Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

26 мая 2025 года Дело №А41-12280/2025

Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 мая 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Пятиной Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ершовой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к ООО "Альфа Владимир" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 лично, паспорт РФ,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 01.07.2023, паспорт РФ, диплом

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Альфа Владимир" с требованиями: об исключении из пункта 3.2 договора аренды нежилого помещения от 23.09.2015 №АВ-03/2015 условие - изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Поступивший от ООО "Альфа Владимир" отзыв на исковое заявление приобщен к материалам дела в порядке ст. 131 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.09.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АВ-03/2015 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть нежилых помещений, общей площадью 124 кв. метра, расположенное по адресу: Россия, <...> на срок – 7 лет.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 21.02.2022 стороны продлили срок действия договора до 08.12.2032 (включительно).

Дополнительными соглашениями стороны изменили размер постоянной части арендной платы 01.09.2017 до 93 960 руб., 01.01.2019 до 99409 руб.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен установленный органом статистики Курской области, но не более 10%.

Истец ссылается на то, что в соответствии с условиями п. 3.2. договора аренды направлял ответчику предложения об изменении постоянной части арендной платы по три экземпляра дополнительных соглашений о внесении изменений в п.3.1.1 договора о повышении постоянной части арендной платы на уровень инфляции, однако ответчик, дополнительные соглашения не подписывал.

Полагая, что п. 3.2 договора аренды ставит истца как арендодателя в кабальные условия, поскольку с 2015 года по настоящее время уровень инфляции вырос на 70,49 процентов, согласно официальным данным Росстата Российской Федерации, истец обратился к ответчику с требованием об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 23.09.2015 №АВ-03/2015.

Поскольку требования истца в досудебном порядке оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как предусмотрено п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условии договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ).

При подписании договора в разделе №3 стороны согласовали все условия капающиеся арендной платы, ее размера, порядка и условий оплаты, приостановки оплат и другое.

В п. 3.1.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2019 согласован размер арендной платы; размер постоянной части арендной платы составляет 99 409 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

В пункте 3.2 договора аренды стороны согласовали, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Курской области, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Условия п. 3.2 договора аренды вытекают из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, по сути копируют их, подчинены принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том. что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, а не в судебном порядке по требованию одного из контрагентов.

С учетом изложенного, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, оценив условия договора аренды, у суда отсутствуют основания для вывода, что у ответчика имеется обязанность по заключению дополнительного соглашения в части увеличения размера постоянной части арендной платы.

Включение в договор условия п. 3.2 договора не является принятием сторонами сделки, в том числе ответчиком, обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 N 304-ЭС20-15454 по делу N А27-23499/2019.

Абзац 2 п. 1 ст. 451 ГК. РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 выражена правовая позиция о том, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы, исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, при применении положений об изменении (расторжении) договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд определяет наличие такого изменения, время наступления, возможность его предвидеть при заключении договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 18-КГ13-70)

Арендодатель является индивидуальным предпринимателем, действует на свой страх и риск в целях извлечения прибыли и обязан предвидеть возможность повышения цен. Договор сторонами заключен по обоюдному согласию на условиях, изложенных в его тексте. При этом истец согласился на размер арендной платы и его увеличение по соглашению сторон, тем самым приняв на себя риск последствий исполнения договора на указанных условиях.

Даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 названной статьи оснований: установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Так же по смыслу ст. 451 ГК РФ изменения действующего законодательства, не являются существенным изменением обстоятельств, при которых судом могут быть внесены изменения в действующий договор (аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2014 N 309-ЭС14-2261 по делу N А50-21102/2013).

В исковом заявлении Истец указывает на то, что условия договора о повышении арендной платы по соглашению сторон для него являются кабальными. В обоснование крайней невыгодности указывает на значительное изменение ситуации, инфляцию, повышение цен, а так же на то, что при заключении договора рассчитывал в соответствии с п. 3.1.1 договора аренды на индексацию арендной платы.

При этом, пункт 3.1.1. договора аренды вообще не содержит никаких упоминаний о возможности индексации, а устанавливает твердый размер арендной платы, особенности ее исчисления за не полный месяц и запрет на повышение платы в случае изменения размеров помещения при последующих обмерах.

Само по себе заключение договора аренды на длительный срок не может свидетельствовать о его кабальности. Стороны исходили из собственной выгоды, - Истец из долговременной занятости помещения и получения стабильного дохода, а Ответчик из возможности долгосрочного использования помещения под магазин с учетом необходимости осуществления вложений в ремонт помещения.

При обосновании кабальности истец, по сути, ссылается на изменение обстоятельств, не доказав при этом, что изменения являются существенными и носят исключительный характер.

Законодательство не предусматривает безусловной возможности для арендодателя по одностороннему изменению арендной платы и устанавливает принцип изменения платы по соглашению сторон. Удовлетворение требований арендодателя приведет к установлению одностороннего права арендодателя на изменение условий договора, что противоречит достигнутому соглашению сторон при заключении договора и принципу свободы договора.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (п. 3 ст. 401 ГК РФ), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 N 308-ЭС14-1400).

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 N 3-П).

Так, изменение условий договора в судебном порядке обусловлено необходимостью защиты слабой стороны договора, не сведущей об особенностях конкретного вида правоотношения и не способной влиять на отдельные условия договора, а не должно компенсировать последствия проявления стороной договора неосмотрительности при вступлении в гражданские правоотношения в условиях равенства преддоговорных возможностей. Судом установлено, что стороны имели равные переговорные возможности и определяли условия заключенного им договора по собственному усмотрению.

Суд также исходит из того, что материалы дела не содержат доказательств того, что действия ответчика в рамках исполнения договора влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, и истец в принципе не ссылается на существенные нарушения ответчиком условий договора (подп. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, достаточные правовые основания для удовлетворения требования об изменении условий договора аренды отсутствуют.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ст. 71 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в ч. 2 ст. 71 АПК РФ и другие положения АПК РФ, пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Таким образом, судебные расходы на оплату госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Л.Н. Пятина