Решение по делу № А40-35662/2025 от 30.09.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

30 сентября 2025 года

Дело № А40-35662/25-127-282

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично),

при ведении протокола помощником судьи Д.И. Журавлевым

рассматривает в открытом судебном заседании дело

по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" (111673, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НОВОКОСИНО, УЛ НОВОКОСИНСКАЯ, Д. 15, К. 7, ПОМЕЩ. 15/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2015, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0001012:1804, общей площадью 109,7 кв. м.

При участии:

От истца – ФИО1 по дов. от 17.06.2025 г.

От ответчика – ФИО2 по дов. от 14.04.2025 № ДГИ-Д-278/25

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен об урегулировании разногласий между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0001012:1804, общей площадью 109,7 кв. м., изложив п. 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 12 310 860 (Двенадцать миллионов триста десять тысяч восемьсот шестьдесят) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 067А-2025-06 (далее - Отчет), подготовленным Ассоциацией «Объединение судебных экспертов» от 30 июня 2025 г. в рамках дела №А40-35662/2025-127-282 является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 146 557 (Сто сорок шесть тысяч пятьсот пятьдесят семь) руб. 86 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорных объектов указанных истцом в просительной части искового заявления.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили о наличии других доказательств, заявлений и ходатайств, руководствуясь статьей 136, частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, 10 марта 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ГРИНФАРМ» (далее - «Истец») и Департаментом городского имущества города Москвы (далее – «Ответчик») был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00233/20, в соответствии с которым Ответчик передал Истцу в аренду нежилое помещение общей площадью 109,7 кв.м. (этаж 1, пом. IV – комн. 1-8), кадастровый номер 77:04:0001012:1804, расположенное по адресу: <...> (далее — «Объект недвижимости»).

Истец, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 22 октября 2024 года обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение Объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения указанного заявления ответчик, признав за Истцом право преимущественного приобретения Объекта недвижимости, направил Истцу на подписание договор купли-продажи недвижимости № 59-10538. Согласно условиям указанного договора, стоимость Объекта недвижимости, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 02 декабря 2024 г. № М933-3322-П/2024, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертного заключения от 06 декабря 2024 г. № 1020/337-24, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», установлена в размере 20 251 000 (Двадцать миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек.

Истец, не согласившись с упомянутыми отчетом о стоимости и экспертным заключением, посчитав что указанная в них рыночная стоимость Объекта недвижимости является необоснованно завышенной, обратился к Частнопрактикующему оценщику ФИО3 за определением действительной рыночной стоимости Объекта недвижимости. В соответствии с отчетом № Н 01/25/02 от 17.01.2025 г., рыночная стоимость Объекта недвижимости оценена в 9 891 667 (Девять миллионов восемьсот девяносто одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек.

Истец для урегулирования разногласий во внесудебном порядке, вместе сопроводительным письмом направил в адрес Ответчика протокол разногласий и отчет об оценке рыночной стоимости № Н 01/25/02 от 17.01.2025 г.

Письмом № 33-5-117234/24-(0)-8 от 21.01.2025 г. протокол разногласий был отклонен Ответчиком.

Таким образом между Истцом и Ответчиком не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене Объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено АССОЦИАЦИИ "ОБЪЕДИНЕНИЕ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ".

Согласно заключению эксперта АССОЦИАЦИИ "ОБЪЕДИНЕНИЕ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений, составила 12 310 860 (Двенадцать миллионов триста десять тысяч восемьсот шестьдесят) руб. 00 коп. (без учета НДС).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о вызове эксперта судом отклонены.

Суд также учитывает, что выбор объектов-аналогов относится к исключительной компетенции эксперта.

Кроме того, ответчиком в качестве объектов-аналогов указаны предложения Департамента городского имущества, что не может соответствовать принципу объективности.

Заявлений о проведении повторной экспертизы истцом не представлено.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемых помещений составляет 12 310 860 руб. (без учета НДС).

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0001012:1804, общей площадью 109,7 кв. м., изложив п. 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" государственную пошлину в размере 50 000 руб. 00 коп. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор