Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
10 октября 2025 года Дело № А56-20540/2025
Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 10 октября 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Потыкаловой К.Р.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карпенко А.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)
ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Фидус» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.02.2003, ИНН: <***>)
третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: <***>)
о расторжении договора,
при участии представителей согласно протоколу судебного заседания от 01.10.2025,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фидус» (далее – Общество, ответчик) о расторжении договора аренды № 13/ЗД-06464 от 17.05.2023.
Определением суда от 10.03.2025 иск принят, возбуждено производство по делу, назначены предварительное судебное и судебное заседания.
Судебное заседание неоднократно откладывалось для обсуждения условий заключения мирового соглашения по спору.
В настоящее судебное заседание истец, ответчик и третье лицо обеспечили явку своих представителей.
Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика возражал против заявленных требований, полагал, что оснований для расторжения договора не имеется.
Представитель третьего лица поддержал требования истца.
Заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
15.05.2023 между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 13/ЗД-06464 (далее – Договор), согласно которому ответчик занимает земельный участок площадью 134652 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Ивановский, проспект Обуховской Обороны, участок 301, который предоставлен под размещение парка, спортивных площадок, в том числе ледового катка, и иных спортивных объектов, аттракционов, склада для хранения оборудования и инвентаря, необходимого для ведения садово-паркового хозяйства, складскую деятельность, для эксплуатации нежилых зданий сроком по 01.12.2038.
Согласно п. 4.3.12. Договора арендатор обязан при использовании участка соблюдать требования, установленные законодательством РФ и Санкт-Петербурга, в том числе требования водоохранного, природоохранного законодательства, законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, соблюдать ограничения (обременения), указанные в выписке из ЕГРН, а также выполнять предписания уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании участка.
В соответствии с п. 6.3.5. Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при невыполнении арендатором требований, установленных п. 4.3.12. Договора.
Распоряжением от 17.12.2019 № 07-19-574/19 КГИОП утвердил охранное обязательство собственника и законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Парк культуры и отдыха им. И.В. Бабушкина (сад «Вена»).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2021 по делу № А56-61439/2021 суд обязал ответчика в течение 4 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке выполнить работы по демонтажу несогласованных сооружений (аттракционов, веревочного городка, динопарка, кафе, площадки для игры в детский пейнтбол, бытовок, беседок, ангара, расположенных в границах территории объекта культурного наследия, с последующим восстановлением благоустройства).
Актом обследования арендованного земельного участка, составленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 03.07.2024, зафиксирован факт неисполнения требований Договора.
04.02.2025 в адрес ответчика направлена претензия с предложением добровольно расторгнуть Договор аренды.
Ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий Договора, в отсутствие ответа на претензию, Комитет обратился в арбитражный суд с требованием расторгнуть Договор в судебном порядке.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
Как следует из судебного акта по делу А56-61439/2021, первоначально между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2005 № 13/ЗД-03836, предметом которого является предоставление во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...> (в границах: Бабушкина ул., Железнодорожная ул., Обуховской Обороны пр., ул. Фарфоровская) (Объект культурного наследия регионального значения «Парк культуры и отдыха им. И.В. Бабушкина (сад «Вена»)»).
Нарушения, которые вменяет истец ответчику как основание для расторжения Договора, должны были быть устранены ответчиком по указанию истца в сроки до даты заключения действующего Договора:
- на основании задания КГИОП разработать проектную документацию по реставрации объекта и согласовать с КГИОП в течение 24 месяцев со дня утверждения охранного обязательства актом КГИОП, то есть в срок до 17.12.2021;
- на основании задания и разрешения КГИОП выполнить работы по ремонту и реставрации пруда и расположенного на нем моста, в соответствии с проектной документацией, согласованной с КГИОП в течение 36 месяцев со дня утверждения охранного обязательства актом КГИОП, то есть в срок до 17.12.2022;
- обеспечить установку на объекте культурного наследия информационных надписей и обозначений в течение 36 месяцев с момента со дня утверждения охранного обязательства, то есть в срок до 17.12.2022;
- на основании задания и разрешения КГИОП выполнить работы по реставрации объекта в соответствии с проектной документацией, согласованной с КГИОП в течение 48 месяцев со дня утверждения охранного обязательства актом КГИОП, то есть в срок до 17.12.2023.
При этом, судом установлено, что проектная документация на проведение работ по сохранению объекта, установленных согласно пп. 2 п. 2 ч. 25 раздела 6 охранного обязательства, согласована с КГИОП от 20.09.2023 № 01-24-1841/23-0-1 (в части проведения работ по сохранению объекта, которой предусмотрена разработка проектной документации в три этапа).
Статьей 42 ЗК РФ закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Как было указано выше, в соответствии требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 23 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 N 307-ЭС17-7469).
В настоящем случае, срок наступления обязанностей ответчика по устранению трех из четырех нарушений, вменяемых истцом ответчику, наступил к моменту заключения действующего Договора аренды между сторонами, ввиду чего следует сделать вывод о том, что наличие этих нарушений существенным не является, а также не является основанием для расторжения Договора, фактически признается истцом, поскольку в противном случае существенности выявленных нарушений и факта их существования на момент заключения между сторонами действующего Договора аренды, последний не был между ними заключен.
Кроме того, суд отмечает, что указанные в охранном обязательстве обязанности ответчик принял не перед истцом в рамках Договора аренды от 17.05.2023, а перед органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия (КГИОП).
В соответствии со ст. 61 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», за его нарушение должностные лица, физические и юридические лица несут уголовную, административную и иную юридическую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как следует из решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2020 по делу № А56-7002/2020, ответчик привлечен к административной ответственности постановлением Государственной административно-технической инспекции Правительства Санкт-Петербурга от 20.12.2019 № 6459 о назначении административного наказания по делу об административном правонарушении № 95720 от 21.11.2019, предусмотренном пунктом 11 статьи 20 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге».
Суд обращает внимание, что указанные нарушения не послужили основанием для расторжения предыдущего договора аренды, заключенного между сторонами. Наоборот, как пояснили стороны и что следует из представленных доказательств, между сторонами сложились длительные арендные правоотношения (более 20 лет), задолженность у ответчика перед истцом по арендной плате отсутствует, доказательств использования объекта аренды с существенным ухудшением состояния в материалы дела не представлено, а в период существования нарушений и наступления сроков их устранение заключен новый действующий Договор аренды.
При таком положении суд приходит к выводу о том, что в данном случае заявленное истцом требование о расторжении Договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. Интересы арендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением арендатором условий Договора, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных Договором санкций (пункт 5.5).
Более того, в соответствии со статьей 1 3К РФ земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Суд обращает внимание, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности и долгосрочной аренде ответчика (5 зданий - в собственности; 3 здания - в аренде).
Согласно статье 39.20 3К РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поскольку факт расположения на спорном земельном участке правомерных объектов недвижимости установлен, ответчик как собственник и арендатор таких строений вправе во всяком случае владеть земельным участком в рамках обязательственных арендных отношений.
Ссылки представителей истца и третьего лица на дела А56-30333/2024 и А56-110028/2024 в подтверждение своих доводов о существенном нарушении условий договора ответчиком судом отклоняются как несостоятельные. Согласно определению суда от 17.09.2014 по делу А56-30333/2024 производство прекращено в связи с отказом от требований КГИОП к Обществу без указания причины, а производство по делу А56-110028/2024 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору, сторонами не обжаловано, на сегодняший день решение суда не вынесено.
С учетом изложенного, суд считает, что истцом не представлены доказательства наличия существенных нарушений ответчиком условий договора № 13/ЗД-06464 от 17.05.2023, которые бы повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, у суда нет правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требованиях.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья Потыкалова К.Р.