211/2023-123956(1)

Арбитражный суд Республики Карелия ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петрозаводск Дело № А26-2332/2023 27 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Красовская М.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Талановой А.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о взыскании 680 058 руб. 00 коп.,

при участии представителей:

истцов, индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, - ФИО3 (доверенности от 22.01.2020 и 13.02.2023 соответственно),

ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», - ФИО4 (доверенность от 27.11.2021),

установила:

индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 (далее – истцы, ИП ФИО1, ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, ООО «Агроторг») о взыскании 680 058 руб. 00 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 09.04.2020 № 19494 (далее – договор).

По ходатайству представителя ответчика суд приобщил к материалам дела типовой договор аренды ООО «Агроторг».

Представитель истцов исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и указал следующее. Согласно условиям договора все изменения арендной платы устанавливаются сторонами путем заключения дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 2.5 договора. ООО «Агроторг» без подписания дополнительного соглашения приняло решение об уплате 80% арендной платы в связи с осуществлением в арендуемом здании торговли розничной торговли пересекающегося с ассортиментом ответчика товаров. Полагает такое решение неправомерным, поскольку в ходе переговоров

стороны договорились о подписании дополнительного соглашения по данному вопросу в том числе.

Представитель ответчика исковые требования не признала и указала следующее. ООО «Агроторг» в соответствии с пунктом 4.2.1 договора уплачивало в период взыскания арендную плату в размере 80% от установленной по договору в связи с открытием в здании, в котором расположен магазин «Пятерочка» магазина с пересекающимся ассортиментом. Факт наличия такого магазина не оспаривается истцом. В материалы дела представлены справки о снижении выручки магазина после открытия конкурирующего магазина. При заключении договора пункт об одностороннем снижении арендной платы стороны включили в раздел «Особые соглашения», что подразумевает отличный от общего порядка порядок исполнения особых соглашений. Данное условие включено в типовой договор. Пояснила, что ей неизвестно о каких-либо переговорах, в соответствии с которыми закреплен иной, помимо указанного в договоре, порядок изменения арендной платы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав все письменные материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ИА ФИО1 и ИП ФИО2 являются собственниками нежилого здания общей площадью 2432,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 10:01:0120101:4231 (далее – здание).

09 апреля 2020 года между предпринимателями (арендодатели) и ООО «Агроторг» заключен договор аренды нежилого помещения № 194934 общей площадью 742 кв.м, являющегося частью здания (пункт 1.1 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статей 606 и 614 ГК РФ условия об арендной плате являются существенными условиями договора аренды.

Разделом 2 договора установлены платежи и расчеты по договору.

Согласно пункту 2.3 договора ежемесячная арендная плата определяется по формуле АП=ТО*0,04(4%), но не менее АП мин, где

АП – размер ежемесячной арендной платы, ТО – товарооборот арендатора,

АП мин – минимальный размер ежемесячной арендной платы, равный 450 000 руб.

В случае, если арендная плата, рассчитанная по формуле, будет меньше минимальной арендной платы, арендатор уплачивает минимальную арендную плату.

Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 15 числа текущего месяца. В случае, если размер арендной платы, рассчитанный по формуле, будет больше минимальной арендной платы, разница оплачивается в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.8 договора).

Пунктом 2.5 договора стороны определили, что изменение размера ежемесячной арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

В период с 01.07.2022 по 30.11.2022 ООО «Агроторг» не в полном объеме уплачивало исчисленную арендную плату, в результате чего образовалась задолженность в размере 680 058 руб.

06.12.2022 ответчику направлена досудебная претензия об уплате задолженности. В связи с неуплатой задолженности в добровольном порядке истцы обратились в арбитражный суд с исковым заявлением.

Оценив доводы сторон, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических ли, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьёй 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1-3 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 4.2 договора стороны определили порядок реализации особых соглашений.

Согласно пункту 4.2.1 договора стороны достигли особых соглашений в том, что осуществление арендодателем самостоятельно или третьими лицами, на площадях в здании, площадях на земельном участке, на котором расположено здание, принадлежащих арендодателю или аффилированным с ними лицами на любом праве, в том числе розничной торговли продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора обуславливает исполнение обязанности по оплате ежемесячной арендной платы в размере 80% (восемьдесят процентов) от установленного по договору, до даты фактического прекращения арендодателем или третьими лицами осуществления таких видов деятельности.

Арендодатели сдали в аренду нежилое помещения для размещения магазина АО «Тандер» (магазин «Магнит»), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.06.2022 № КУВИ-999/2022-600512, которая содержит обременение:10:01:0120101:4231-10/032/2022-16 от 28.02.2022, срок действия с 28.02.2022 по 01.02.2032 и 10:01:0120101:4231-10/032/2020-13 от 14.09.2020, срок действия с 14.09.2022 по 31.07.2030 в пользу АО «Тандер».

Факт сдачи в аренду АО «Тандер» помещений в здании не оспорен представителем истцов в ходе рассмотрения дела.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности АО «Тандер» является торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, табачными изделиями в неспециализированных магазинах (47.11).

Ответчик пришел к выводу о том, что АО «Тандер» осуществляет конкурирующий вид деятельности, ввиду чего сдача в аренду помещений указанному юридическому лицу является основанием для снижения арендной платы в порядке пункта 4.2.1 договора.

06.06.2022 в присутствии арендодателей составлен акт осмотра, подтверждающий торговлю АО «Тандер» продукцией, пересекающейся с ассортиментным перечнем ООО «Агроторг».

17.06.2022 ООО «Агроторг» направило в адрес арендодателей уведомление о снижении арендной платы на 20% в связи с нарушением условий пункта 4.2.1 договора аренды, которое получено арендодателями 01.07.2023 и 02.07.2022.

С июля 2023 года ответчик уплачивает арендную плату в размере 80% от установленного по договору, что обусловило возникновение задолженности и явилось предметом исковых требований.

В данном случае разногласия сторон основаны на различном толковании условий договора, а именно, пункта 2.5 договора и пункта 4.2.1.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 45 Постановления № 39 при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

Заключенный сторонами договор состоит из 11 разделов, раздел № 2 поименован как «Платежи и расчеты по договору», раздел № 4 как «Согласия и соглашения».

В соответствии с пунктом 2.5 договора изменение размера ежемесячной арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

В пункт 4.2, поименованном «Особые соглашения», стороны включили пункт 4.2.1, в котором указали, что стороны достигли особых соглашений относительно уплаты 80% арендной платы.

При толковании условий договора суд руководствуется структурой договора, а также буквальным общепринятым лексическим и грамматическим значением слов.

Пункт 4.2.1 расположен структурно в разделе договора № 4, следующем за разделом № 2. В разделе № 4 договора стороны обговорили особые соглашения.

Согласно сведениям, содержащимся в «Толковом словаре русского языка» ФИО5,

«Особый -отдельный от других, имеющий специальное назначение для чего- нибудь. «Особым указом пригнали на верфь полтораста монастырских крестьян.» ФИО6. Эту мысль надо изложить в особом параграфе. Каждая отрасль управ -ления имеет особые органы.

Не похожий на других, индивидуальный, отличительный. «У него удивитель ные руки …, исполненные особой выразительности и творческой силы.» Максим Горький (о Л.Толстом). Одеколон с совершенно особым запахом».

В Толковом словаре ФИО7 и ФИО8 приведено следующее значение слова особый:

1. То же, что особенный. Возникли особые обстоятельства. Выглядит по- особому (нареч.). Особо (нареч.) важный случай.

2. Отдельный, независимый от других. Особая комната. Особые права. Особое мнение (официально выраженное несогласие с большинством). Рассмотреть вопрос особо (нареч.).

Таким образом, исходя из лексического и грамматического толкования условий договора суд приходит к выводу о том, что указав в пункте 4.2.1 сведения о том, что он устанавливает особые условия, стороны договорились, что регулирование обстоятельств, наступление которых указано в пункте 4.2.1 договора, осуществляется иным, отличным от стандартных условий договора способом.

Сдача в аренду помещений здания АО «Тандер» для розничной торговли продуктам в магазине «Магнит», а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора, обуславливает исполнение обязанности по оплате ежемесячной арендной платы в размере 80% (восемьдесят процентов) от установленного по договору, до даты фактического прекращения арендодателем или третьими лицами осуществления таких видов деятельности. Наступление указанного условия не требует подписания дополнительного соглашения и согласования с арендатором, для уменьшения размера арендной платы требуется лишь установление указанного факта.

Указанные условия являются особыми, то есть отличаются от общего правила, установленного пунктом 2.5 договора и определившего общий порядок изменения арендной платы, о чем свидетельствует представленная истцом переписка по электронной почте.

В представленной переписке стороны осуществляют согласование дополнительного соглашения к договору от 22.03.2022 и корректируют размер ежемесячной арендной платы в соответствии с формулой, указанной в пункте 2.3 договора, и не содержат ссылок на пункт 4.2.1 договора.

Указанные дополнительные соглашения датированы 22.03.2022 и 26.12.2022, то есть до даты обнаружения ответчиком факта сдачи помещения АО «Тандер».

Письмо ООО «Аготорг» от 17.06.2022 содержит уведомление о снижении арендной платы на 20%, при этом из текста уведомления не следует, что указанная плата должна быть согласована арендодателями.

Письмом, направленным в адрес истца, арендодатели указали на отсутствие правовых оснований для снижения размера арендной платы, однако не возражали

относительно подписания дополнительного соглашения о снижении размера арендной платы на 20% до 360 000 руб.

Доказательства наличия между сторонами переписки и договоренностей, которыми ООО «Агроторг» признавало необходимость заключения дополнительного соглашения для снижения размера арендной платы до 80% истцом в ходе рассмотрения настоящего дела не представлены.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика последовательно указывала на невозможность согласования такой позиции, поскольку в типовые договоры ООО «Агроторг» всегда включается пункт относительно одностороннего уменьшения размера арендных платежей в случае сдачи помещений этом же здании в аренду продавцам аналогичных товаров.

Императивное условие о снижении арендной платы является мерой арендатора, направленной на предотвращение падения объема продаж вследствие продажи аналогичных товаров конкурентом. Из представленных ООО «Агроторг» справок о товарообороте следует, что после открытия магазина АО «Тандер» объем продаж в магазине ООО «Агроторг» снижался.

Судом к материалам дела приобщен проект типового договора аренды нежилого помещения ООО «Агроторг», в котором пунктом 2.5 предусмотрено ежегодное изменение арендной платы, оформляемое дополнительным соглашением.

Пунктом 4.2. типового договора установлено аналогичное условиям договора, заключенного с предпринимателями, условие о снижении арендной платы до 80% в случае осуществления розничной торговли продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора.

Учитывая изложенное, суд руководствуется положениями пункта 44 Постановления № 39, абзаца второго статьи 431 ГК РФ, согласно которым при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия, и толкует условия договора в пользу ООО «Агроторг» как стороны, подготовившей проект договора.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил суду доказательства обоснованности взыскания задолженности, исходя из 100% размера арендной платы, установленной договором, ввиду чего требование о взыскании с ответчика 680 058 руб. задолженности по арендной плате за период с июля по ноябрь 2022 года удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья Красовская М.Е.