АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-41761/2022
30 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.12.2024) и ФИО2 (доверенность от 25.12.2024), в отсутствие заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 по делу № А32-41761/2022, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, приведенного в письме от 08.08.2022 № 52-33-21-32628/22, а также о возложении на уполномоченный орган обязанности в течение 10 дней со дня вступления судебного акта в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес предпринимателя содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:60 площадью 6970 кв. м с видом разрешенного использования «для эксплуатации базы отдыха», расположенный по адресу: <...>, без проведения торгов на новый срок 48 лет.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:60, приведенный в письме от 08.08.2022 № 52-33-21-32628/22. На департамент возложена обязанность в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:60, площадью 6970 кв. м, с видом разрешенного использования «для эксплуатации базы отдыха», расположенного по адресу: <...>. Распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы наличием предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оснований для предоставления предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:60.
В кассационной жалобе и дополнении к ней департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы полагает, что площадь земельного участка несоразмерна площади расположенных на нем объектов. При этом суды не приняли во внимание, что в границах земельного участка отсутствуют объекты капитального строительства. Заключение судебного эксперта подлежало оценке в совокупности с иными представленными в дело доказательствами. При этом данное заключение не отвечает критериям относимости, допустимости, достаточности и достоверности доказательств. Судебные инстанции должным образом не исследовали вопрос о законности возведения объектов в границах спорного земельного участка. Разрешение на строительство объектов на участке отсутствует. Требования заявителя мотивированы фактическим использованием объектов под базу отдыха, в то же время в отношении спорных объектов не зарегистрировано право как на единый имущественный комплекс.
Предприниматель представил отзыв, в котором указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представители департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивали.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, субъекту Российской Федерации (Краснодарский край) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:60, площадью 6970 кв. м, расположенный по адресу: <...> (т. 1, л. д. 15 – 17). Данный земельный участок из земель населенных пунктов поставлен на государственный кадастровый учет 20.08.2010, предназначен для эксплуатации базы отдыха, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения.
В соответствии со сведениями ЕГРН в границах названного земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 23:42:0201001:78, 23:42:0201001:79, 23:42:0201001:80, 23:42:0201001:81, 23:42:0201001:82, 23:42:0201001:83, 23:42:0201001:85, 23:42:0201001:86, 23:42:0201001:87, 23:42:0201001:90, 23:42:0201001:92, 23:42:0201001:97 и 23:42:0201001:98. В отношении названных объектов зарегистрировано право собственности предпринимателя (т. 1, л. д. 18 – 47). В границах участка также находятся объекты вспомогательного назначения, не являющиеся объектами капитального строительства (т. 1, л. д. 99).
На основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 11.10.2012 № 0000002720 земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:60, площадью 6970 кв. м, департамент (арендодатель) предоставил в аренду ФИО4 (арендатор) для эксплуатации базы отдыха, сроком на 10 лет (до 11.10.2022). В соответствии с соглашением об уступке права от 27.04.2017 право аренды в отношении указанного земельного участка перешло от ФИО4 к предпринимателю. Соответствующие сведения внесены в ЕГРН.
Предприниматель 08.07.2022 (с учетом дополнительного заявления от 15.07.2022) обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:60, площадью 6970 кв. м, в аренду на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 56 – 65). В обоснование испрашиваемой площади предприниматель представил заключение кадастрового инженера от 15.07.2022 (т. 1, л. д. 48 – 55).
Письмом от 08.08.2022 № 52-33-21-32628/22 (т. 1, л. д. 67, 81 – 83) департамент уведомил предпринимателя об отказе в предоставлении в аренду спорного земельного участка. Отказ мотивирован отсутствием в границах испрашиваемого участка указанного в перечне, прилагаемом к заявлению, объекта с кадастровым номером 23:42:0201001:86 (производственный навес).
Предприниматель, полагая, что отказ департамента не соответствует закону, обратился с заявлением в арбитражный суд.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Нормами Земельного кодекса в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).
По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14).
При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04 и от 20.10.2010 № 6200/10).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Положения данной нормы применяются при определении возможности раздела земельного участка. По общему правилу раздел возможен (исходный участок является делимым) только в том случае, если все образуемые при разделе земельные участки имеют площадь, которая не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.
Испрашиваемый земельный участок (категория земель населенных пунктов) образован в 2010 году и предназначен для эксплуатации базы отдыха, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения. Данный участок департамент предоставил в аренду в 2012 году для эксплуатации базы отдыха. На участке находятся здания и сооружения сезонного функционирования базы отдыха на 50 мест, территория благоустроена, озеленена, ограждена, разбита на зоны: приема, проживания, отдыха, физкультурно-оздоровительную, хозяйственную.
В представленном в дело экспертном заключении указано, что существующая площадь земельного участка (6970 кв. м), расположенного по адресу: <...>, является необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости предпринимателя (т. 2, л. д. 22 – 106).
Судебные инстанции, оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения, правомерно удовлетворили требования предпринимателя. Суды исходили из того, что земельный участок с существующей площадью необходим для обслуживания и эксплуатации объектов заявителя. Выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, основаны на представленных в дело доказательствах, в том числе экспертном заключении, которое является полным, ясным, непротиворечивым и соответствующим нормативным требованиям.
В свою очередь, департамент не учитывает, что при определении соразмерности площади земельного участка принимается во внимание не только площадь застройки находящихся на нем объектов. При проверке названного критерия следует учитывать, в частности, пространственное расположение объектов в границах участка, возможность их использования в соответствии с назначением, обеспечения доступа к ним, а также требования градостроительных регламентов (статья 11.9 Земельного кодекса; т. 2, л. д. 170). Названные критерии правомерно учитывались экспертом при проведении экспертного исследования. При этом на основании приказа департамента от 11.10.2012 № 1856 земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:60 площадью 6970 кв. м, расположенный по адресу: <...>, ранее был предоставлен в аренду правопредшественнику предпринимателя для эксплуатации базы отдыха (т. 1, л. д. 7 – 13).
Доводы департамента относительно правовой квалификации и нарушений при возведении объектов недвижимости на участке в данном случае не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку право собственности на них предпринимателя зарегистрировано в ЕГРН.
Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация права собственности предпринимателя на объекты в границах участка не оспорена в судебном порядке, вступивший в законную силу судебный акт о признании отсутствующим права собственности заявителя (в связи с государственной регистрацией права на объект, который не относится к недвижимым вещам) не представлен.
Доводы о самовольном строительство спорных объектов в данном случае также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя. Как видно из представленной в материалы дела технической документации (т. 2, л. д. 111/оборот), государственная регистрация права собственности правопредшественника заявителя на объекты на участке обусловлена наличием вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2006 по делу № А32-13123/2006. На наличие вступившего в законную силу судебного акта о сносе названных объектов (как самовольно возведенных) департамент не ссылается.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», вопрос о признании объекта, права на который зарегистрированы в ЕГРН, самовольной постройки, подлежит разрешению в судебном порядке, в частности, при рассмотрении иска о ее сносе. В пункте 45 данного постановления указано, что после вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Аргументация подателя жалобы о невозможности отнесения объекта (литера Г1; производственный навес) к объектам недвижимости самостоятельным основанием для отмены судебных актов служить не может. В данном случае эксперт установил, что существующая площадь участка меньше нормативной (т. 2, л. д. 90), поэтому возможное исключение названного объекта (площадью застройки 31,1 кв. м; т. 2, л. д. 117 – 119) из состава объектов недвижимости на участке не повлияет на значение соразмерной площади испрашиваемого заявителем участка
Таким образом, доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения и апелляционного постановления (статья 288 Кодекса), суд кассационной инстанции не установил.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе департамент освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 по делу № А32-41761/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.Е. Епифанов
И.В. Сидорова