Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4, проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-12845/2025

город Москва

18 апреля 2025 года Дело № А40-236515/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Д.В. Пирожкова, Е.А. Ким,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2025 года

по делу № А40-236515/2024, принятое судьей Е.И. Волковой,

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2 по доверенности от 05.10.2024,

от ответчика - извещен, представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2025 года урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ответчик) при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:02:0002014:5202, общей площадью 23,7 кв.м., в соответствии с Законом №159-ФЗ, изложив:

Пункт 1.6. договора в следующей редакции:

«Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.»

Пункт 3.1 Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 2.823.333 (Два миллиона восемьсот двадцать три тысячи триста тридцать три) рубля 00 коп. без учета НДС, в соответствии с Заключением эксперта от 16.01.2025 по судебной оценочной экспертизе по делу №А40-236515/24-191-1642, выполненным ООО «Эксперт», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Пункт 3.3 договора в следующей редакции:

«На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта»;

Пункт 3.4 Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 33.611 (Тридцать три тысячи шестьсот одиннадцать) руб. 11 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше»;

Пункт 3.6. Договора в следующей редакции:

«3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на счет Продавца по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>),

ИНН <***>,

КПП 770301001,

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК 004525988,

Единый казначейский счет-40102810545370000003 Казначейский счет-03100643000000017300,

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

Проценты рассчитываются Покупателем самостоятельно на дату уплаты.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.7 Договора не требуется.

Датой исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является дата поступления денежных средств на счет Продавца»;

Пункт 4.1. Договора в следующей редакции:

«4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством»;

Пункт 4.2. Договора в следующей редакции:

«Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав»;

Пункт 5.3. Договора в следующей редакции:

«5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»;

Пункт 5.6. Договора в следующей редакции:

«5.6. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»;

Пункт 6.3. Договора в следующей редакции:

«6.3. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора»;

Пункт 7.2. Договора в следующей редакции:

«7.2. Все изменения и дополнения к Договору оформляются в той же форме, что и основной Договор»;

Пункт 7.7. Договора в следующей редакции:

«7.7. Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество»;

Пункт 7.9. Договора в следующей редакции:

«7.9. В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются не прекращавшимися»;

Дополнить Договор п. 7.12. следующего содержания:

«По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации».

Пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6. (подпункты 2.1.6.1-2.1.6.4), 2.1.7, 2.1.8, 2.4, 2.5, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (подпункты 4.7.1, 4.7.2 (подпункты 4.7.2.1-4.7.2.2), 5.1, 5.2, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.8, 7.10, 7.11 из текста договора исключить.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что ответчик не согласен с исключением рада пунктов договора или их принятия в редакции истца.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе с учетом того, что жалоба подана с соблюдением установленного срока на апелляционное обжалование, стороны были извещены о начавшемся судебном процессе, апелляционным судом исполнена обязанность по размещению информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://kad.arbitr.ru,), явку представителя в судебное заседание не обеспечил, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что истец с 11.09.2020 г. арендует по договору аренды № 00-00776/20 нежилое помещение общей площадью 23,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:02:0002014:5202, является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 г. № 66.

Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, которое было рассмотрено ответчиком и истцом получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 5.467.000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 1.719.008 руб. и заявив возражения по иным пунктам договора, которые его ставят в невыгодное положение по отношению к Департаменту, однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

ООО «ЭКСПЕРТ» выполнено экспертное заключение от 16.01.2025 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 23,7 кв.м., кадастровым номером 77:02:0002014:5202, расположенного по адресу: <...>/2, по состоянию на 27.05.2024 г. без учета НДС составила 2.823.333 руб.

Каких-либо замечаний относительно проведенной судебной экспертизы ответчиком в апелляционной жалобе не представлено, ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено. Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежат отклонению ввиду следующего. Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В своей апелляционной жалобе ответчик ссылается на пункты 1.6, 2.1.7., 2.1.8 договора, которые содержат условия публичного сервитута. Указывает на то, что при приватизации помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключительно посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении, в качестве существенного условия сделки по приватизации такого помещения предусматривается установление публичного сервитута для обеспечения прохода, доступа в иные помещения, который подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией прав на приватизируемое помещение. Данный публичный сервитут не может быть установлен в случае, если проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении могут обеспечиваться посредством помещений, являющихся общим имуществом в таких здании, сооружении. Вместе с тем, ответчик не указывает в своей жалобе и не дает правового обоснования необходимости в установлении публичного сервитута именно в спорном помещении. «Иные помещения, требующие обеспечения беспрепятственного доступа», фактически отсутствуют. То, что Департамент заявляет как «помещения», является межэтажными пустотами над аркой, воздушной подушкой. При строительстве дома доступ в описанное пространство проектом не предусмотрен, что подтверждается архивным планом БТИ от 17.09.1981г. Указанное пространство между стенами также не имеет ни тепло-, ни звукоизоляции. Сведениям, содержащим информацию об описанной площади как о помещениях, в ЕГРН присвоен статус «архивные» с 10.09.2024г. Выкупаемое помещение не было обременено публичным сервитутом и в течение всего срока аренды (с 03.09.2020 г.). «Объект свободен от обременений» - указано в пункте 2 Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 20.04.2020г. №12679 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности г. Москвы, по адресу: <...>». На протяжении действия договора аренды ни одно лицо, включая эксплуатирующую организацию ГБУ «Жилищник», не обращалось к ФИО1 с требованием обеспечить проход/доступ к так называемым «помещениям». Вместе с тем, действующее законодательство предусматривает, что публичный сервитут устанавливается по решению уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута. Однако, в данном случае отсутствует соответствующее решение уполномоченного органа исполнительной власти и/или ходатайство об установлении публичного сервитута, поданное лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.

В своей апелляционной жалобе ответчик возражает против исключения пункта 2.1.2 договора купли-продажи, ссылаясь на то, что данный пункт является обязательным. Вопреки указанным доводам, электронная закладная и все, что с ней связано, является бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа. Законом 159-ФЗ оформление электронной закладной не предусмотрено. Истец не соглашается на такой вид залогового обязательства, тем более на выдачу на имя ответчика ценной бумаги. В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Согласно части 5 статьи5 Закона № 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), согласно пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, в силу положений статьи 5 Закона № 159-ФЗ и статьи 13 Закона № 102-ФЗ выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона.

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что пункты 2.1.3- 2.1.5. и 5.7. договора не могут быть исключены или изменены, т.к. объект является многоквартирным домом. Вместе с тем, истец указывал в рамках рассмотрения дела в первой инстанции, по пункту 2.1.3. - что взятие на себя обязательства, предусмотренного настоящим пунктом, предполагает дополнительную финансовую нагрузку и ответственность, которая не являлась бы избыточной будь она предписана императивными нормами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Положениями Закона № 159- ФЗ такая дополнительная обязанность на покупателя не возложена. По пункту 2.1.4. – Положения пункта являются нарушением положений о свободе договора, требование об информировании продавца с установлением сроков является неправомерным, поскольку истребуемые сведения находятся в открытом доступе, Законом № 159-ФЗ или Гражданского кодекса Российской Федерации такая обязанность покупателя не предусмотрена. По пункту 2.1.5 – Положениями Закона № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. По пункту 5.7. – Истец предложил исключить формулировку «в других случаях» заменив ее на «во всех случаях», в чем здесь выражается нарушение или не соответствие действующему законодательству, Апеллянтом не объясняется в апелляционной жалобе. Ответчик не согласен с исключением из договора условий о страховании объекта (пункты 2.1.6.-2.1.6.4.). В обоснование ссылается на пункт 1 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ). Вместе с тем, страхование добровольно осуществляется в соответствии с условиями такого договора. Страхование объектов императивно законом не закреплено в рассматриваемом случае.

В своей апелляционной жалобе ответчик не согласен с исключением пункта 2.5 из договора, ссылаясь в обосновании на статью 34 Закона № 102-ФЗ. Департамент указывает, что продавец (залогодержатель) вправе в договоре купли-продажи с обязательным в силу закона условием о залоге, предусмотреть конкретные условия содержания такого имущества, направленные на сохранность предмета залога. Данная статья содержит в себе диспозитивную норму, дающую право, но не обязывающего продавца или держателя залога, устанавливать определенные условия. Кроме того, статья не закрепляет обязанность покупателя подписывать договор с таким условием. Данные положения договора противоречат Закону № 159-ФЗ. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи названного 37 Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Согласно пункта 1 статьи 38 Закона № 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Следовательно, правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Закона № 102-ФЗ, которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии. Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован Кодексом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, положения пункта 3.7 договора являются прямым нарушением статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Внесение в договор противоречащих Закону положений недопустимо. Положения пункта 3.8. противоречат Положениям Закона № 159-ФЗ последствия утраты собственником (до момента полной оплаты выкупной цены) по каким-либо причинам статуса субъекта малого, среднего предпринимательства не предусмотрены. Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений данных в пункте 1 Постановления № 16, истец считает возможным возразить относительно наступления описанных в пункте 3.8. последствий.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, пункты 4.1 и 4.2. Положения пункта 4.1. и 4.2. - Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Следовательно, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты цены объекта купли-продажи и процентов. Установление залога в обеспечение мер ответственности Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы по пунктам 5.1-5.3 договора, положениями Закона № 159-ФЗ неустойка не предусмотрена. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон. Положения пункта 5.3. - Установление обоюдной ответственности за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект проистекает из принципа соблюдения баланса интересов сторон при заключении договора.

По пунктам 5.5., 5.7.-5.11 договора суд апелляционной инстанции отмечает следующее. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством. Указанные положения могут быть включены в договор только по взаимному согласию сторон.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, ранее заявленные в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных по нему доказательств, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта.

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2025 года по делу № А40-236515/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.Н. Лаптева

Судьи Д.В. Пирожков

Е.А. Ким