АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А63-5429/2024

27 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ставропольского края, от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Саблинское» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 02.12.2024), от заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 12.11.2024), в отсутствие третьих лиц – ФИО3, ФИО4, ФИО5, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Саблинское» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по делу № А63-5429/2024, установил следующее.

ООО «Саблинское» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:18:000000:3486 (далее – спорный участок) об обременении его арендой по договору от 22.12.2017, возложении на управление обязанности внести в ЕГРН соответствующие сведения.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Решением суда от 14.06.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.09.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на то, что общество избрало ненадлежащий способ защиты права и не учло, что спор касается вещных прав в отношении объекта недвижимости, который может быть разрешен лишь с использованием установленных гражданским законодательством вещно-правовых способов защиты, а не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Оспаривая бездействие управления, выраженное в невнесении управлением в ЕГРН сведений в отношении спорного участка об обременении его арендой по договору от 22.12.2017, общество не представило доказательства нарушения управлением положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), регламентирующих порядок государственной регистрации права на земельный участок, образованный в результате выдела в счет земельных долей их собственником, возражавшим на общем собрании участников общедолевой собственности против заключения/продления договора аренды земельного участка на новый срок.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов») в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, ни пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Названные нормы направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, и по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. Вместе с тем, управление не зарегистрировало обременение в виде аренды земельного участка в отношении спорного участка и суды согласились с управлением. Сделав вывод о неверно избранном обществом способе защиты нарушенного права, суды сослались на разъяснения, содержащиеся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) о том, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, но не учли, что это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены заинтересованным лицом. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц. Суды не учли, что в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) и имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 и ФИО5 на выделенный ими земельный участок. Изложенное согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в определении от 19.03.2019 № 303-КГ18-21258. В связи с тем, что регистрация спорного участка производилась на основании решения Александровского районного суда Ставропольского края от 04.10.2022 по делу № 2-233/2022 (далее – решение по делу № 2-233/2022), управлению надлежало зарегистрировать в отношении спорного участка обременение в виде аренды в пользу общества сроком до 09.02.2033. Поскольку управление допустило нарушения закона и суды их не устранили, судебные акты по делу не могут считаться законными и обоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ФИО3, ФИО4 и ФИО5 не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители общества и управления поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общество является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:18:000000:197 на основании договора аренды от 22.12.2017, заключенного с собственниками земельного участка (арендодатели) сроком на 15 лет на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности от 12.12.2017 (протокол от 12.12.2017 № 1).

Согласно протоколу от 12.12.2017 № 1 ФИО4, ФИО3, ФИО5 не принимали участие в общем собрании, поскольку не являлись участниками общей долевой собственности, так как с мая по декабрь 2017 года ими произведен выдел земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей, вследствие чего образованы новые земельные участки и их право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:18:000000:197 прекращено.

В 2018 году выдел земельных участков в судебном порядке признан незаконным, вследствие чего состоялся возврат сторон в первоначальное (исходное) положение с внесением соответствующих регистрационных записей в ЕГРН и восстановление у ФИО4, ФИО3, ФИО5 права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:18:000000:197.

10 ноября 2021 года состоялось общее собрание членов общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:18:000000:197 (в котором принимали участие ФИО4, ФИО3, ФИО5) с повесткой дня об увеличении размера арендных платежей и продлении срока аренды с обществом.

Решение общего собрания оформлено протоколом от 10.11.2021 № 1, где отражено голосование собственников земельных долей ФИО4, ФИО3, ФИО5 против продления срока аренды с обществом и заявлено о намерении выдела ими своих земельных долей.

Кадастровым инженером ФИО6 подготовлен проект межевания по выделу 12 принадлежащих ФИО4, ФИО3, ФИО5 земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 26:18:000000:197.

В установленный законом срок общество подало возражение на подготовленный кадастровым инженером ФИО6 проект межевания.

ФИО4, ФИО3 ФИО5 обратились в Александровский районный суд Ставропольского края с иском о признании возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка необоснованными и снятии возражений.

Решением по делу № 2-233/2022 исковые требования удовлетворены, признаны необоснованными и подлежащими снятию возражения общества относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка в счет 12 земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 26:18:000000:197, проект межевания признан согласованным.

Выделенный в счет земельных долей ФИО4, ФИО3, ФИО5 спорный участок поставлен на кадастровый учет 18.03.2024.

Со ссылкой на то, что в отношении спорного участка в ЕГРН не зарегистрировано обременение в виде аренды по договору от 22.12.2017 и дополнительному соглашению от 15.11.2021, общество оспорило бездействие управления в судебном порядке.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость (пункт 56 постановления № 10/22).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе (части 1, 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации (часть 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункты 1, 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ). По смыслу указанной правовой нормы право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка предусмотрен частью 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ.

Так, в силу пункта 1 части 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Исключение из общего правила о сохранении ограничения (обременения) в виде аренды в отношении вновь образованного земельного участка сельскохозяйственного назначения предусмотрено пунктом 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, согласно которому участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Суды установили, что на состоявшемся 10.11.2021 общем собрании членов общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:18:000000:197 по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 22.12.2017 (об увеличении арендной платы и продления договора до 09.02.2043) ФИО4, ФИО3, ФИО5 голосовали против продления арендных отношений с обществом и заявили о намерении выдела своих земельных долей.

Доказательства обратного или признания недействительным решения собрания от 10.11.2021 в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии у управления правовых оснований для сохранения истребуемого обществом обременения арендой земельного участка с кадастровым номером 26:18:000000:197 на основании договора от 22.12.2017 и дополнительного соглашения от 15.11.2021 к договору от 22.12.2017.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды сделали верный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований, фактически направленных на разрешение спора о праве (между обществом и ФИО4, ФИО3, ФИО5), который не может быть разрешен в порядке главы 24 Кодекса.

В рассматриваемом случае избранный способ защиты не является для общества надлежащим, поскольку спор касается вещных прав в отношении объекта недвижимости, который может быть разрешен лишь с использованием установленных гражданским законодательством вещно-правовых способов защиты, а не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды правильно указали, что избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2015 № 304-КГ14-6307, от 14.12.2015 № 307-ЭС15-16811, от 14.09.2015 № 304-КГ15-10950).

Доводы кассационной жалобы общества выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по делу № А63-5429/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Авдякова

А.И. Мещерин