АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799
E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
02 ноября 2023 года
г. Архангельск
Дело № А05-5153/2023
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2023 года
Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2023 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Рыбпром" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164520, г.Северодвинск, Архангельская область, Грузовой проезд, дом 27)
к ответчикам
1) управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, <...>)
2) министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>; адрес: 163004, <...>)
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,
- администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7),
- общества с ограниченной ответственностью "Фактор" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164520, <...>)
о государственной регистрации перехода права собственности,
при участии в заседании представителя Управления Росреестра ФИО1 по доверенности от 22.12.2020;
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рыбпром" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление Росреестра) об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание гаража, обшей площадью 321,2 кв.м, кадастровый номер:29:28:107313:48, расположенного по адресу: <...> в районе Грузового проезда д.27.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика в соответствии с положениями статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - ответчик, Министерство).
Управление Росреестра в отзыве на иск и дополнениях к нему с заявленными требованиями не согласилось, указало, что не является надлежащим ответчиком по иску; Обществом не доказаны основания возникновения у него прав на спорный объект.
Министерство в отзыве на иск указало на отсутствие спорного объекта в реестре государственного имущества Архангельской области.
Администрация представила в материалы дела пояснения, согласно которым Администрация не располагает разрешительной документацией на строительство кирпичного здания склада на территории мясоперерабатывающего комбината "Северодвинск" и документами о согласовании реконструкции этого здания в здание гаража.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра доводы, изложенные в отзыве и дополнительных возражениях поддержал, просил в иске отказать в том числе в связи с неверным избранием способа защиты права.
Истец, Министерство, третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.
Из материалов дела судом установлены следующие фактическое обстоятельства.
В соответствии с выпиской от 14.06.2023 из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером 29:28:107303:3 расположен объект недвижимого имущества - здание гаража с кадастровым номером 29:28:107313:48, 2006 года завершения строительства, обшей площадью 321,2 кв.м., местоположение: <...> в районе Грузового проезда д.27.
Сведения о зарегистрированных правах на указанное здание в ЕГРН отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРН от 11.09.2023 на земельный участок с кадастровым номером 29:28:107303:3 его собственником является общество с ограниченной ответственностью "Фактор"; площадь земельного участка составляет 52 753 кв.м. На земельном участке помимо спорного здания гаража расположены иные объекты недвижимости, четыре из которых (два здания, котельная и очистные сооружения) также принадлежат ООО "Фактор", что следует из объяснений конкурсного управляющего ООО "Фактор".
Как указывает истец в исковом заявлении с дополнительных пояснениях, здание гаража с кадастровым номером 29:28:107313:48 приобретено Обществом в собственность по договору от 28.02.2011 купли-продажи нежилых помещений, заключенному с открытым акционерным обществом "Мясные продукты" (ИНН <***>, ОГРН <***>). Здание принято от продавца приема-передачи по акту от 28.02.2011. Оплата по договору произведена путем зачета, проведенного 25.06.2012 на сумму 980 000 руб. в счет частичной оплаты задолженности по договору на изготовление продукции из давальческого сырья от 01.01.2010, что следует из заявления Общества от 25.06.2012 б/н в адрес ОАО "Мясные продукты", карточки счета 76.5 по контрагенту ОАО "Мясные продукты" за период с 01.01.2011 по 31.12.2014 бухгалтерского учета истца.
Также истец поясняет, что ОАО "Мясные продукты" приобрело право собственности на здание гаража в процессе приватизации государственного предприятия - мясоперерабатывающего комбината "Северодвинск", план приватизации которого утвержден председателем комитета по управлению госимуществом по Архангельской области 18.05.1992 и 29.09.1992. Согласно акту от 30.04.1992 оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.04.1992 (приложение 1 к плану приватизации) в состав приватизируемого имущества вошло здание склада кирпичного 1970 года ввода в эксплуатацию, инвентарный номер 70002. В соответствии с договором подряда от 16.01.2006 № 16-2006 ОАО "Мясные продукты" осуществило работы по переоборудованию (переустройству) здание склада инв. № 70002 в здание гаража с установкой перегородок для 5 помещений гаражных боксов-стоянок.
В 2012 году истец инициировал работы по технической инвентаризации здания гаража, для чего заключил договор от 01.03.2012 с ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". По результатам указанных работ подготовлен технический паспорт на здание гаража по состоянию на 20.04.2012 и кадастровый паспорт здания от 27.04.2012.
28.09.2015 ОАО «Мясные продукты» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Поскольку право собственности на здание склада, переоборудованное в здание гаража, за ОАО «Мясные продукты», продавца по договору с Обществом, зарегистрировано не было, вместе с тем право ОАО «Мясные продукты» на этот объект является ранее возникшим, а также ссылаясь на невозможность государственной регистрации права собственности на спорный объект во внесудебном порядке в связи с ликвидацией ОАО «Мясные продукты», Общество полагает, что его право на объект подлежит государственной регистрации в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Управление Росреестра, возражая относительно иска ссылается на то, что не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не является стороной сделки, на основании которой истец просит зарегистрировать за ним право собственности на гараж. Требования к Управлению как к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, может быть предъявлено в порядке главы 24 АПК РФ в случае нарушения Управлением прав и законных интересов заявителей при осуществлении деятельности. Правовые основания для государственной регистрации права собственности Общества на гараж отсутствуют, поскольку сведения о принадлежности спорного здания продавцу (ОАО «Мясные продукты») в ЕГРН отсутствуют, доказательств возникновения прав продавца на гараж не имеется, в документах о приватизации такой объект отсутствует, право собственности продавца на гараж не могло возникнуть при приватизации, поскольку согласно техническому паспорту гараж окончен строительством в 2006 году. Описание, характеристики гаража, включая его местоположение так, как оно указано в договоре купли-продажи от 28.02.2011 не соответствуют характеристикам объекта с кадастровым номером 29:28:107313:48, зарегистрировать право собственности на который просит истец.
Кроме того, Управление ссылается на то обстоятельство, что в отношении спорного объекта было совершено несколько сделок, а именно до обращения в арбитражный суд истец обращался за государственной регистрацией прав на спорный объект, представив с заявлением в качестве основания возникновения прав иной договор купли-продажи с ОАО «Мясные продукты». Указанный договор датирован 19.11.2011, условия договоров (описание отчуждаемого объекта, цена имущества) в обоих договорах разняться.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В силу положений статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Оценив заявленные требования, письменные доказательства, представленные в материалы дела, заслушав свидетельские показания и объяснения представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит с учетом следующего.
Согласно части 1 статьи 69 Закона о регистрации права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Вместе с тем согласно части 3 статьи 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 той же статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости,
Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации. При этом в соответствии с требованиями части 3 статьи 69 Закона о регистрации обязательным и необходимым условием для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимого имущества является регистрация такого права в ЕГРН за продавцом.
В части 9 статьи 15 Закона о регистрации предусмотрено, что в случае ликвидации юридического лица на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица
а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).
Как следует из материалов дела, в ЕГРН отсутствует запись о правах ОАО «Мясные продукты» на объект с кадастровым номером 29:28:107313:48, 2006 года завершения строительства, обшей площадью 321,2 кв.м., местоположение: <...> в районе Грузового проезда д.27.
Общество ссылается на то, что права ОАО «Мясные продукты» на спорное здание возникли при приватизации в 1992 году, в документах о приватизации здание отражено как здание склада, в 2006 году здание переоборудовано в здание гаража и в таком виде поставлено на технический и кадастровый учет самим истцом, как новым собственником объекта.
Вместе с тем согласно имеющимся в материалах дела Планам приватизации государственного предприятия мясоперерабатывающего комбината «Северодвинский, утвержденным 18.05.1992 и 28.09.1992, в приложении № 1 от 30.04.1992 «Акт оценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.04.1992" отражено наличие на балансе предприятия склада кирпичного 1970 года ввода в эксплуатацию (пункт 3 акта).
Сведений о наличии у предприятия в составе имущества, вошедшего в уставный капитал при приватизации такого имущества, здание гаража, в документах о приватизации не имеется.
К представленным истцом в обоснование довода о переоборудовании в 2006 году здания склада в здание гаража документам (копия справки ОАО "Мясные продукты" от 04.08.2003 о составе имущества на его балансе; копия договора подряда от 16.01.2006 № 16-2006 с копией акта приема-передачи выполненных работ) суд относится критически, поскольку из указанных документов не возможно достоверно установить факт производства работ по переоборудованию именно в отношении здания склада, указанного в пункте 3 Акт оценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.04.1992.
Землеустроительные документы по межеванию земельного участка по Грузовому проезду д.27 (землеустроительное дело 2007 года, подготовленное ООО "Меридиан-Плюс" по заказу ОАО "Мясные продукты") с имеющимися с них схемами расположения объектов на земельном участке, вопреки доводам Общества, также не могут служить доказательством преобразования здания склада 1970 года постройки, указанного в Акте оценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.04.1992, в здание гаража с кадастровым номером 29:28:107313:48.
При отсутствии каких-либо технических характеристик в Акте оценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.04.1992 в описании здании склада суд также не принимает в качестве доказательства преобразование этого объекта в спорный представленное истцом заключение кадастрового инженера от 10.08.2023 № МК-1. Данное заключение по своей сути является лишь дополнительным отражением технических характеристик здания гаража, указанных в его техническом паспорте 2012 года, и не свидетельствует о его тождественности объекту, поименованному в акте оценки как здание склада.
Свидетельские показания работника Общества ФИО2, также не могут служить подтверждение так прав ОАО "Мясные продукты" на отчуждаемый объект, так и приобретение Обществом этого объекта у ОАО "Мясные продукты". Свидетель лишь дал примерное описание здания гаража, расположенного на территории по которой она проходит на свое рабочее место в ином здании на той же территории.
Таким образом, права ОАО "Мясные продукты" на здание гаража с кадастровым номером 29:28:107313:48 Обществом не доказаны и из материалов дела не следуют.
Кроме того, суд находит обоснованными доводы Управления о невозможности сопоставить и достоверно установить, что указанный в иске объект - здание гаража с кадастровым номером 29:28:107313:48 и объект, указанный в договоре купли-продажи от 28.02.2011, являются одним и тем же объектом. В представленном в обоснование прав истца договоре кадастровый номер здания гаража либо его инвентарный номер в соответствии с техническим паспортом от 20.04.2012 отсутствует, адрес здания в договоре не указан (указан адрес земельного участка, на котором он расположен). Также суд принимает во внимание представление истцом на государственную регистрацию иного редакции договора купли-продажи от 19.11.2011 в отношении спорного объекта с иным описанием самого объекта и цены имущества (600 000 руб. вместо 980 000 руб. в договоре от 28.02.2011).
Наличие двух договоров, заключенных в отношении одного и того же объекта с ликвидированным юридическим лицом, вызывает сомнение в достоверности представленных истцом в обоснование своих прав документов.
Также суд относится критически к представленным истцом документов об оплате приобретенного имущества (письмо истца о зачете от 25.06.2012), поскольку документов, подтверждающих наличие оснований для зачета не представлено.
Таким образом, материалы настоящего дела свидетельствуют, что отсутствие (ликвидация в 2015 году) продавца не является единственным препятствием для регистрации права собственности истца на спорный объект, поскольку материалами дела не подтверждается как права продавца на здание гаража так и соответствие объекта, приобретенного Обществом по договору купли-продажи с ОАО "Мясные продукты", объекту, зарегистрировать право на который просит истец.
В связи с отсутствием правовых оснований и ненадлежащим способом защиты суд в удовлетворении иска отказывает.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы остаются на истце.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева