г. Владимир

17 ноября 2023 года Дело № А43-14494/2023

Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Ковбасюка А.Н., рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Корнилова Геннадия Ивановича на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.08.2023 по делу № А43-14494/2023, принятое в порядке упрощенного производства,

по иску индивидуального предпринимателя Корнилова Геннадия Ивановича (ИНН 519013092460, ОГРНИП 320519000004472) к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН 5257056036, ОГРН 1025202393677) о присуждении к исполнению обязанности в натуре и взыскании задолженности,

без вызова сторон,

установил.

Индивидуальный предприниматель Корнилов Геннадий Иванович (далее – ИП Корнилов Г.И., Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (далее – ООО «Альбион-2002», Общество, ответчик):

- об обязании устранить имеющиеся недостатки арендуемого помещения и возвратить его в соответствии с условиями пункта 2.2.5 договора аренды;

- о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с декабря 2022 года по март 2023 года в размере 340 112 руб. 90 коп.;

- о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам за период с декабря 2022 года по март 2023 года в сумме 64 387 руб. 27 коп.

Решением от 18.08.2023 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил иск Предпринимателя частично. Взыскал с Общества в пользу Предпринимателя задолженность по коммунальным платежам за период с 01.12.2022 по 25.12.2022 в сумме 15 976 руб. 67 коп. и 438 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Заявитель настаивает на исковых требованиях по приведенным в иске основаниям. При этом указал, что судом первой инстанции не учтено, что сведения о расторжении договора, инициатором расторжения являлось ООО «Альбион-2022», внесены в Росреестр 20.04.2023, однако доказательств устранения недостатков помещения, арендатором не представлено, следовательно объект аренды так и не был возвращен арендодателю, в связи с чем на стороне истца возникли убытки.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель обратил внимание на дополнительный акт возврата помещения от 25.12.2022, который ответчиком не был подписан. По указанному акту истцом были выявлены четыре недостатка в объекте аренды, три их которых были устранены, судьба поврежденной двери торгового зала, которая требует замены, никак не проясняется. Заявитель указал, что дополнительный акт возврата помещения от 27.12.2022 был согласован сторонами на основании устной договоренности, однако от его подписания представители арендатора уклонились. Регистрация расторжения договора в Росреестре выполнена без указания дополнительного акта ответчиком, без извещения об этом истца.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Определением суда от 02.10.2023, которым настоящая апелляционная жалоба принята к производству, судом устанавливался срок для представления мотивированного отзыва на апелляционную жалобу и документов, подтверждающих его направление другим участвующим в деле лицам до 30.10.2023.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.06.2020 между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Альбион-2002» (Арендатор) заключен договор № 176/20 аренды нежилого помещения общей площадью 117,5 кв.м., с кадастровым номером 51:18:0010112:338, по адресу: <...>, цокольный этаж, номера помещений по поэтажному плану: №1,3,6,7,8,9.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема – передачи от 21.07.2020.

Пунктом 2.2.5 договора установлено, что арендатор в последний день действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора, обязуется освободить помещение и передать по акту возврата арендодателю или его законному представителю в состоянии не хуже того, в котором оно было передано в аренду, с учетом произведенных неотделимых улучшений, работ по ремонту и нормального износа.

Соглашением сторон от 25.10.2022 договор аренды № 176/20 расторгнут с 25.12.2022.

Вышеуказанное нежилое помещение возвращено арендодателю по акту приема - передачи от 25.12.2022.

27.12.2022 истцом составлен дополнительный акт осмотра помещения (дополнение к акту возврата помещения от 25.12.2022), в котором зафиксированы следующие повреждения нежилого помещения: повреждена дверная коробка входной двери в торговый зал, повреждена плитка пола 1 шт. в торговом зале, пожарная сигнализация демонтирована, противопожарное оборудование вывезено, повреждено стекло одного окна в торговом зале, на момент осмотра не исполнена санитарная обработка помещений, санитарное состояние всех помещений неудовлетворительное.

Наличие указанных повреждений нежилого помещения противоречит пункту 2.2.5 договора аренды.

Претензия истца с требованием устранить выявленные в ходе осмотра от 27.12.2022 недостатки, возвратить помещения из аренды в полном соответствии с пунктом 2.2.5 договора и требованиями статьи 622 Гражданского кодекса РФ, оплатить задолженность по арендным и коммунальным платежам, оставлена ответчиком без должного удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, счел подтвержденным факт пользования ответчиком спорным имуществом только в период до возвращения нежилое помещение ответчиком истцу по акту приема – передачи от 25.12.2022 и принятия объекта аренды последним без замечаний. При этом учитывая, что соглашением от 25.10.2022 о расторжении договора аренды № 176/20 стороны согласовали зачет обеспечительного платежа в сумме 106 500 руб., в счет оплаты арендатором постоянной части арендной платы за период с 26.10.2022 по 31.10.2022 в сумме 20 613 руб. и за период с 01.12.2022 по 25.12.2022 в сумме 85 887 руб. 00 коп., суд признал неправомерным требования истца о взыскании с ответчика долга по арендной плате за период с декабря 2022 года по март 2023 года в размере 340 112 руб. 90 коп. Между тем, судом установлено отсутствие доказательств несения ответчиком расходов по оплате коммунальных платежей за декабрь 2022 года, в связи с чем задолженность по коммунальным платежам за период с 01.12.2022 по 25.12.2022 в сумме 15 976 руб. 67 коп. взыскано с Общества в пользу Предпринимателя.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Выводы суда являются верными, сделаны на основании анализа фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, установленных судом при полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доказательства и доводы, согласно которым у суда апелляционной инстанции возникли бы основания для переоценки выводов суда первой инстанции, в материалах дела отсутствуют и заявителем жалобы не представлено и не приведено.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонам не оспаривается факт расторжения договора аренды № 176/20 соглашением от 25.10.2022.

Также сторонами не оспаривается факт подписания сторонами акта приема - передачи от 25.12.2022, согласно которому спорное нежилое помещение возвращено арендодателю.

Как установлено судом апелляционной инстанции спор между сторонами возник относительно состояния возвращаемого арендованного имущества, истец сослался на дополнительный акт возврата помещения от 27.12.2023, в котором он отразил недостатки объекта аренды, которые Общество должно устранить для надлежащего исполнения своих обязанностей по возврату помещения.

Подписав акта приема - передачи от 25.12.2022 подтвердил факт освобождения спорного помещения ответчиком.

Доказательств нахождения имущества ответчика в помещениях после 25.12.2022 истец в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Наличие возможных недостатков имущества не освобождают арендодателя от обязанности принять меры к получению помещения с указанием возможных замечаний по состоянию возвращенного объекта и реальной даты возврата.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктами 4, 5 соглашения о расторжении договора аренды установлено, что техническое состояние нежилого помещения на момент возврата из аренды удовлетворительное, соответствует условиям договора аренды. Арендодатель не имеет претензий к арендатору.

В соответствии с пунктами 1, 2 акта возврата помещения из аренды от 25.12.2022 арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилое помещение, расположенное по адресу: Мурманская область, муниципальный округ г.п. <...>, цокольный этаж, номера помещений по поэтажному плану: №1,3,6,7,8,9, состояние возвращаемого помещения соответствует условиям договора аренды, а именно – помещение находится в технически исправном состоянии.

Как верно установлено судом первой инстанции, зафиксированные в акте дополнительного осмотра от 27.12.2022 повреждения нежилого помещения, а именно повреждение дверной коробки входной двери в торговый зал, повреждение плитки пола 1 шт. в торговом зале, демонтаж пожарной сигнализации, вывоз противопожарного оборудования, повреждение стекла одного окна в торговом зале, неудовлетворительное санитарное состояние всех помещений, очевидно, могли быть установлены истцом при составлении совместного акта осмотра от 25.12.2022.

Довод апелляционной жалобы о том, что акт от 27.12.2022 являлся приложением к акту от 25.12.2022 и по устной договоренности с представителями арендатора должен был быть подписан, поскольку недостатки признавались арендатором, однако от последующего подписания арендатор уклонился, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку объективно не подтверждается какими-либо доказательствами и отрицается ответчиком.

Акт осмотра от 30.03.2023 (л.д. 42), истцом с привлечением третьего лица составлен спустя 3 месяца с момента возврата помещения, иных доказательств осмотра с привлечением представителем аредодателя, третьих лиц либо специализированной организации, материалы дела не содержат.

При этом ответчик в отзыве на иск указал, что с замечаниями и недостатками не согласен, полагает, что помещение было возвращено в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа за период аренды.

Иных доказательств возврата ответчиком помещения с недостатками истцом в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что нежилое помещение возвращено истцу по акту приема – передачи от 25.12.2022 и принято последним, правовых оснований для присуждения к исполнению обязанности в натуре и обязании ответчика возвратить нежилое помещение из аренды у суда первой инстанции не имелось.

Соглашением от 25.10.2022 о расторжении договора аренды № 176/20 стороны установили, что все обязательства сторон по договору, включая обязанности по оплате арендной платы, прекращаются с момента его расторжения (пункт 2 соглашения).

Стороны договора пришли к соглашению, что обеспечительный платеж в сумме 106 500 руб. 00 коп., перечисленный арендатором арендодателю в соответствии с пунктом 4.5 договора, подлежит зачету в счет оплаты арендатором постоянной части арендной платы за период с 26.10.2022 по 31.10.2022 в сумме 20 613 руб. 00 коп. и за период с 01.12.2022 по 25.12.2022 в сумме 85 887 руб. 00 коп.

Принимая во внимание срок исполнения ответчиком обязательств по возврату нежилого помещения из аренды, а именно 25.12.2022, установленный соглашением о расторжении договора от 25.10.2022 порядок оплаты постоянной части арендной платы, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по арендным платежам за спорный к взысканию период.

Доказательств несения расходов по оплате коммунальных платежей за период: декабрь 2022 года ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела не представлено.

С учетом фактического срока использования нежилого помещения, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по коммунальным платежам за период с 01.12.2022 по 25.12.2022 в сумме 15 976 руб. 67 коп.

Повторно проверив расчет суммы долга взысканной судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его изменения.

Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 2721 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.08.2023 по делу № А43-14494/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Судья

ФИО2