское-Стрешнево» (арендатор), по условиям которых арендатору предоставлено в пользование на срок с 01.01.2002г. по 30.12.2002г. (с продлением на срок с 01.01.2003г. по 30.12.2003г., с продлением на срок с 01.01.2005г. по 30.12.2005г.) в целях использования под мастерскую ТР нежилое помещение подвала общей площадью 246,6кв.м. в МКД по адресу: <...>, согласно выписке из техпаспорта БТИ 2742-7 от 25.05.1999г. (т. 4 л.д. 49-оборот-52, 56-59);
- Договор аренды от 08.07.2021г. № 00-00203/21 (т. 1 л.д. 97-104), заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Эйдж» (арендатор), по условиям которого арендатору в пользование предоставлено нежилое помещение подвала общей площадью 263,4кв.м. (помещение I, комнаты 1-4, 4а, 5) в МКД по адресу: <...>, в целях: мультисервис, общепит, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, частная охранная деятельность, мастерская, кальянная, оптика, антикафе, коворкинг, комиссионный магазин, хостел.
Суд апелляционной инстанции, проверив данный довод, пришел к следующим выводам.
По настоящему делу, несмотря на заключение вышеуказанных Договоров аренды, фактическое нахождение различных организаций в спорных подвальных помещениях не может быть квалифицировано как их использование в качестве самостоятельного объекта гражданских прав в силу следующего.
Фактическое использование помещений как самостоятельного объекта гражданских прав означало бы, что их владелец имеет исключительный доступ к ним для целей извлекать пользу от размещения в указанных помещениях имущества, работников, а у иных лиц доступа в помещения не имелось.
Между тем, в силу того, что спорные подвальные помещения являются техническими и связаны с обслуживанием всего МКД, доступ иных лиц в них не был и не мог быть прекращен.
Например, ежегодная плановая подготовка МКД к отопительному сезону, требующая промывки отопительной системы, ремонта/ замены изношенных участков, оборудования, проведения гидравлических испытаний, – выполняется в соответствующих технических помещениях.
Как следует из объяснений ООО «Эйдж» (т. 4 л.д. 23), доступ в помещение 3П (комнаты 1-5) с собственниками (нанимателями) помещений был оформлен актом от 06.08.2023г. в круглосуточном режиме (т. 4 л.д. 41).
Согласно письму ГБУ «Жилищник района Покровское-Стрешнево» исх. от 23.04.2024г. № 14- 03-935/24 ключи от чердачного и подвального помещений хранятся на ОДС-3.
Договоры аренды также содержат условие об обязанности арендатора обеспечения доступа специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций.
При необходимости постоянного доступа к расположенным в подвале коммуникациям предоставление городом Москвой спорных подвальных помещений в аренду, оперативное управление носило характер не владения (устраняемого виндикационным иском, на который срок исковой давности распространяется), а ограниченного пользования (в лице арендатора и ГБУ «Жилищник»), которые в спорных подвальных помещениях, среди трубопроводов воды, тепла, канализации, устроили место хранения бывших в употреблении вещей, строительных материалов, и место пребывания людей, обустроивших среди коммуникаций и завала вещей некое подобие общежития, что хорошо видно на фотографиях, дополнительно представленных суду апелляционной инстанции самими т.н. «пользователями».
Так, согласно Техническому заключению о состоянии строительных конструкций и инженерных систем здания по состоянию на 15.09.2021г. (т. 4 л.д. 3-12), выполненному ГБУ «Жилищник района Покровское-Стрешнево» по заданию Фонда капитального ремонта г. Москвы, комнаты помещения 2П захламлены складированными друг на друга закрытыми картонными коробками, деревянными досками, трубами, стройматериалами в рулонах, рваными коробками и вещами, мусором, наваленными под проложенными поверх вдоль стен коммуникациями так, что существенно затрудняют доступ к ним при необходимости осмотра/ ремонта (т. 4 л.д. 8, 9); в других комнатах также под проложенными поверх вдоль стен и по потолку коммуникациями навалены матрасы, автомобильные шины, бывшая в употреблении мебель, разбросана одежда, сумки; на полку с неровной поверхностью настланы листы фанеры, на которые поставлен газовый баллон с установленной на нем нагревательной панелью и чайником (т. 4 л.д. 10-11); складировано большое количество стиральных машин (т. 4 л.д. 10-11).
Аналогичный вид подвальных помещений, заваленных хламом коммуникаций, зафиксирован на фотографиях к Акту обследования, выполненному ГБУ «Жилищник района Покровское-Стрешнево» по состоянию на 12.12.2024г. (т. 4 л.д. 30-39).
С грубейшим нарушением противопожарных норм подвал жилого дома превращен в мусоросборник и ночлежку.
Установка в помещении площадью 263,4кв.м. индивидуальных приборов учета и заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов не наделило это помещение самостоятельным назначением, поскольку коммуникации, обслуживающие весь жилой дом, из них не вынесены.
После прекращения Союза ССР как государства и субъекта международного права, оформленного Декларацией Верховного Совета СССР от 26.12.1991г. № 142-Н, наступивший в государственном управлении период, характеризующийся определенными сложностями, не способствовал своевременному и адекватному реагированию властных структур на происходящее в обществе, в т.ч. противоправное.
Однако противоправные действия, даже длительные, не создают право.
Фактическое использование помещения, если помещение не должно быть использовано в качестве самостоятельного объекта гражданских прав в силу действующих обязательных норм и правил, – не имеет правового значения.
Самовольные действия по перепланировке/ переустройству/ реконструкции помещений подвала МКД, по которым проложены коммуникации, необходимые для содержания МКД, и передача их в пользование третьим лицам, не изменили правового положения таких помещений как технических.
Использование технических помещений не по их назначению (не для обслуживания коммуникаций МКД), создает угрозу жизни и здоровью как лицам, находящихся в технических помещениях для осуществления деятельности иной, нежели обслуживание и ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации, но и лиц, проживающих в МКД.
Сама по себе ситуация, когда в пространство подвала многоквартирного жилого дома, на 2/ 3 площади застройки, под вышерасположенными жилыми помещениями, имеют беспрепятственный доступ посторонние лица, проникновение которых в подвал не связано с осуществлением по заданию управляющей компании плановых проверок/ обслуживания или внепланового ремонта коммуникаций, – нарушает публичный порядок.
На требования, направленные на пресечение действий, нарушающих публичный порядок, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, срок исковой давности не распространяется.
Помимо того, что спорные подвальные помещения являются техническими и связаны с обслуживанием всего МКД, только часть помещения 2П имеет индивидуальный выход на улицу, к остальным спорным помещениям доступ возможен только через общее имущество МКД, не входящее в общую площадь здания, и подобный доступ является противоправным в том случае, когда он требуется не для обслуживания расположенных в подвале коммуникаций, а для самостоятельного использования подвальных помещений.
Так, как установлено экспертом и указано в Экспертном заключении, только первая часть помещения 2П имеет индивидуальный выход на улицу (т. 2 л.д. 52-58); через комнату № 3 проход осуществляется в комнаты №№ 5, 6, 7, 8, 9, 2, 10, 11, 17; вход в комнату № 4 из комнаты № 3 заложен, выполнен новый вход (люк) из подъезда дома (проект согласования отсутствует); вторая часть помещения 2П не имеет индивидуального выхода на улицу (т. 2 л.д. 58-60); доступ в комнаты №№ 18, 1, 14, 15, 16, 13, 12, 19 обеспечивается через комнаты б1 (1 этаж) и б3 (подвал), не входящие в состав помещения 2П и не входящие в общую площадь здания (учтены в документах БТИ как общее имущество МКД) (т. 2 л.д. 58).
Ответчик и Третьи лица демонстрируют фотографии в подтверждение довода о наличии у помещения 3П индивидуального выхода на улицу (т. 4 л.д. 32), однако указанная дверь ведет в комнату а1 (1 этаж) и затем в комнату А (подвал), которые обе не входят в состав помещения 3П, являются общим имуществом МКД.
Эксперт посчитал, что помещение 3П не имеет индивидуального выхода на улицу (т. 2 л.д. 61-65), поскольку доступ в комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5 обеспечивается через комнаты а1 (1 этаж) и А (подвал), не входящие в состав помещения 3П и не входящие в общую площадь здания (учтены в документах БТИ как общее имущество МКД) (т. 2 л.д. 61).
Хотя проход в помещение 3П через комнаты а1 (1 этаж) и А (подвал), являющиеся общим имуществом МКД, нарушает права жильцов в меньшей степени, поскольку он не сопряжен с использованием помещений, обеспечивающих допуск к жилым помещениям.
Тогда как проход во вторую часть помещения 2П (комнаты №№ 18, 1, 14, 15, 16, 13, 12, 19) существенно нарушает права жильцов, поскольку он сопряжен с использованием помещений, обеспечивающих допуск к жилым помещениям (через комнаты б1 (1 этаж) и б3 (подвал)), не входящие в состав помещения 2П и не входящие в общую площадь здания (учтены в документах БТИ как общее имущество МКД) (т. 2 л.д. 58).
В соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих допуск к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
По смыслу данной нормы, применяемой по аналогии, доступ в нежилое помещение не допускается с использованием помещений, обеспечивающих допуск к жилым помещениям.
Из смысла положений жилищного законодательства следует, что в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Первоначальная (до самовольных изменений) планировка той части подвала, куда требовался постоянный доступ для обслуживания отопительных котлов (центральная часть, слева и справа ограниченная помещениями «склада угля»), согласно проекта дома (т. 2 л.д. 26), именно так и была запроектирована, а именно: во все пространство подвала имелся доступ через ведущий в него с улицы вход на уровне подвала в приямке.
Самостоятельное использование помещения как самостоятельного объекта гражданских прав означает, что соответствующее помещение предназначено для самостоятельного использования (например, было запроектировано для самостоятельного использования (встроено-пристроенные помещения к МКД)), или, по меньшей мере, может быть соответствующим образом использовано в силу действующих обязательных норм и правил.
Тогда как по настоящему делу, как показано выше, указанные условия не соблюдаются.
Ни нормами, действовавшими в СССР на момент строительства дома в 1950 году, ни нормами, действующими в настоящее время, не предусмотрено размещение в подвале МКД, в котором проложены коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома, каких-либо нежилых коммерческих помещений не для обслуживания дома, с самостоятельным использованием, не связанным с интересами дома (складов, офисов), тем более, проход в которые осуществляется через помещения, обеспечивающие допуск к жилым помещениям.
Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о признании за собственниками помещений жилого дома права общей долевой собственности на спорные подвальные помещения; наличие и сохранение записи об индивидуальном праве собственности города Москвы на это имущество нарушает права остальных собственников помещений в здании.
Истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Срок исковой давности на заявленные требования не распространяется в соответствии с положениями ст. 208 ГК РФ, а также в связи с тем, что нарушение права сопряжено с угрозой жизни и здоровью граждан.
Доводов, которые бы свидетельствовали о том, что какие-либо обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суд первой инстанции посчитал установленными, не соответствуют обстоятельствам дела, или что судом первой инстанции не выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, в апелляционной жалобе не приведено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2024г. по делу № А40-290118/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судьяКузнецова Е.Е.
Судьи Бондарев А.В.
Фриев А.Л.