Решение по делу № А15-7070/2022 от 14.08.2023

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Махачкала

14 августа 2023 года Дело №А15-7070/2022

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 августа 2023 года

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мустафаевой А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Инновационные модульные системы" (ИНН <***>)

к ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" (ИНН <***>)

об установлении сервитута в отношении части земельного участка, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита», с кадастровым номером 05:48:000018:6, принадлежащего на праве аренды ответчику, на следующих условиях:

- ответчик предоставляет истцу для обеспечения возможности прохода и проезда к земельному участку право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, принадлежащего ответчику на праве аренды, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита»;

- сервитут устанавливается в интересах истца, являющегося субарендатором (пользователем на праве субаренды) земельного участка с кадастровым номером №05:48:000018:6/2, прилегающего к земельному участку ответчика с кадастровым номером №05:48:000018:6;

- границы сервитута определены межевым планом земельного участка ответчика, являющегося неотъемлемой частью будущего соглашения об установлении сервитута и будущего решения суда;

- сервитут устанавливается на срок аналогичный сроку договора субаренды земельного участка от 11 января 2022 года до 01 июня 2050 года;

по встречному исковому заявлению ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" (ИНН <***>)

к ООО "Инновационные модульные системы" (ИНН <***>)

о расторжении договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 с кадастровым номером 05:48:000018:6/2,

при участии в судебном заседании 31.07.2023:

от истца – ФИО1 (доверенность от 05.02.2023 №1/23),

от ответчика – не явился, извещен,

при участии в судебном заседании 07.08.2023:

от истца – ФИО1 (доверенность от 05.02.2023 №1/23),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 10.02.2023),

от третьего лица (ООО "Кристалл") - ФИО2 (доверенность от 14.01.2021),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инновационные модульные системы" (далее – истец, ООО "ИМС") обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" (далее – ответчик, ООО "ДРИП Кристалл Сити") об установлении сервитута в отношении части земельного участка, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита», с кадастровым номером 05:48:000018:6, принадлежащего на праве аренды ответчику, на следующих условиях:

Определением от 20.04.2023 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" к ООО "Инновационные модульные системы" о расторжении договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 с кадастровым номером 05:48:000018:6/2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены Управление Росреестра по РД, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан, на стороне ответчика - ООО "Кристалл", администрация городского округа "г.Каспийск", Управление имуществом г.Каспийск.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил их удовлетворить. На вопросы суда представитель истца пояснил, что цель исковых требований заключается в восстановлении прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:6/2, через земельный участок с кадастровым номером 05:48:000018:6, как это было изначально предусмотрено и согласовано сторонами при заключении договора субаренды земельного участка от 11.01.2022, а также соглашения об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Представитель ответчика просил удовлетворить встречное исковое заявление. На вопросы суда представитель ответчика пояснил, следующее: ответчик закрыл проезд и проход по имеющейся дороге, поскольку ответчик считает, что он заключал договор субаренды не на тех условиях которые указаны в нем; со стороны истца не были произведены арендные платежи; истцом нарушен срок реализации проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании 07.08.2023 в качестве свидетеля был допрошен учредитель ООО "Инновационные модульные системы" ФИО3. Свидетель пояснил, что изначально при заключении договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 доступ к арендованному истцом земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:6/2 был предоставлен и обеспечен ответчиком через имеющуюся дорогу на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6, принадлежащем на праве аренды ответчику. После заключения договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 истец пользовался имеющейся дорогой на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6. Перед заездом (входом) на указанную дорогу имелся и в настоящее время имеется шлагбаум. Проезд и проход к земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:6/2 был обеспечен ответчиком путем выдачи пропусков, на основании которых истец мог пользоваться имеющейся дорогой на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6. В октябре 2022 года ответчик без объяснения причин закрыл доступ истцу к арендованному земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:6/2, путем закрытия истцу проезда и прохода по дороге, имеющейся на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6. Вместе с тем, ответчик по указанной дороге предоставлял (предоставляет) проезд и проход другим своим субарендаторам. Ответчик закрыл проезд и проход по дороге, имеющейся на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6 только истцу. Свидетель также пояснил, что он лично заходил в отдел бухгалтерии ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" для того, чтобы произвести оплату по договору аренды. Однако, работники ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" не приняли оплату по договору аренды. Доступ в офис, который они арендовали у ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити", также закрыли. Арендные платежи ответчиком не принимаются.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО "ДРИП Кристалл Сити" (управляющая компания) и ООО "ИМС" (резидент) в соответствии с предварительным договором от 01.08.2021 заключили соглашение о ведении хозяйственной деятельности на территории индустриального (промышленного) парка от 01.08.2021 (далее - соглашение). Согласно п.1.1. указанного соглашения его предметом является сотрудничество сторон по обеспечению условий эффективной реализации резидентом хозяйственной деятельности на территории индустриального (промышленного) парка ООО "ДРИП Кристалл Сити" в рамках реализуемого резидентом проекта: Производство строительных металлических конструкций, изделий и их частей. Общая стоимость проекта составляет 202000000 руб. и является ориентировочной (п.1.2.). Сроки реализации проекта: срок выхода на проектную мощность 2 года, срок ввода в эксплуатацию 6 месяцев, срок окупаемости проекта 56 месяцев (п.2.2.2.). Стороны обязуются способствовать выполнению соглашения в полном объеме; взаимно информировать друг друга об обстоятельствах, препятствующих выполнению соглашения, и предпринимать согласованные действия по их устранению; предоставлять друг другу информацию и документы, необходимые для выполнения обязательств по соглашению (п.3.1.). Управляющая компания обязуется предоставить резиденту объекты промышленной инфраструктуры индустриального (промышленного) парка, необходимые для реализации проекта (п.3.3.1). Резидент имеет право пользоваться объектами промышленной инфраструктуры индустриального (промышленного) парка (п.3.6.3.). Соглашение вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему (п.6.2.).

ООО "ДРИП Кристалл Сити" (арендатор) и ООО "ИМС" (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка от 11.01.2022, согласно которому ООО "ДРИП Кристалл Сити" передало в субаренду ООО "ИМС" от принадлежащего ему на правах аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000018:6, площадью 85000 (восемьдесят пять тысяч) кв.м. земельный участок площадью 2400 (две тысячи четыреста) кв.м. с кадастровым номером N 05:48:000018:6/2, находящийся по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, в районе промбазы "Дагестанберегозащита" на землях населенных пунктов, предоставленный под строительство производственной базы (п.1.1.) Участок принадлежит арендодателю на праве аренды, что подтверждается договором субаренды земельного участка от 23.09.2014, заключенным между арендодателем и ООО Дагестанский республиканский индустриальный парк «Кристалл Сити». Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 03.12.2014г., запись регистрации №05-05-12/204/2014-708, срок действия с 03.12.2014 года по 07.08.2055 года (п.1.2.). Участок входит в состав земельных участков, в границах которых размещен и функционирует ООО Дагестанский республиканский индустриальный парк «Кристалл Сити» (п.1.3.). Субарендатор обязуется реализовать на предоставленном участке инвестиционный проект создания производственной линии по выпуску лёгких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) по новой технологии «Двойные каркасы», применяемых для строительства быстровозводимых зданий, в том числе жилых, а также сопутствующего производства полистиролбетона, сэндвич панелей, а также строительства складских помещений, ангаров и других вспомогательных сооружений (п.1.4.). Указанный земельный участок сдается сроком на 28 лет и вступает в силу с момента его подписания и действует до 01 июня 2050 года (п.2.1.). При несоблюдении субарендатором условий настоящего договора, арендодатель вправе направить претензионное письмо, с указанием всех допущенных нарушений условий настоящего договора (п.2.3.). В случае не устранения субарендатором, допущенных нарушений условий настоящего договора в месячный срок с момента получения претензионного письма, арендодатель вправе обратиться в суд о досрочном расторжении настоящего договора (п.2.4.). Согласованный сторонами расчет ежемесячной арендной платы за земельный участок по настоящему договору определяется в зависимости от размера ежемесячной арендной платы по договору № 29 от 03.08.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером № 05:48:000018:6 и составляет 50 000 рублей в год (п.3.1.). Размер ежемесячной платы за пользование сетями, коммуникациями и коммунальными услугами, указанными в пункте 4.3.2 настоящего договора, исчисляется исходя из показаний приборов учета (счетчиков) по фактическому потреблению (в соответствии с действующими тарифами) и 1000 (одной тысячи) рублей (п.3.2.). Ежемесячный размер возмещения арендодателю расходов на охрану территории участка состоит из ежемесячной суммы оплаты услуг (работы) сотрудников охранного предприятия в размере не более минимального размера оплаты труда в количестве 2 охранников, установленного соответствующим федеральным законом на очередной год (п.3.3.). Субарендатор перечисляет арендную плату, а также плату за пользование коммунальными услугами, указанную в п. 3.2 настоящего договора, платежными поручениями ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца или наличными в кассу арендодателя (п.3.4.). Арендная плата по настоящему договору может быть произведена посредством выполнения работ по улучшению состояния территории участка, которые оформляются актами выполненных работ (п.3.5.). Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы являются платежные поручения с отметкой банка, кассовые ордера, чеки, акты выполненных работ, акты сверки взаиморасчетов либо отсутствие письменных претензий (п.3.6). Размер ежемесячной арендной платы может изменяться арендодателем только в случае изменения ежемесячной арендной платы по договору № 29 от 03.08.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером номером 05:48:000018:6 на основании дополнительных соглашений к настоящему договору (п.3.7.). Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного вида использования земельного участка под индустриальные парки в соответствии с действующим законодательством при условии изменения кадастровой стоимости земельного участка (п.3.8.). Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора, в случае использования участка субарендатором не по целевому назначению, а также при использовании участка способами, приводящими к его порче, при внесении арендной платы по истечении установленного настоящим договором срока более 2 раз подряд, в случае не подписания субарендатором дополнительных соглашений к настоящему договору в соответствии с пунктами 3.7 и 3.8 настоящего договора и нарушения других условий настоящего договора (п.4.1.1.). Арендодатель обязан передать участок субарендатору по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего договора (п.4.2.1.). Субарендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором; получать доступ ко всем инженерным, электрическим, телефонным, интернет сетям и коммуникациям (технические условия) и пользоваться коммунальными услугами; осуществлять в целях реализации инвестиционных проектов возведение (строительство) на участке объектов капитального строительства (производственных зданий и сооружений, складов (п.4.3.). Субарендатор обязан своевременно осуществлять в размере и на условиях, установленных настоящим договором, арендную плату, плату за потребленные коммунальные услути, а также возмещать арендодателю расходы на охрану территории участка (п.4.4.5.). Недвижимое имущество (объекты капитального строительства, сооружения), возведенное на земельном участке субарендатором (ООО «Инновационные модульные системы») для целей реализации инвестиционного проекта, указанного в пункте 1.4 настоящего договора, не переходит в собственность арендодателя («Дагестанского республиканского индустриального парка «Кристалл Сити»), или ООО «Кристалл» (арендатор земельного участка с кадастровым номером 05:48:000018:6 согласно договора № 29 от 03.08.2006 года аренды земельного участка), или собственника земельного участка, и с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Республике Дагестан является исключительно собственностью субарендатора - ООО «Инновационные модульные системы» (п.8.1.). В течение первых 7 лет срока действия настоящего договора арендодатель (Общество с ограниченной ответственностью «Дагестанский республиканский индустриальный парк «Кристалл Сити») не претендует на получение прибыли (вознаграждений, комиссий и иных скрытых платежей, связанных и могущих возникнуть в процессе осуществления коммерческой деятельности субарендатора, осуществляемой им на настоящем земельном участке в связи с реализацией инвестиционного проекта, указанного в пункте 1.4 настоящего договора. По истечении указанного срока арендодатель получает долю размером 20 % в уставном капитале субарендатора (или его правопреемника), осуществляющего реализацию на участке инвестиционного проекта, указанного в пункте 1.4 настоящего договора (п.8.2.).

Согласно выписке из ЕГРН от 26.01.2023 на земельный участок с КН 05:48:000018:6 площадью 85000 кв.м., с видом разрешенного использования под строительство производственной базы, расположенный по адресу: РД, г.Каспийск, в районе промбазы "Дагестанберегозащита", зарегистрировано право аренды ООО "Кристалл" 07.08.2006 (запись № 05-05-12/008/2006-082); право аренды ООО ДРИП "Кристалл сити" 03.12.2014 (запись № 05-05-12/204/2014-708); право аренды ООО "ИМС" 11.02.2022 (запись № 05:48:000018:6-05/189/2022-1).

Письмом от 08.11.2022 №09 ООО "ИМС" просило ООО "ДРИП Кристалл Сити" подписать соглашение об установлении частного сервитута земельного участка в недельный срок.

ООО "ДРИП Кристалл Сити" (управляющая компания) и ООО "ИМС" (резидент) заключили соглашение об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022. Управляющая компания, в соответствии с условиями настоящего соглашения, предоставляет резиденту-пользователю для обеспечения возможности прохода и проезда к земельному участку право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, принадлежащего управляющей компании на правах аренды, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита» (п.1.1). Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах резидента-пользователя, являющегося субарендатором (пользователем на праве субаренды) земельного участка с кадастровым номером №05:48:000018:6/2, прилегающего к земельному участку управляющей компании с кадастровым номером №05:48:000018:6 (п.1.2.) Границы сервитута определены межевым планом земельного участка управляющей компании, являющегося неотъемлемой частью настоящего соглашения (п.1.3.). Сервитут устанавливается на срок аналогичный сроку договора субаренды земельного участка от 11 января 2022 года (номер в ЕГРН : 05/200-н/05-2022-1-37) до 01 июня 2050 года (п.1.4.). Пользование земельным участком, принадлежащим на правах аренды управляющей компании, производится резидентом-пользователем на безвозмездной основе (п.1.5.). Ограниченное пользование (сервитут) земельным участком управляющей компании осуществляется резидентом-пользователем строго в пределах границ, определенных согласно п. 1.3. соглашения (п.2.1.) Осуществление сервитута резидентом-пользователем происходит в следующем порядке: резиденту-пользователю предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток осуществлять проход или проезд через земельный участок управляющей компании (п.2.3.). Управляющая компания обязана: оказывать необходимое содействие для установления сервитута на принадлежащем ей на правах аренды земельном участке; производить требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе предоставлять необходимые правоустанавливающие и иные документы; предоставлять резиденту-пользователю возможность осуществлять сервитут в порядке, установленном настоящим соглашением (п.3.1.). Управляющая компания вправе требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он установлен (п.3.2.). Резидент-пользователь обязан: осуществлять сервитут в порядке, установленном разделом 2 настоящего соглашения; производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке; при осуществлении сервитута стремиться выполнять условие п.2.2. настоящего соглашения; при наступлении события указанного в п. 1.4. соглашения, прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации в уполномоченном органе его прекращение (п.3.3.).

К соглашению об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022 приложен межевой план от 02.11.2022.

В обоснование исковых требований истец в исковом заявлении указал, что ООО «ИМС» в соответствии с договором субаренды земельного участка от 11.01.2022 и записью в ЕГРН от 11 февраля 2022 года №05:48:000018:6-05/189/2022-1, является субарендатором земельного участка с кадастровым номером №05:48:000018:6/2, площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита». Проезд и проход к данному объекту недвижимости возможен только через земельный участок, принадлежащий ответчику, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита», кадастровый номер: 05:48:000018:6. Такая ситуация возникла по непонятной истцу причине. Возможность других способов проезда и прохода истцом к объекту недвижимости отсутствует. ООО «ИМС» неоднократно в личной беседе и в телефонных разговорах обращалось к генеральному директору ООО ДРИП «Кристалл Сити» с предложением заключить соглашение об установлении сервитута. Однако, последний не отреагировал на предложение. Также были предприняты действия, направленные на примирение и заключение соглашения об установлении сервитута для обеспечения проезда и прохода к объекту недвижимости истца, что подтверждается письмом от 08 ноября 2022 года за исх.№ 9 с прилагаемым соглашением, однако, договоренности между сторонами достигнуты не были.

В отзыве на иск и в встречном исковом заявлении ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований указав, что договор субаренды земельного участка от 11.01.2022 является недействительной сделкой в соответствии со статьями 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. В действительности в момент заключения договора руководитель ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" был введен в заблуждение истцом относительно существенных условий договора, которые в итоге оказались гораздо мене выгодными для ответчика как относительно размера арендной платы по договору, так и размера и срока передачи ответчику доли в уставном капитале ООО «Инновационные модульные системы». Исходя из пунктов 1.4, 3.4, подпунктов 4.4.1, 4.4.5 договора субарендатор обязуется реализовать на предоставленном земельном участке инвестиционный проект создания производственной линии по выпуску легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК), а также строительства складских помещений, ангаров и других вспомогательных сооружений. Субарендатор перечисляет арендную плату, а также плату за пользование коммунальными услугами ежемесячно не позднее 10-го числа отчетного месяца или наличными в кассу арендодателя. Субарендатор обязан выполнять все условия настоящего договора: своевременно осуществлять в размере и на условиях, установленных настоящим договором, арендную плату, плату за потребленные коммунальные услуги, а также возмещать арендодателю расходы на охрану территории земельного участка. В соответствии с подпунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в случае использования земельного участка субарендатором не по целевому назначению, при внесении арендной платы по истечении установленного настоящим договором срока более 2 раз подряд. В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Истцом в качестве субарендатора на момент подачи искового заявления не реализован указанный инвестиционный проект, ни разу не внесена арендная плата за пользование земельным участком и плата за потребленные коммунальные услуги. Таким образом, истцом неоднократно допущены существенные нарушения договора, на который он ссылается как на основание заявленных исковых требований.

Рассмотрев исковое заявление ООО "Инновационные модульные системы" суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2. ст.611 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно п.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В соответствии с п.4 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п.1). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.3). На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (п.4). Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п.5).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Разъясняя указанные положения, Верховный Суд Российской Федерации указал, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим, ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно данному правовому подходу, вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда. Однако правовая квалификация не должна изменять предмет исковых требований и их основания. Предметом исковых требований является материально-правовое требование, обращенное истцом к ответчику.

По смыслу статей 168, 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что цель исковых требований заключается в восстановлении прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером: 05:48:000018:6/2, через земельный участок с кадастровым номером 05:48:000018:6, как это было изначально предусмотрено и согласовано сторонами при заключении договора субаренды земельного участка от 11.01.2022, а также соглашения об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022.

Факт того, что обществу с ограниченной ответственностью "ИМС" изначально при заключении договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 доступ к арендованному им земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:6/2 был предоставлен и обеспечен ответчиком через имеющуюся дорогу на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6 (принадлежащем на праве аренды ответчику) ответчиком вопреки требованиям ст.65 АПК РФ не опровергнут и не оспорен.

Согласно договору субаренды земельного участка от 11.01.2022 ООО "ДРИП Кристалл Сити" передало в субаренду ООО "ИМС" земельный участок площадью 2400 (две тысячи четыреста) кв.м. с кадастровым номером N 05:48:000018:6/2, находящийся по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, в районе промбазы "Дагестанберегозащита".

Из материалов дела следует, что ООО "ДРИП Кристалл Сити" (управляющая компания) и ООО "ИМС" (резидент) заключили соглашение об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022. Управляющая компания, в соответствии с условиями настоящего соглашения, предоставляет резиденту-пользователю для обеспечения возможности прохода и проезда к земельному участку право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, принадлежащего управляющей компании на правах аренды, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита». Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах резидента-пользователя, являющегося субарендатором (пользователем на праве субаренды) земельного участка с кадастровым номером №05:48:000018:6/2, прилегающего к земельному участку управляющей компании с кадастровым номером №05:48:000018:6. Границы сервитута определены межевым планом земельного участка управляющей компании, являющегося неотъемлемой частью настоящего соглашения. Сервитут устанавливается на срок аналогичный сроку договора субаренды земельного участка от 11 января 2022 года (номер в ЕГРН : 05/200-н/05-2022-1-37) до 01 июня 2050 года. Пользование земельным участком, принадлежащим на правах аренды управляющей компании, производится резидентом-пользователем на безвозмездной основе. Ограниченное пользование (сервитут) земельным участком управляющей компании осуществляется резидентом-пользователем строго в пределах границ, определенных согласно п. 1.3. соглашения. Осуществление сервитута резидентом-пользователем происходит в следующем порядке: резиденту-пользователю предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток осуществлять проход или проезд через земельный участок управляющей компании.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между сторонами было заключено соглашение об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022 для обеспечения ООО "ИМС" проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером №05:48:000018:6/2 и сервитут установлен на срок аналогичный сроку договора субаренды земельного участка от 11.01.2022, суд считает, что сторонами были согласованы условия доступа к арендованному истцом земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:6/2, путем проезда и прохода через имеющуюся дорогу на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6 (принадлежащем на праве аренды ответчику).

Как пояснил в судебном заседании учредитель ООО "Инновационные модульные системы" ФИО3 после заключения договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 истец пользовался имеющейся дорогой на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты и не оспорены.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами уже было заключено соглашение об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022, суд приходит к выводу, что права истца нарушаются неисполнением ответчиком своих обязательств предусмотренных договором субаренды от 11.01.2022 и соглашением об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022, а поэтому исковые требования ООО "Инновационные модульные системы" к ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" об установлении сервитута в отношении части земельного участка, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы «Дагестанберегозащита», с кадастровым номером 05:48:000018:6, принадлежащего на праве аренды ответчику, на следующих условиях:

- пользование частью земельного участка, принадлежащего на правах аренды ООО ДРИП «Кристалл Сити», на который будет установлено ограниченное право (сервитут), будет производиться ООО «ИМС» на безвозмездной основе, суд квалифицирует как единое требование об обязании ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" обеспечить ООО "Инновационные модульные системы" проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером: 05:48:000018:6/2, площадью 2400 кв.м., находящийся по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы "Дагестанберегозащита", через земельный участок с кадастровым номером 05:48:000018:6.

Исходя из системного толкования статей 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан передать арендатору в пользование объект, соответствующий всем необходимым требованиям, в частности, у арендатора должна иметься возможность беспрепятственно пользоваться арендуемым имуществом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ответчиком в соответствии с соглашением об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022 истцу изначально был обеспечен проезд и проход к земельному участку с кадастровым номером №05:48:000018:6/2 через имеющуюся дорогу на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6 (принадлежащем на праве аренды ответчику) и сервитут установлен на срок аналогичный сроку договора субаренды земельного участка от 11.01.2022.

В дальнейшем начиная с октября 2022 года ответчик без объяснения причин закрыл доступ истцу к арендованному земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:6/1, путем закрытия истцу проезда и прохода по дороге, имеющейся на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000018:6. Суд считает данные действия ответчика противоречащими условиям заключенных договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 и соглашения об установлении частного сервитута земельного участка от 08.11.2022, а также нарушающими требования статей 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требование ООО "Инновационные модульные системы" об обязании ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" обеспечить ООО "Инновационные модульные системы" (ИНН <***>) проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером: 05:48:000018:6/2, площадью 2400 кв.м., находящийся по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы "Дагестанберегозащита", через земельный участок с кадастровым номером 05:48:000018:6.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" к ООО "Инновационные модульные системы" о расторжении договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 с кадастровым номером 05:48:000018:6/2, суд отказал по следующим основаниям.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п.1). Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п.2). При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п.3).

Согласно п.1 ст.307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В обоснование отсутствия своей вины в просрочке арендных платежей ООО "ИМС" сслается на то, что ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" не принимает от него арендные платежи.

Из договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 следует, что согласованный сторонами расчет ежемесячной арендной платы за земельный участок по настоящему договору определяется в зависимости от размера ежемесячной арендной платы по договору № 29 от 03.08.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером № 05:48:000018:6 и составляет 50000 рублей в год. Размер ежемесячной платы за пользование сетями, коммуникациями и коммунальными услугами, указанными в пункте 4.3.2 настоящего договора, исчисляется исходя из показаний приборов учета (счетчиков) по фактическому потреблению (в соответствии с действующими тарифами) и 1000 (одной тысячи) рублей. Ежемесячный размер возмещения арендодателю расходов на охрану территории участка состоит из ежемесячной суммы оплаты услуг (работы) сотрудников охранного предприятия в размере не более минимального размера оплаты труда в количестве 2 охранников, установленного соответствующим федеральным законом на очередной год. Субарендатор перечисляет арендную плату, а также плату за пользование коммунальными услугами, указанную в п. 3.2 настоящего договора, платежными поручениями ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца или наличными в кассу арендодателя.

В договоре субаренды земельного участка от 11.01.2022 не указаны реквизиты расчетного счета ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" на который арендатору следовало перечислять арендную плату. Таким образом, арендатор мог внести арендную плату только наличными в кассу арендодателя.

В судебном заседании 07.08.2023 в качестве свидетеля был допрошен учредитель ООО "Инновационные модульные системы" ФИО3. Свидетель пояснил, что он лично заходил в отдел бухгалтерии ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" для того, чтобы произвести оплату по договору аренды. Однако, работники ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" не приняли оплату по договору аренды. Доступ в офис, который они арендовали у ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити", также закрыли. Арендные платежи ответчиком не принимаются.

Ответчиком вопреки требованиям ст.65 АПК РФ не опровергнуты и не оспорены указанные свидетелем обстоятельства о том, что ответчик не принимает арендные платежи.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии вины ООО "ИМС" в просрочке арендных платежей, поскольку ООО "ИМС" не имеет возможности произвести арендные платежи наличными ввиду их непринятия арендодателем.

При таких обстоятельствах, учитывая. что в нарушение п.4 ст. 619 ГК РФ арендодатель не направлял арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и арендодатель не принимает наличными арендные платежи от арендатора, суд считает встречное исковое не подлежащим удовлетворению.

Доводы ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити", указанные в встречном исковом заявлении, а именно: договор субаренды земельного участка от 11.01.2022 является недействительной сделкой; арендатором нарушен срок реализации проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию, судом оценены, они не имеют существенного значения для рассматриваемого спора и не могут повлиять на правильность изложенных судом выводов, поскольку договор субаренды земельного участка от 11.01.2022 не оспорен в установленном порядке и нарушение срока реализации проекта не является основанием для расторжения договора.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно абзацу пятому пункта 1 Постановления N 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Аналогичная позиция содержится в пункте 70 Постановления N 25, в силу которого сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Толкование статьи 10 названного Кодекса, изложенное в разъяснениях, направлено на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.

Суд считает, что в данном случае возможно применить вышеуказанные нормы права и разъяснения, поскольку ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" препятствует ООО "ИМС" производить арендные платежи по договору субаренды, путем непринятия от него наличных денежных средств.

Поскольку ООО "ИМС" фактически не может произвести арендные платежи по договору субаренды по вине ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити", суд считает, что действия ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" по расторжению договора субаренды земельного участка от 11.01.2022 являются недобросовестными, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии со статьями 112 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ООО "Инновационные модульные системы" (ИНН <***>), удовлетворить.

Обязать ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" (ИНН <***>) обеспечить ООО "Инновационные модульные системы" (ИНН <***>) проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером: 05:48:000018:6/2, площадью 2400 кв.м., находящийся по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, в районе промбазы "Дагестанберегозащита", через земельный участок с кадастровым номером 05:48:000018:6.

Взыскать с ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" (ИНН <***>) в пользу ООО "Инновационные модульные системы" (ИНН <***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Дагестанский Республиканский индустриальный парк Кристалл Сити" (ИНН <***>), отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья Х.В. Оруджев