ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

07 июля 2025 года

Дело №А56-102912/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 03.06.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1996/2025) общества с ограниченной ответственностью «РМ-Эстейт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2024 по делу № А56-102912/2023 (судья Нетосов С.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью «РМ-Эстейт»

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РМ-Эстейт» (далее – ответчик, Общество «РМ-Эстейт») о взыскании 55 000 000 руб. убытков.

Решением от 18.12.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что ответчик надлежащим образом исполнил все условия договора аренды: арендная плата внесена в полном объеме, офисно-деловой центр был построен, подключен ко всем необходимым сетям, введен в эксплуатацию, также был создан и передан Санкт-Петербургу объект инженерной инфраструктуры. При этом фактическое подключение офисно-делового центра к инженерным сетям в объеме менее изначально планируемых не только не противоречит условиям договора аренды, но и не связано с противоправным поведением ответчика. Данный факт обусловлен обстоятельствами, которые от Общества «РМ-Эстейт» не зависели, и которые оно не могло предвидеть, а именно изменение параметров застройки, и, как следствие, уменьшение технико-экономических параметров возведенного объекта и, соответственно, его энергопотребления.

Ответчик указал, что поскольку заключением от 14.04.2010 итоговая стоимость оцениваемых прав была определена в размере, установленном отчетом АЛЬФА Консалт, то есть в сумме 111 000 000 руб., расходы ответчика на подключение объекта к инженерным сетям при определении итоговой стоимости прав не учитывались. Поскольку земельный участок был передан ответчику в аренду без инженерной подготовки, на земельном участке отсутствовали подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, истец не понес расходы на подключение. Расходы на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения относились к сфере ответственности ответчика, при этом ответчик на дату вынесения судом решения уже произвел все необходимые подключения за свой счет, в связи с чем у истца не возникли и не могут возникнуть убытки по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитетом представлен отзыв, в котором истец доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование доводов отзыва Комитет указал, что рыночная стоимость комплекса прав на участок, рассчитанная по состоянию на 18.02.2010 (без учета затрат Общества на оплату за подключение к инженерным сетям), составила 166 000 000 руб. Данная величина отражает стоимость комплекса прав инженерно-подготовленного земельного участка. Разница между рыночной стоимостью подготовленного и не подготовленного для подключения к инженерным сетям объекта оценки (земельного участка площадью 20 113 кв.м.) составила 55 000 000 руб. (166 000 000 – 111 000 000 руб.).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 № 484 «О проектировании и строительстве офисно-делового центра по адресу: Невский район, ул. Тельмана, участок 3 (север-восточнее пересечения с Октябрьской наб.)» (в редакции постановления от 24.02.2015 № 174) (далее - Постановление № 484) между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.07.2010 № 13/3KC-04555 (далее - Договор).

По условиям Договора земельный участок площадью 20 113 кв.м с кадастровым номером 78:12:6334:42 (новая структура кадастрового номера 78:12:0006334:42) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тельмана, участок 3 (северо восточнее пересечения с Октябрьской наб.) (далее - Участок), предоставлен Обществу во временное владение и пользование для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству офисно-делового центра.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 8 Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282 43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (в редакции, действовавшей в период оформления правоотношений по аренде Участка на инвестиционных условиях) к числу инвестиционных условий при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях относится размер арендной платы за земельный участок, который при целевом предоставлении устанавливается на основе рыночной стоимости арендной платы за земельный участок (пп. 2 п. 2 ст. 9).

В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона Санкт-Петербурга от 25.06.2004 № 282-43 в указанной редакции формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

Согласно экспертному заключению Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) от 14.04.2010 № 31-2-0453/2010 на отчет об оценке рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Невский район, ул. Тельмана, участок 3 (северо-восточнее пересечения с Октябрьской наб.), рыночная стоимость комплекса прав на Участок составила 111 000 000 руб.; указанная сумма может быть использована при определении величины арендной платы за Участок на период проектирования и строительства при условии единовременного платежа при заключении договора аренды Участка на инвестиционных условиях.

В соответствии с Постановлением № 484 (пункт 1 приложения) и условиями Договора (п. 4.1) Обществу было установлено обязательство по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы в указанном размере (111 000 000 руб.) и установленном порядке.

На основании п. 2.3 Постановления № 484 в условия Договора было включено обязательство Общества по подтверждению затрат, учтенных при определении стоимости прав на заключение Договора, указанных в экспертном заключении ГУИОН от 14.04.2010 (п. 7.7 Договора).

Согласно указанному заключению (пункт 2 примечания) при определении рыночной стоимости комплекса прав на Участок были учтены затраты инвестора на оплату за подключение к инженерным сетям в соответствии в соответствии с объемами нагрузок, утвержденными в заключении Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 04.12.2008 № 857, в размере 64 479 924 руб. (далее - Затраты на подключение).

В обоснование исковых требований Комитет указал, что данное расчетное значение учтено при определении рыночной стоимости комплекса прав на Участок, предоставляемый на инвестиционных условиях в аренду на период проектирования и строительства, в результате чего рыночная стоимость комплекса прав на Участок была уменьшена до 55 000 000 руб. В подтверждение данных обстоятельств Комитетом представлено заключение Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки движимого и недвижимого имущества» от 06.07.2023 № 8160-02/04.

Между тем во исполнение пунктом 7.7 Договора документы, подтверждающие затраты на подключение к инженерным сетям на вышеуказанную сумму – 64 479 924 руб., Обществом в Комитет не представлены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, признал наличие у Общества «РМ-Эстейт» неисполненного обязательства по выплате затрат на подключение к инженерным сетям, в связи с чем, руководствуясь статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление N 25)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статья 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов возмещения вреда указывает на возмещение причиненных убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Исходя из указанных норм права, истец, заявляющий требование о возмещении убытков, обязан в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт причинения ему убытков, их размер, виновность и противоправность действий причинителя, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. В свою очередь ответчик должен доказать, что вред причинен не по его вине.

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления N 25, следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из содержания приведенных положений следует, что основанием для взыскания убытков является наличие состава гражданского правонарушения, включающего в себя следующие условия: противоправное деяние (действие или бездействие) причинителя вреда, наличие вреда, причинную связь между противоправным деянием и причиненным вредом, вину причинителя вреда. При этом удовлетворение исковых требований, по общему правилу, возможно при доказанности всей совокупности условий деликтной ответственности.

В обосновании исковых требований истец указал, что ответчиком не исполнено обязательство по подтверждению затрат на подключение на сумму 64 479 924 руб., при этом стоимость права на заключение договора (равная рыночной стоимости комплекса прав на участок) в результате учета указанных затрат на подключение была уменьшена на 55 000 000 руб., что и является убытками города Санкт-Петербурга в лице Комитета.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 65, частью 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Вместе с тем из заключения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки движимого и недвижимого имущества» от 06.07.2023 № 8160-02/04, на которое Комитет ссылается в подтверждение возникновения у него убытков, следует, что рыночная стоимость комплекса прав на Участок, рассчитанная по состоянию на 18.02.2010, без учета затрат инвестора на оплату за подключение к инженерным сетям составила 166 000 000 руб. м, Рассчитанная величина отражает стоимость комплекса прав инженерно-подготовленного земельного участка. Разница между рыночной стоимостью подготовленного и неподготовленного для подключения к инженерным сетям Объекта оценки (земельного участка площадью 20 113 кв.м) составила 55 000 000 руб.

В заключении также отмечено, что на дату заключения Договора Участок не был обеспечен инженерными коммуникациями.

Таким образом, на момент передачи Участка в аренду ответчику был передан инженерно-неподготовленный Участок. Рыночная стоимость комплекса прав на Участок в отсутствие его инженерной подготовки составляла 111 000 000 руб., что подтверждается заключением Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки движимого и недвижимого имущества» от 06.07.2023 № 8160-02/04, Отчетом № 13/10-АК от 26.03.2010 ООО «АЛЬФА Консалт», заключением ГУИОН от 14.04.2010 № 31-2 0453/2010.

Доказательств несения Комитетом затрат на инженерную подготовку Участка после заключения Договора в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем ответчиком в материалы дела представлены доказательства несения затрат на подключение построенного на Участке объекта капитального строительства – офисно-делового центра к инженерным сетям.

Материалами дела подтверждается и Комитетом не оспаривается, что денежные средства в счет оплаты комплекса прав на Участок в размере 111 000 000 руб. были оплачены Обществом «РМ-Эстейт» в полном объеме.

Площадь фактически построенного на Участке офисно-делового центра (8 887,9 кв.м) меньше площади объекта, который планировался к строительству (18 385 кв.м). В связи с чем для обеспечения объекта энергоресурсами при подключении его к сетям инженерно-технического обеспечение потребовался меньший объем нагрузок, чем был запланирован согласно письму Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 04.12.2008 № 857.

Тот факт, что ответчик фактически понес расходы на технологическое подключение построенного на Участке офисно-делового центра в размере меньшем, чем планировалось, не повлиял на имущественную сферу истца.

В материалы дела также представлен подготовленный Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки движимого и недвижимого имущества» отчет об оценке рыночной стоимости прав на Участок от 07.09.2022 № С31-0000142/2022.

По результатам данного отчета рыночная стоимость прав на Участок по состоянию на дату заключения Договора с учетом фактических параметров застройки составляет 83 000 000 руб., т.е. не превышает 111 000 000 руб., что подтверждается заключением № С31-0000143/2022 от 12.09.2022 Санкт Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки движимого и недвижимого имущества».

Таким образом, в связи с тем, что площадь построенного на Участке офисно-делового центра фактически меньше, чем планировалось при заключении Договора, на стороне истца не возникло убытков, поскольку стоимость прав на Участок была оплачена ответчиком с учетом планируемой (т.е. большей), а не фактической площади построенного объекта.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены доказательства несения затрат на подключение при строительстве Объекта на общую сумму более 81 млн. рублей без учета НДС, которые приобщены к материалам дела судом в судебном заседании 05.12.2024 (т. 3 л.д. 86-258, т. 1 л.д. 132-169, т. 4 л.д. 2-177, т. 6 л.д. 7-286).

В порядке урегулирования вопроса о подписании протокола исполнения инвестиционных обязательств по Договору аренды, т.е. в досудебном порядке Истец неоднократно подтверждал (принимал) расходы Ответчика на подключение Объекта к сетям инженерно-технического снабжения на общую сумму 31 949 277,64 руб. (письмо от 04.08.2020 № 05-15-30644/20-0-1 - т. 3 л.д. 79-80, письмо исх. № 05-15-72835/20-0-1 от 23.09.2020 - т. 3 л.д. 89-91).

В целях урегулирования спора и в соответствии с позицией вице-губернатора Санкт-Петербурга Ответчиком были понесены дополнительные затраты на подключение Объекта (увеличение ранее подключенной мощности для осуществления в Объекте более энергоемкой деятельности) в размере 32 572 890,97 рублей без учета НДС.

Таким образом, понесенные ответчиком при строительстве Объекта расходы существенно превышают размер, который изначально планировался.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не установил оснований для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Таким образом, рассмотрев апелляционную жалобу и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено несоответствие выводов, обстоятельствам дела, в связи с чем на основании пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2024 по делу № А56-102912/2023 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «РМ-Эстейт» 30000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

Т.С. Сухаревская