Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Москва
24 февраля 2025 года Дело № А40-162878/24-6-1222
Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2025года
Решение в полном объеме изготовлено 24 февраля 2025 года
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Коршиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДИНАМИКА" (107045, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МЕЩАНСКИЙ, ПЕР БОЛЬШОЙ ФИО1, Д. 13, СТР. 2, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. II КОМН. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.11.2018, ИНН: <***>, КПП: 770201001)
к ответчикам: 1. ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИЕЛТИМАКС" (109428, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ РЯЗАНСКИЙ, ПР-КТ РЯЗАНСКИЙ, Д. 22, К. 2, ПОМЕЩ. 21/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2023, ИНН: <***>)
2. ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
о признании договора купли-продажи от 19.03.2024 № 78-00586/24 недействительным,
восстановлении права на приоритетное отчуждение нежилого помещения, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости
при участии:
от истца – ФИО2 по дов. от 12.11.2024г. (удост.)
от ответчиков – 1. ФИО3 по дов. от 07.02.2025г. (дип. от 11.07.2020г.), 2. ФИО4 по дов. от 06.12.2024г. (дип. от 10.07.2019г.)
УСТАНОВИЛ:
ООО "Динамика" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, ООО «Риетимакс» (далее - ответчики) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № 78-00586/2024 от 19.03.2024, заключенному между ООО «Риетимакс» и Департаментом городского имущества города Москвы на истца.
Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений и письменных пояснений.
Представитель ответчика (1) против удовлетворения заявленных требований возражал, представил письменный отзыв на иск.
Представитель ответчика (2) против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и подтверждается выпиской из ЕГРН, объект, расположенный по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 181,9 кв.м являлся собственностью города Москвы (запись о государственной регистрации права от 03.07.2002 № 7701/41-222/2002-252).
07.06.2002г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Мотто-1» (арендатор) на объект был заключен договор аренды нежилого помещения № 01-00674/02 для использования под офис на срок по 14.08.2028г.
В связи с обращением арендатора от 26.12.2023, Департамент городского имущества города Москвы письмом от 01.02.2024 исх. № 33-5-176322/23-(0)-3 в рамках оказания государственной услуги «Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда в городе Москве» предоставил согласие ООО «Мотто-1» на переуступку права аренды по договору аренды нежилого помещения № 01-00674/02 в пользу ООО «Динамика».
12.02.2024г. между ООО «Мотто-1» и ООО «Динамика» заключен договор цессии № 01/24, в соответствии с условиями которого арендатор, с согласия собственника нежилого помещения уступает права и обязанности по договору аренды № 01-00674/02 от 07.06.2002 новому арендатору, в ЕГРН зарегистрировано обременение указанного объекта недвижимости в пользу ООО «Динамика».
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 18.03.2024г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
Письмом, исх. № ДГИ-Э-41102/24-1 от 12.04.2024, ответчиком (2) отказано в заключении договора купли-продажи в связи с утратой ООО «Мотто-1» преимущественного выкупа помещений и отсутствием обязанности повторного направления предложения ООО «Динамика».
13.12.2023г. Департаментом городского имущества г. Москвы было принято распоряжение № 114693 «О приватизации объекта недвижимости по адресу: <...>, пом. 1Н», опубликованное на сайте www.torgi.gov.ru 14.12.2023, в связи с которым Объект подлежал продаже с торгов в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.
Согласно выписке от 12.03.2024 из протокола подведения итогов № 21000005000000018143, лот №1, торги по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, были признаны состоявшимися, победителем аукциона признано ООО «РиелтиМакс» по начальной цене продажи имущества в размере 32 443 200 рублей.
В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ по итогам проведенного аукциона по продаже имущества в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене между Департаментом и ООО «РиелтиМакс» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2024 № 78-00586/24.
08.05.2024 зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение площадью 181,9 кв.м по адресу: <...> к ООО «РиэлтиМакс».
Полагая, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Общество как субъект малого предпринимательства и арендатор спорных нежилых помещений обладает преимущественным правом на их выкуп, в связи с чем Департамент городского имущества г. Москвы незаконно продал данные помещения, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Условия и порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права приобретения из государственной собственности арендуемого имущества определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Частью 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно ч. 6 указанной статьи в любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Закон № 159-ФЗ предусматривает следующие способы предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества:
1) уполномоченные органы направляют арендаторам предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ);
2) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 22.07.2022 ООО «Мотто-1» воспользовалось предоставленным ему Федеральным законом № 159-ФЗ правом на выкуп имущества.
В личном кабинете на портале государственных услуг (функций) города Москвы ООО «Мотто-1» 29.09.2022 был получен проект договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 181,9 кв. м по адресу: <...>, пом. 1Н, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.
В дальнейшем, 22.11.2022г., ООО «Мотто-1» отказалось от преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 1 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).
Учитывая, что ООО «Мотто-1» утратило преимущественное право выкупа арендуемого имущества по основаниям, указанным в части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, приказом Департамента от 08.12.2022 № 460 «Об утверждении Перечня движимого (за исключением финансовых активов) и недвижимого имущества, свободного от вещных прав третьих лиц, находящегося в собственности города Москвы и планируемого к приватизации в 2023 году», который размещен на странице Департамента на официальном сайте Мэра Москвы: https://www.mos.ru/dgi/ в подразделе «Документы» - «Нормативные документы», предусмотрено, что арендуемое имущество по указанному адресу считается включенным в Перечень объектов, планируемых к приватизации, со дня, следующего за днем утраты субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение такого имущества по основаниям, определенным частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 2 Приказа.
Согласно пункту 1 части 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, пунктам 2 и 3 Приказа в случае утраты преимущественного права заявителем арендуемое имущество после внесения соответствующих изменений в решение об условиях приватизации подлежит продаже с торгов в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.
Отчуждение имущества, являющегося собственностью города Москвы и свободного от вещных прав третьих лиц, проводится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, постановлениями Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» и Правительства Москвы от 28.06.2016 № 371-ПП «Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, и свободных торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве», согласно которому продажа осуществляется на конкурентной основе, а победителем торгов признается участник, предложивший наибольшую цену имущества.
30.11.2022г. в отношении объекта площадью 181,9 кв.м по адресу: <...>, пом. 1Н, Департаментом городского имущества города Москвы принято распоряжение № 69767 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 28 сентября 2022 г. № 55439» о его продаже посредством торгов в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ и подпунктом 1 части 10 статьи 4 Федерального закона от 22.06.2008 № 159-ФЗ.
Распоряжение от 30.11.2022 № 69767 опубликовано 02.12.2022 на официальном сайте Мэра Москвы https://www.mos.ru/dgi в разделе «Документы - Информационные сообщения о продаже государственного имущества» (clck.ru/35CY2j).
На сайте https://torgi.gov.ru 20.03.2023 размещена информация о подведении итогов электронного аукциона № 21000005000000008187.
Согласно выписке от 20.03.2023 из протокола подведения итогов № 21000005000000008187, торги были признаны несостоявшимися, так как по окончании срока подачи заявок не подана ни одна заявка на участие в процедуре.
Частью 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ установлено, что порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» планирование приватизации имущества города Москвы осуществляется посредством утверждения программы приватизации имущества города Москвы, которая составляется уполномоченным органом на трехлетний (среднесрочный) период с разбивкой по годам.
Пунктом 2 постановления Правительства Москвы от 08.11.2022 № 2394-ПП «О среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2023-2025 годы» установлено, что ежегодно до 10 декабря текущего года в пределах показателей по доходам от реализации иного имущества, находящегося в собственности города Москвы, утвержденных законом города Москвы о бюджете города Москвы на соответствующий финансовый год и плановый период (за исключением имущества государственных автономных учреждений города Москвы, а также имущества государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий города Москвы), Департаментом формируются срочные планы приватизации (на один год), которые утверждаются правовыми актами Департамента.
Объект в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 и постановлением Правительства Москвы от 08.11.2022 № 2394-ПП приказом Департамента от 08.12.2023 № 489 «Об утверждении Перечня движимого (за исключением финансовых активов) и недвижимого имущества, свободного от вещных прав третьих лиц, находящегося в собственности города Москвы и планируемого к приватизации в 2024 году» включен в план приватизации на 2024 год (раздел IV приложения к приказу), который размещен на официальном сайте в сети «Интернет» для размещения информации о приватизации государственного и муниципального имущества https://torgi.gov.ru в разделе «Планирование приватизации» (ссылка: https://torgi.gov.ru/new/public/privatization-plans) и на официальном сайте Департамента www.mos.ru/dgi/ в разделе «Документы» - «Нормативные документы» (ссылка: https://www.mos.ru/dgi/documents/ normativnyedokumenty/view/282827220/).
13.12.2023 Департаментом городского имущества города Москвы было принято распоряжение № 114693 «О приватизации объекта недвижимости по адресу: <...>, пом. 1Н» опубликованное на сайте www.torgi.gov.ru 14.12.2023.
12.03.2024 в отношении Объекта на сайте https://torgi.gov.ru размещена информация о подведении итогов электронного аукциона №2100000500000001814300102. Торги по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, были признаны состоявшимися, победителем аукциона признано ООО «РиелтиМакс».
Документация об аукционе размещена с соблюдением законодательно установленных требований, в извещении представлена полная информация о предмете торгов, нарушений при проведении торгов не установлено.
Согласно части 10.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или пунктом 2 части 9 статьи 4, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 статьи 4 решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании в соответствии с договором или владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Аналогичные разъяснения даны Министерством экономического развития Российской Федерации (от 14.08.2018 N Д13и-442), согласно которым положение части 10.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ не применимо в случае, когда заявление было направлено субъектом малого или среднего предпринимательства по своей инициативе в соответствии со статьей 9 Закона N 159-ФЗ и субъект малого или среднего предпринимательства утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным частью 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.
Вышеуказанные нормы законодательства позволяют сделать вывод о том, что возможность повторного обращения субъекта малого и среднего предпринимательства, не утратившего интереса в выкупе арендуемого имущества, за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемых помещений возможна по истечении двух лет после того, как было утрачено право на выкуп по первому обращению, принимая во внимание цели принятия Федерального закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку развития малого и среднего предпринимательства.
Данные выводы подтверждены сформированной судебной практикой (определение Верховного Суда РФ от 12.10.2018 по делу N А40-180140/2017; определение Верховного Суда РФ от 29.01.2019 по делу N А46-18028/2017).
Соответственно, право на повторное обращение за выкупом спорного объекта в любом случае могло возникнуть только по истечении двух лет владения и пользования арендуемым имуществом с момента истечения тридцати дней со дня получения проекта договора, то есть не ранее 29.10.2024г.
Согласно позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение.
При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
При этом, согласно вышеизложенным положениям, в результате перенайма к новому арендатору переходят права и обязанности по договору аренды в том же объеме, в котором они принадлежали прежнему арендатору, в том числе, в части возможности реализации преимущественного права приватизации в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действие указанного федерального закона не распространяется на государственное движимое и недвижимое имущество, если на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах.
Объявление о продаже объекта на торгах было опубликовано 14.12.2023, то есть до обращения ООО "Динамика" с заявлением о предоставлении государственной услуги по реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусматривает, что приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение 2-х месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
Судом установлено, что истец не позднее 12.04.2024г. уже располагал информацией и о факте заключения договора купли-продажи, и о том, кто является сторонами договора, в связи с чем не позднее указанной даты начал течь специальный срок, установленный частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.
Исковое заявление подано в суд 16.07.2024г., то есть за пределами специального двухмесячного срока, предусмотренного частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ для защиты нарушенных прав.
С учетом установленных обстоятельств, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Расходы по госпошлине относятся на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, ст.ст. 1, 8, 12, ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья Е.В. Коршикова