АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Хабаровск

30 июня 2025 года № Ф03-1469/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой

судей С.И. Гребенщикова, Г.Х. Пономаревой

при участии:

от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность от 09.10.2024, ФИО3, представитель, доверенность от 09.10.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Ильинское»

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025

по делу №А73-10818/2024

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Ильинское» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680006, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании 9 170 000 рублей

Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Ильинское» (далее - ООО «СПХ Ильинское», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - ИП ФИО4, предприниматель) о взыскании 9 170 000 руб., составляющих сумму задатка в двойном размере по предварительному договору аренды нежилого помещения от 06.12.2019.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.11.2024 исковое требование удовлетворено полностью.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025 указанное решение изменено, с предпринимателя в пользу общества взыскан задаток в размере 2 085 000 руб. В остальной части иска отказано.

ООО «СПХ Ильинское», не согласившись с апелляционным постановлением, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой (с учетом дополнений к ней), в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Хабаровского края от 28.11.2024.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы об ошибочности вывода апелляционного суда о том, что истцом не были приняты должные меры к инициированию заключения основного договора аренды, а также отсутствия оснований для признания ответчика (арендодателя), уклонившимся от вступления в правоотношения относительно предмета предварительного договора нежилого помещения от 06.12.2019. Указывает на неправильное применение к разрешению настоящего спора положений пункта 2 статьи 381, статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Настаивает на позиции о нарушении предпринимателем пунктов 1.7, 1.9 предварительного договора и наличии совокупности оснований для применения к ответчику меры ответственности в виде взыскания двойной суммы внесенного обществом задатка.

Предпринимателем представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.

Судебное разбирательство по кассационной жалобе ООО «СПХ Ильинское» откладывалось до 24.06.2025 (на 12 часов 10 минут) на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), после чего в составе суда произведена замена в порядке статьи 18 АПК РФ, в связи с чем рассмотрение кассационной жалобы проведено с самого начала.

В судебном заседании представители ИП ФИО4 поддержали доводы отзыва на кассационную жалобу, просили отказать в её удовлетворении.

ООО «СПХ Ильинское», надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого постановления, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы (с учетом дополнений к ней) и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.12.2019 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «СПХ Ильинское» (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор аренды следующих нежилых помещений: нежилые помещения общей площадью 1 037 кв.м., расположенные в нежилом задании с кадастровым номером 27:08:0010326:2517, расположенного по адресу: Хабаровский край, район имени Лазо, <...>, в срок не позднее 05.04.2023.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора на дату подписания настоящего соглашения на помещении имеется обременение в виде аренды, о чем в ЕГРН внесена запись за номером 27:08:0010326:2517-27/020/2018-2 от 11.04.2018 (договор аренды от 30.03.2018 №1-а, заключенный между предпринимателем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Хабторг27» (арендатор) (далее – ООО «Хабторг27»)).

В силу пункта 1.6 предварительного договора в обеспечение серьезности своих намерений арендатор вносит арендодателю задаток в размере 1 000 000 руб. В случае если основной договор будет заключен в сроки, предусмотренные настоящим договором, указанный выше задаток остается у арендодателя и возврату арендатору не подлежит.

В случае если арендодатель не сможет обеспечить заключение основного договора в срок, определённый пунктом 1.1 договора, он незамедлительно при обнаружении таких обстоятельств информирует об этом арендатора для принятия по его усмотрению одного из следующих решений, о котором арендатор должен уведомить арендодателя не позднее 3-х дней с момента принятия решения: 1) увеличение срока, предусмотренного для заключения основного договора; 2) односторонний отказ от договора с полным возвратом арендодателем внесенного в соответствии с пунктом 1.6 настоящего договора задатка в соответствии со статьей 381 ГК РФ (пункт 1.7).

Дополнительным соглашением от 28.05.2020 к предварительному договору его участники увеличили размер вносимого арендатором задатка до 7 000 000 руб. (1 000 000 руб., внесенный по предварительному договору + 6 000 000 руб., внесенных по дополнительному соглашению).Также установлено, что в случае если основной договор будет заключен в сроки, предусмотренные договором, указанный задаток засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды. В случае если основной договор не будет заключен в сроки, предусмотренные договором, указанный выше задаток подлежит возврату арендатору в двойном размере в соответствии со статьей 381 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 29.12.2020 установлено, что в обеспечение серьезности своих намерений арендатор вносит арендодателю задаток в размере 85 000 руб.

Общая сумма задатка с учетом условий дополнительных соглашений от 28.05.2020 и от 29.12.2020 составляет 7 085 000 руб.

Задаток в общей сумме 7 085 000 руб. внесен ООО «СПХ Ильинское» платежными поручениями от 30.12.2020 №6 на сумму 135 000 руб., от 01.06.2020 №1 на сумму 1 000 000 руб., от 05.06.2020 № 2 на сумму 1 000 000 руб., от 09.06.2020 № 3 на сумму 1 000 000 руб., от 16.06.2020 № 4 на сумму 1 000 000 руб., от 17.06.2020 №5 на сумму 1 950 000 руб., а также по расписке от 09.12.2019 в размере 1 000 000 руб.

Конкурсным управляющим ООО «Хабторг27» 31.01.2023 от ИП ФИО4 получено уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 30.03.2018 №1-а с 30.03.2023.

Ответным письмом от 13.03.2023 №359 конкурсный управляющий ООО «Хабторг27» сообщил о намерении продлить договор аренды на основании преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Впоследствии 28.03.2023 между ООО «Хабторг27» и ИП ФИО4 подписано дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды от 30.03.2018 №1-а по 30.06.2023.

ИП ФИО4 в ответ на обращение ООО «СПХ Ильинское» письмом от 12.04.2023 уведомил истца о невозможности заключения основного договора аренды по причине реализации действующим арендатором (ООО «Хабторг27») преимущественного права на продление договора и предложил в кратчайшие сроки расторгнуть предварительный договор.

ООО «СПХ Ильинское» направило в адрес предпринимателя претензию от 25.04.2024 с требованием возврата двойной суммы задатка, внесенного обществом по предварительному договору аренды нежилого помещения от 06.12.2019.

Платежным поручением от 20.05.2024 №156 ИП ФИО4 возвратил ООО «СПХ Ильинское» задаток по предварительному договору в сумме 5 000 000 руб.

Неисполнение предпринимателем в добровольном порядке претензионных требований общества послужило основанием для обращения ООО «СПХ Ильинское» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 380, 381, 421, 429 ГК РФ и исходил из того, что предпринимателем нарушены условия пунктов 1.1, 1.7 предварительного договора аренды нежилого помещения от 06.12.2019, не приняты должные меры к извещению общества о невозможности заключения основного договора аренды в срок, предполагаемый участниками спора. Также судом принято признание ответчиком части исковых требований в размере 2 085 000 руб., составляющих сумму невозвращённого в добровольном порядке предпринимателем задатка.

Апелляционная коллегия, повторно рассмотрев настоящий спор, не согласилась с выводами нижестоящего суда о возможности применения к ответчику ответственности, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, констатировав, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для признания ответчика (арендодателя), уклонившимся от заключения основного договора аренды и нарушившим условия предварительного договора аренды нежилого помещения от 06.12.2019. Кроме того, апелляционным судом указано на непринятие истцом разумной инициативы по заключению основного договора, а также на то, что задаток установлен сторонами спорного соглашения в качестве способа исполнения обязательства по заключению основного договора, а не в качестве меры ответственности за нарушение условий предварительного договора.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами апелляционного суда, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Из содержания статьи 380 ГК РФ следует, что задаток выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную. При этом обеспечительная функция задатка состоит в том, что он имеет целью предотвратить неисполнение сторонами договора в полном объеме, поскольку только полное неисполнение обязательств по договору, обеспеченному задатком, влечет для сторон неблагоприятные последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Таким образом, исходя из приведенных положений, задаток является одной из мер гражданско-правовой ответственности, применяемой в случае неисполнения одной из сторон договорных обязательств. При этом последствия в виде утраты задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая ответственна за неисполнение договора.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Согласно условиям пункта 1.1 предварительного договора от 06.12.2019 основной договор должен быть заключен его участниками не позднее 05.04.2023.

Участниками предварительного договора в пункте 1.3 регламентировано условие о наличии обременения в отношении предмета соглашения в виде действующего договора аренды, заключенного с третьим лицом (ООО«Хабторг27»), что свидетельствует о принятии обеими сторонами спора возможных рисков, связанных с реализацией действующим арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (при наличии установленных законом оснований).

Указанный пункт предварительного договора корреспондируется с содержанием пункта 1.7, которым установлена обязанность предпринимателя по незамедлительному информированию общества об обнаружении обстоятельств, препятствующих арендодателю в заключении основного договора в установленный срок (05.04.2023). При этом обществу предоставлена возможность принятия одного из указанных решений: 1) увеличение срока, предусмотренного для заключения основного договора; 2) односторонний отказ от договора с полным возвратом арендодателем внесенного в соответствии с пунктом 1.6 настоящего договора задатка в соответствии со статьей 381 ГК РФ.

Из буквального толкования пункта 1.7 предварительного договора следует, что потенциальному арендатору предоставлено право определения правовой судьбы заключенного соглашения, а также определен порядок прекращения спорного соглашения в связи с невозможностью его исполнения при условии заблаговременного уведомления предпринимателем общества о наличии исключающих обстоятельств.

Невозможность заключения основного договора обусловлена реализацией третьим лицом (ООО«Хабторг27») преимущественного права на продление действующего в момент заключения предварительного соглашения договора аренды от 30.03.2018 №1-а, путем подписания 28.03.2023 дополнительного соглашения о продлении срока его действия по 30.06.2023.

При этом ИП ФИО4 о наличии обстоятельств, препятствующих заключению основного договора в установленный срок, первоначально стало известно из письма конкурсного управляющего ООО «Хабторг27» от 13.03.2023 о намерении продлить действующий договор аренды.

Вместе с тем, предприниматель действий по информированию ООО «СПХ Ильинское» о наличии намерения действующего арендатора продлить срок действия договора аренды от 30.03.2018 №1-а, а также о подписании дополнительного соглашения к нему от 28.03.2023, в нарушение пункта 1.7 предварительного договора не предпринял. Более того, уведомление общества о невозможности заключения основного договора и предложение о расторжении предварительного договора состоялись только 12.04.2023 в ответ на обращение ООО «СПХ Ильинское».

В рассматриваемом случае, предприниматель лишил ООО «СПХ Ильинское» права на увеличение срока, предусмотренного для заключения основного договора, а также не предпринял разумных мер для прекращения правоотношений сторон по предварительному договору в связи с наличием объективных препятствий к его исполнению, что свидетельствует о наличии в его действиях (бездействиях) признаков виновного, недобросовестного поведения.

На основании изложенного суд округа соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель является лицом, которое ответственно за неисполнение предварительного договора аренды, и наличии в рассматриваемом случае оснований для взыскания с него двойной суммы задатка на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ.

Выводы апелляционного суда о том, что основной договор не заключен в связи с утратой интереса обеих сторон к нему со ссылкой на пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление №49), признаются кассационной коллегией ошибочными, противоречащими установленным обстоятельствам спора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления №49, следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Апелляционный суд, признавая ООО «СПХ Ильинское» лицом, которое не предприняло разумной инициативы по заключению основного договора, оставил без внимания прямой интерес общества в отношении предмета предварительного договора, который выражен, в том числе, в виде подписания дополнительных соглашений к предварительному договору от 06.12.2019 (от 28.05.2020 и от 29.12.2020) со значительным увеличением первоначально установленной суммы задатка. Более того, предложение предпринимателя о расторжении предварительного договора после истечения срока его действия (05.04.2023) состоялось только в ответ на обращение общества о необходимости заключения основного договора аренды.

Вывод апелляционной коллегии о том, что в рассматриваемом случае задаток установлен сторонами спорного соглашения в качестве способа исполнения обязательства по заключению основного договора, а не в качестве меры ответственности за нарушение условий предварительного договора, является неверным, сделанным с неправильным применением положений статей 380, 381 ГК РФ.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку судом первой инстанции фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно применены нормы материального права, тогда как выводы апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а постановление принято с нарушением норм материального права, суд кассационной инстанции на основании частей 1 и 2 статьи 288 АПК РФ пришел к выводу, что постановление Шестого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Хабаровского края - оставлению в силе.

При рассмотрении спора нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ изменение или отмену судебного акта, не допущено.

Согласно положениями статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе подлежат взысканию с предпринимателя в пользу ООО «СПХ Ильинское».

Руководствуясь статьями 110, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025 по делу №А73-10818/2024 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Хабаровского края от 28.11.2024 по тому же делу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Ильинское» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680006, <...>) расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы в размере 50 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи С.И. Гребенщиков

Г.Х. Пономарева