ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 18АП-8288/2025
г. Челябинск
03 октября 2025 года Дело № А47-3781/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2025 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Лучихиной У.Ю.,
судей Максимкиной Г.Р., Напольской Н.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хурамшиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2025 по делу № А47-3781/2025.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
УСТАНОВИЛ :
общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-Ремстройсервис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; далее – ООО «ЖЭУ- Ремстройсервис») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области
с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Оренбург» в лице Администрации города Оренбурга (ОГРН: <***>,
ИНН: <***>; далее – Администрация города Оренбурга) о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД) за период с 01.09.2022 по 14.08.2024 в размере 241 646 руб. 60 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.03.2025 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города
Оренбурга (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; далее – ДИИЖО Администрации г. Оренбурга), индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель ФИО1).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2025 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Оренбурга обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что нежилое помещение в спорный период передано в пользование нанимателю (предпринимателю ФИО1), на которого договором аренды возложена обязанность вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в связи с чем в удовлетворении требований к ответчику следовало отказать.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 01.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 30.09.2025.
Лица, участвующие в деле, явку в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Муниципальное образование «город Оренбург» является собственником нежилого помещения № 1, площадью 556,2 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...>.
Собственниками помещений в указанном МКД выбран способ управления многоквартирным домом - управление ООО «ЖЭУ- Ремстройсервис».
Общим собранием собственников помещений в МКД № 255 по улице Шевченко в городе Оренбурге, между собственниками помещений и ООО «ЖЭУ-Ремстройсервис» заключен договор управления многоквартирным домом от 27.07.2018 № 1/2018.
По условиям указанного договора управляющая организация по заданию собственников помещений в течение срока действия договора обязуется осуществлять деятельность по управлению и обслуживанию МКД, а именно: оказывать услуги и выполнять работы по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД; обеспечивать исправное состояние инженерных систем для предоставления коммунальных услуг собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в МКД (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 6.2 договора размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения составляет 17 руб. 37 коп. в месяц за один квадратный метр общей площади помещений квартир, с ежегодной индексацией тарифа на уровне индексации тарифов для муниципального жилья.
С 01.01.2019 размер платы (тарифа) уменьшен на 2 руб. 27 коп. (ТБО) и составил 15 руб. 10 коп. без учета КР СОИ (0 руб. 71 коп.).
Далее с 01.09.2022 размер платы составил 15 руб. 92 коп. (включая КР СОИ водоотведение 0 руб. 11 коп.).
Протоколом № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 14.11.2023 тариф/размер платы за 1 кв. м за содержание и текущий ремонт общего имущества утвержден с 01.11.2023 в размере 22 руб. 35 коп., в том числе КР на СОИ.
Как указал истец, с 01.09.2022 по 14.08.2024 ответчик не выполнял обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в результате чего образовалась задолженность в размере 241 646 руб.
60 коп.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 13.02.2025 № 11/709-97 с требованием об оплате задолженности.
Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности ответчиком не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу частей 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме,
определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Обязанность собственника помещения в МКД нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения предусмотрена также частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила
№ 491).
На основании части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД; плату за коммунальные услуги.
Таким образом, по смыслу норм статей 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28, 30 Правил № 491, жилищное законодательство возлагает на собственника помещения в МКД бремя несения расходов на содержание как принадлежащего ему помещения, так и общего имущества.
Обязанность по осуществлению расходов на содержание исполняется, в частности, посредством внесения платы на содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услуги, на капитальный ремонт.
Расчет объема, стоимости оказанных услуг и размера платы проверены арбитражным судом на основании представленных истцом документов и признан правильным.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истолковав вышеуказанные нормы права применительно к рассматриваемому спору, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции, установив факт принадлежности Администрации города Оренбурга на праве собственности спорного помещения, пришел к верному выводу о возникновении у последнего обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества за спорный период.
При таких обстоятельствах в виду доказанности факта оказания
ООО «ЖЭУ-Ремстройсервис» услуг по содержанию общего имущества МКД в период с 01.09.2022 по 14.08.2024 и отсутствия доказательств оплаты
предъявленной ко взысканию задолженности со стороны ответчика, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в общем размере 241 646 руб. 60 коп.
С учетом норм статей 101, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции исходя из подтвержденности материалами дела факта несения расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 082 руб. со стороны ООО «ЖЭУ-Ремстройсервис», обоснованно удовлетворил требования истца об их взыскании с ответчика.
Ответчик, заявляя о необоснованном удовлетворении судом первой инстанции исковых требований, ссылается на передачу спорного помещения в аренду предпринимателю ФИО1
Согласно договору аренды объектов муниципального нежилого фонда
г. Оренбурга от 17.10.2011 № 290/1 арендодатель (муниципальное «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург») передает, а арендатор (ИП ФИО1) принимает в пользование нежилое помещение, площадью 556,2 кв. м, расположенное в МКД по адресу:
<...> (пункт 1.1 договора).
Пунктом 4.2.2 названного договора закреплена обязанность арендатора заключить со специализированными организациями договоры на коммунальные услуги (энерго-, водо-, газо-, теплоснабжение, вывоз бытового мусора) и представить арендодателю их копии в тридцатидневный срок со дня заключения настоящего договора.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 23.08.2024 зарегистрирован переход права собственности на указанное помещение к ФИО1
Требования истца заявлены за период до перехода к ФИО1 права собственности на нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 21.05.2013
№ 13112/12, норма, изложенная в пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. В то же время, поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Доказательств заключения между арендатором и истцом договора на управление и содержание общего имущества МКД, в котором расположено
арендуемое помещение, а также исполнения обязательства по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества ответчиком в материалы дела не представлено.
Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств, а также принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 20.02.2017 № 303-ЭС16-14807, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 5), оснований для взыскания с арендатора задолженности за содержание и ремонт не имеется, поскольку в отсутствие между истцом и арендатором заключенного в соответствии с действующим законодательством договора на оказание соответствующих услуг обязанность по внесению платы за содержание и ремонт лежит на собственнике имущества, а не на арендаторе.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о возложения обязанности по оплате задолженности по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги на арендатора подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Поскольку Администрация города Оренбург освобождена от уплаты государственной пошлины, при этом в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не разрешается.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2025 по делу
№ А47-3781/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья У.Ю. Лучихина
Судьи: Г.Р. Максимкина
Н.Е. Напольская