АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-11078/2023
28 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 17.07.2024), в отсутствие третьих лиц: ФИО3, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2024 по делу № А32-11078/2023, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась с исковым заявлением к акционерному обществу фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.09.2015 № 4300021879, возложении обязанности вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 833 кв. м, в том числе земельный участок площадью 48 кв. м в охранной зоне инженерных коммуникаций, расположенный в Центральном внутригородском округе <...>, с кадастровым номером 23:43:0305043:82 путем подписания акта приема-передачи земельного участка; указании в судебном акте, что решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о праве аренды в отношении земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – Росимущество), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением суда от 27.08.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.12.2024, в удовлетворении требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием у администрации права требовать расторжения договора аренды от 08.09.2015 № 4300021879 ввиду регистрации в ЕГРН права собственности Российской Федерации на земельный участок. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2023 у Управления Росреестра по Краснодарскому краю запрошена копия материалов реестрового (регистрационного) дела земельного участка, на основании которых состоялась регистрация 13.07.2023 права собственности Российской Федерации. Суд также обязал Росимущество предоставить отзыв, документы, явившиеся основанием регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, предложил рассмотреть вопрос о процессуальном правопреемстве на стороне истца. Администрации предложено предоставить пояснения об основаниях регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок. Аналогичные вопросы поставлены судом в определениях об отложении судебного разбирательства от 18.10.2023, 29.11.2023 и 28.02.2024. В отзыве от 05.12.2023 № 04-132543/23 Управление Росреестра по Краснодарскому краю пояснило, что согласно сведениям ЕГРН на земельный участок зарегистрировано право собственности за Российской Федерацией в связи с нахождением на земельном участке нежилого строения с кадастровым номером 23:43:0305043:133, принадлежащего Российской Федерации. Росимущество не обращалось с заявлением о вступлении в дело в качестве истца, соистца или третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, исковые требования администрации не поддержало, каких-либо пояснений по делу не привело, отзыв не представило. С иском об оспаривании права собственности Российской Федерации или регистрационных действий администрация за весь период рассмотрения дела не обратилась. На основании изложенного суд первой инстанции заключил, что с момента перехода полномочий собственника в отношении земельного участка к Российской Федерации администрация утратила статус и полномочия арендодателя в силу закона. Из материалов дела не следует, что Росимущество как представитель собственника земельного участка имеет намерение расторгнуть договор аренды земельного участка и требовать его возврата.
Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке, просит судебные акты отменить, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Жалоба мотивирована следующим. Судами не исследованы и не установлены основания возникновения права собственности Российской Федерации на земельный участок, что повлекло неверное применение норм материального права. Копии материалов кадастрового дела, а также правоустанавливающие документы на земельный участок не исследовались. Суды ограничились информацией, изложенной в отзыве Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 05.12.2023 № 04-132543/23. Отсутствие на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0305043:133 подтверждено доказательствами, которые проигнорированы судами при принятии обжалуемых судебных актов. Не исследовано фактическое использование земельного участка, которое полностью опровергает выводы судов. Как следствие, судами не разрешен вопрос о недействительности договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Кроме того, в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело № А32-62557/2024 по исковому заявлению администрации к управлению о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на земельный участок.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые судебные акты, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Третьи лица явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом об итогах аукциона заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков по лоту от 27.08.2015 869-З по договору от 08.09.2015 № 4300021879 администрация предоставила ФИО3 в аренду земельный участок общей площадью 833 кв. м, расположенный по ул. Красноармейской, 12 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0305043:82 для строительства офисов. Договор аренды заключен сроком с 08.09.2015 по 08.09.2025.
По договору от 16.11.2015 ФИО3 передал обществу права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 08.09.2015 № 4300021879 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305043:82.
Установив, что земельный участок свободен от зданий и сооружений, на территории участка припаркованы автомобили, то есть участок не используется по целевому назначению, разрешение на строительство на участке не выдавалось, администрация направила обществу претензию от 22.11.2022 об устранении нарушений, а затем уведомление от 13.01.2023 о прекращении договора аренды земельного участка.
Поскольку общество соглашение о расторжении договора аренды не подписало, участок не возвратило, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).
В силу частей 1 и 2 статьи 8.1, части 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса).
В силу статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды (пункты 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019).
По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения сторон с учетом изложенных норм, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Материалами дела подтверждается и судами установлено, что по данным ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305043:82 является Российская Федерация. С момента регистрации права федеральной собственности в отношении земельного участка администрация утратила статус и полномочия арендодателя в силу закона, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований администрации отсутствуют.
Доводы администрации о праве суда по своей инициативе оценить законность регистрации права федеральной собственности противоречат положениям пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса. При этом судом первой инстанции неоднократно откладывались судебные заседания (определения суда от 06.09.2023, 18.10.2023, 29.11.2023, 28.02.2024) для выяснения обстоятельств регистрации права федеральной собственности на земельный участок, запрашивалась позиция администрации и Росимущества по данному вопросу. С сентября 2023 года администрация имела возможность оспорить зарегистрированное право в судебном порядке и заявить ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу в суде первой инстанции. Данным правом администрация не воспользовалась. Как обоснованно указал апелляционный суд, иск об оспаривании права собственности Российской Федерации подан в суд администрацией 28.10.2024, то есть после рассмотрения настоящего дела по существу. Право администрации на судебную защиту не нарушено, в зависимости от результатов рассмотрения дела № А32-62557/2024 администрация вправе обратиться в суд с новым иском или с заявлением в порядке главы 37 Кодекса.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, рассмотрены судами обеих инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают их выводы, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
При таких обстоятельствах условия для отмены решения суда и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2024 по делу № А32-11078/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.А. Авдякова
Судьи В.Е. Епифанов
И.В. Сидорова