АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А53-23952/2024
25 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Воловик Л.Н., судей Герасименко А.Н. и Черных Л.А., в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Пятый Элемент» и заинтересованного лица – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «УК Пятый Элемент» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 по делу № А53-23952/2024, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Пятый Элемент» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконным и отмене предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований от 29.05.2024 № 44/24.
Решением от 15.10.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.12.2024, суд отказал в удовлетворении заявленного требования.
В кассационной жалобе общество просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению общества, департамент, оспариваемым предостережением о недопустимости нарушения обязательных требований, возлагает на заявителя обязанность изменить категорию землепользования спорного земельного участка при наличии титульного собственника земельного участка, не учитывает отсутствие правовой возможности у общества на изменение категории землепользования данного земельного участка. Судебные инстанции не приняли во внимание, что бремя содержания МКД и прилегающего к нему земельного участка, вытекающее из договора управления МКД не может трансформироваться в обязанность по внесению изменений вида разрешенного использования.
Отзыв на кассационную жалобу суду кассационной инстанции не представлен.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании приказа Государственной жилищной инспекции от 15.02.2018 № 152-Л общество осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> (далее также – МКД).
08 мая 2024 года общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, с заявлением, в котором указало, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Дальний 19 находится на обслуживании общества на основании решения общего собрания собственников помещений и договора управления. В едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081404:3, расположенном по адресу: <...>; площадь земельного участка 5 424 кв. м; категория земель – «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования – «для эксплуатации сада-яслей № 105 «Орлята», что противоречит фактическому использованию земельного участка, на котором размещен спорный МКД. Общество просило в пределах компетенции дать разъяснения по данному вопросу и при необходимости при рассмотрении обращения принять возможные меры по изменению вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с фактическим его использованием.
При рассмотрении обращения общества от 08.05.2024 № 7469/59.30, на основании задания на проведение выездного обследования объекта земельных отношений от 23.05.2024 № 47/24, специалистами департамента проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:3, расположенного по адресному ориентиру: <...>, в результате которого с учетом топографической съемки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081404:3, расположенном по адресу: пер. Дальний, 19, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации сада-яслей № 105 «Орлята», расположен 5-ти этажный многоквартирный дом, обозначенный на топографическом плане «5КЖ», кирпичное здание, обозначенное «КН» и трансформаторная подстанция; доступ на территорию указанного земельного участка, с расположенным на нем МКД, ограничен в связи с установленным забором и калиткой с кодовым замком.
По результатам выездного обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:3, расположенного по адресному ориентиру: <...>, департамент установил, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081404:3 используется не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, что может привести (приводит) к нарушению обязательных требований, предусмотренных частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
29 мая 2024 года департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону вынес предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 29.05.2024 № 44/24 и предложил обществу привести фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:3 в соответствие с видом разрешенного использования в срок до 29.08.2024.
Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 29.05.2024 № 44/24 также содержало разъяснение о праве общества подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном пунктами 5, 6, 7 Главы 4 Положения об осуществлении муниципального земельного контроля на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», утвержденного решением Ростовской-на-Дону Думы от 19.10.2021 № 195.
Не согласившись с выданным предостережением, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Судебные инстанции установили фактические обстоятельства по делу, исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, руководствуясь положением статей 198 – 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частью 1 статьи 7, частью 1 статьи 8 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 (далее – Правила № 605), статьями 36, 44, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с данным Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса).
Статьей 72 Земельного кодекса в обязанность органов местного самоуправления вменено осуществление муниципального земельного контроля (пункт 3). В случае выявления нарушения требований земельного законодательства, за которое предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация об этом, а копия акта направляется в орган государственного земельного надзора (пункт 4). В срок не позднее, чем пять рабочих дней со дня поступления от органа местного самоуправления копии акта проверки, указанного в пункте 4 данной статьи, орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления (пункт 5).
Зонирование территорий регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса.
Вопрос об использовании объекта капитального строительства и земельного участка с нарушением вида разрешенного использования подлежит разрешению с учетом градостроительного и земельного законодательства (статья 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Статьей 85 Земельного кодекса предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) (пункт 2).
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с Законом о кадастре недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Согласно пункту 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре одним из дополнительных сведений, вносимым в государственный кадастр недвижимости, является разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.
Судебные инстанции установили, что используемый обществом земельный участок имеет разрешенное использование «для эксплуатации сада-яслей № 105 «Орлята», однако фактически используется в иных целях: на участке расположен 5-ти этажный многоквартирный дом, обозначенный на топографическом плане «5КЖ», кирпичное здание, обозначенное «КН» и трансформаторная подстанция, вход на территорию земельного участка ограничен в связи с установленным забором, калиткой с кодовым замком.
Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию противоречит требованиям Земельного кодекса, влечет несоответствие кадастровых сведений действительным данным, а также может являться причиной неверного определения платы за землю. Использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования нарушает правовой режим и вид разрешенного использования земельного участка.
Суды установили, что согласно части 1 статьи 7 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом той территориальной зоны, в границах которой располагается земельный участок и объект капитального строительства, при условии соблюдения требований технических регламентов. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного в границах города Ростова-на-Дону, направляет в Комиссию заявление о предоставлении такого разрешения (часть 1 статьи 8 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605).
Учитывая положения части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 1 статьи 36, статей 44, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», суды указали, что поскольку многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081404:3 находится в управлении общества с ограниченной ответственностью, то бремя содержания данного земельного участка и многоквартирного жилого дома принадлежит, в том числе данному юридическому лицу, которое наделено полномочиями по недопущение использования спорного земельного участка не по целевому назначению и принятие мер по устранению такого нарушения.
Учитывая изложенное, а также факт обращения общества в адрес департамента по вопросу несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:3 фактическому использованию и возможности его изменения, суды пришли к выводу о том, что выдача департаментом в адрес общества с ограниченной ответственностью «УК Пятый элемент» предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований от 29.05.2024 № 44/24, с предложением привести фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:3 в соответствие с видом разрешенного использования не нарушает права и законные интересы общества.
При этом, как указали судебные инстанции, оспариваемое предостережение, является документом, информирующим контролируемое лицо об обстоятельствах, которые могут привести к нарушению обязательных требований и, по сути, профилактическим мероприятием, целью которого является не привлечение к ответственности контролируемого лица или обязание его выполнить те или иные действия, а принять меры по недопущению в будущем нарушений обязательных требований, которые могут повлечь для контролируемого лица применение в отношении него конкретных мер административного наказания; предостережение не устанавливает факт нарушения обществом требований действующего законодательства и не порождает препятствий для осуществления обществом экономической деятельности, а содержит лишь предложение обществу по недопущению нарушений требований в целях предотвращения (профилактики) совершения возможных нарушений, в связи с чем не может каким-либо образом нарушать права и интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности и не возлагает на заявителя какие-либо дополнительные обязательства.
Суды установили отсутствие в материалах дела доказательств того, что в связи с изданием оспариваемого предостережения наступили какие-либо неблагоприятные для общества последствия и нарушены его права и законные интересы. Документально данный вывод общество не опровергло.
Вывод судебных инстанций о том, что оспариваемое предостережение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону не нарушает права и законные интересы общества, носит предупредительный характер и предлагает принять меры по обеспечению норм законодательства в сфере землепользования основан на исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств и является правильным.
Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суды отметили, что письмом от 06.06.2024 № 59.30-8341/4 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону поставил в известность общество о направлении запроса в Росреестр об актуальности сведений о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:3, о возможности возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на рассматриваемый земельный участок; о том, что после получения ответа Росреестра департамент с учетом актуальных данных вернется к рассмотрению вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования и об этом уведомит общество.
Доводы общества исследованы судами и получили соответствующую оценку.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судебными инстанциями, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Нормы права применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие безусловную отмену обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 по делу № А53-23952/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Л.Н. Воловик
Председательствующий Л.Н. Воловик
Судьи А.Н. Герасименко
Л.А. Черных