Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
20 октября 2025 года Дело № А56-129168/2024
Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 20 октября 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,
при ведении протокола судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (г.Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)
ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 18.09.2024)
третье лицо: товарищество собственников жилья «Индустриальный 26/24» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.03.2006, ИНН: <***>)
о взыскании,
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 01.10.2025,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 238 022 рублей 91 копейки задолженности по договору от 30.08.2022 № 07-А054719 за период с 01.04.2023 по 31.03.2024, 30 906 рублей 04 копеек пени, начисленных по состоянию на 21.03.2024, 47 604 рублей 59 копеек НДС за период с 01.04.2023 по 31.03.2024, 6 246 рублей 12 копеек пени за неуплату НДС, начисленных по состоянию на 21.03.2024, пени, начиная с 22.03.2024 по дату фактического исполнения основного обязательства и уплаты НДС из расчета 0,075% за каждый день просрочки.
В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили представители сторон, истец требования иска поддержал, дополнительно представил письменные пояснения по существу спора. Ответчик возражал, настаивал на доводах отзыва, поддержал позицию о невозможности использования спорного помещения. От третьего лица в дело также поступала правовая позиция.
С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее по тексту – арендатор) был заключен договор от 30.08.2022 № 07-А054719, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 78:11:0006109:5481 по адресу Санкт-Петербург, Индустриальный пр., д. 26/24 , лит. А, эт. 1, пом. 22-Н площадью 52,9 кв.м.
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что помещение предоставляется на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 03.08.2022 для использования по нежилые цели. Из этого же пункта следует, что характеристики выполненного технологического присоединения энергопринимающих устройств определяются в соответствии с актом об осуществлении технологического присоединения от 16.07.2015 № 35864: 15 кВт.
Разделом 3 стороны согласовали платежи и расчеты по договору. В пунктах 3.1 и 3.2 договора установлен порядок определения размера арендной платы.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата перечисляется в срок не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, а за первый месяц календарного года до 31 января. Налог на добавленную стоимость уплачивается арендатором в соответствии с законодательством о налогах и сборах.
Согласно пункту 6.8 договора, перечисленный арендатором в соответствии с условиями извещения о проведении аукциона на право заключения договора задаток в размере 226 337 рублей 36 копеек на расчетный счет АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» засчитывается в счет арендных платежей, в том числе за последние 3 месяца, предшествующие истечению срока действия договора в пункте 1.3, оставшаяся сумма в размере 155 041 рубль 10 копеек засчитывается в счет арендной платы за первые платежные периоды по договору.
Арендодатель полагает, что арендатором обязанность по внесению арендной платы, надлежащим образом не исполняется, в связи с чем, с учетом использования задатка, задолженность за период с 01.04.2023 по 31.03.2024 составляет 285 627 рублей 50 копеек. Оставление без удовлетворения требований претензии от 21.03.2024 послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из статьи 615 ГК РФ следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как следует из пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В силу положений статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 10 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
Из анализа приведенных правовых норм и разъяснений следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).
Таким образом, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. В этой связи, основным критерием допустимости освобождения арендатора от внесения арендной платы является невозможность использования арендованного имущества не по его вине
Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указал, что истцом не была исполнена встречная обязанность по передаче помещения в состоянии, соответствующем заключенному Договору аренды: в представленном помещении отсутствует электроэнергия и водоснабжение, водоотведение. По причине указанных недостатков помещения, фактическое его использование с первого дня являлось невозможным. Указанное помещение было получено для осуществления коммерческой деятельности - оказания косметологических услуг.
В подтверждение указанных доводов ответчиком в материалы дела были предоставлены акты осмотра от 08.09.2022, от 22.12.2022, от 20.04.2023, составленные АО «Петербургской сбытовой компанией» (далее по тексту – АО «ПСК»), а также акты от 12.10.2023, 21.03.2024, составленные ООО «ПетроЭнергоКонтроль» свидетельствующие об отсутствии электроснабжения помещения. Также в материалы дела представлены акт обследования нежилых помещений МКД от 05.10.2022, составленный ГУП «ТЭК СПб», из которого следует, что в помещении отсутствует водоснабжение и отопление, а также акт обследования помещения от 06.02.2025, составленный СПБ ГКУ «Жилищное агентство Красногвардейского района», согласно которому в помещении подача холодной, горячей воды, централизованного отопления отсутствует, освещение отсутствует.
Кроме того, к материалам дела приобщены заявление ответчика в адрес истца 18.09.2022 о препятствии эксплуатации помещения и ведению предпринимательской деятельности, приостановке начисления арендной платы, ответ на него от истца от 17.10.2022, ответ Жилищного комитета на обращение ответчика от 27.10.2022, ответ Жилищного комитета на обращение ответчика от 12.10.2022, ответ Госжилинспекции от 18.01.2023 на обращение ответчика, обращение ответчика в прокуратуру от 12.10.2022 и ответ прокуратуры от 15.11.2022, ответ УМВД РФ по Красногвардейскому району г. Санкт-Петербурга от 22.03.2023 на обращение от 26.01.2023.
Также в материалы дела представлены запросы ответчика в ТСЖ «Индустриальный 26/24» о предоставлении технической документации от 05.10.2023, письмо ТСЖ «Индустриальный 26/24» исх № 522 от 31.01.2023 в ответ на претензию ответчика.
Также к материалам дела приобщены сделанные ответчиком видеозаписи осмотра помещения от 27.06.2025, видеозаписи совместного осмотра помещения, проведенного на основании определения суда от 18.06.2025.
Возражая против заявленных доводов ответчика, истец указывал, что 23.08.2022 помещение было передан ответчику в удовлетворительном состоянии с наличием элементов благоустройства (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение). В обоснование этого довода истец указывает на акт технологического присоединения №35864 от 16.07.2015, а также на подписанный акт сдачи-приемки помещения, полагает, что сведений о помещении, указанных в договоре и приложениях к нему, было достаточно для его использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.
Указанные доводы истца судом отклоняются как несостоятельные в силу следующего.
Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 26.05.2022 было принято решение № 05-25-18782/22-0-0 о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр. д. 26/24, литера А, пом. 22-Н.
Из решения о проведении аукциона следует, что помещение оборудовано следующими элементами благоустройства: энергоснабжение, отопление, водоснабжение, канализация. Данная информация также приведена в справке расчета арендной платы.
При этом в акте обследования объекта нежилого фонда от 22.03.2022, проведенном на основании приказа Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 15.03.2022 № 2188 объект оснащен электроснабжением, отоплением, имеется водоснабжение и водоотведение.
В соответствии с актом об осуществлении технологического подключения №35864 от 16.07.2015 и актом о выполнении технических условий №15-5296/А, сетевой организацией ООО «Ленэнерго» оказана услуга технологическому присоединению энергопринимающих устройств (энергетических установок).
Победителем аукциона признан ответчик, что подтверждается протоколом подведения итогов открытого аукциона в электронной форме.
На основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 03.08.2022 между сторонами был заключен договор аренды от 23.08.2022.
Согласно разделу 8 договора, приложениями к договору являются акт приема-передачи объекта, протокол подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 03.08.2022, копия акта об осуществлении технологического присоединения от 16.07.2015 №35864.
Таким образом, из договора аренды следует, что передаваемое арендатору помещение должно быть оборудовано следующими элементами благоустройства: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление.
Согласно п. 2.2.11 Договора аренды в течение шестидесяти дней со дня его подписания при наличии отвечающего установленным требованиям энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при наличии приборов учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии и электрической энергии заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами Объекта непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги.
Материалами дела подтверждается, что ответчик, в соответствии с договором аренды, заключил 06.09.2022 с АО «ПСК» договор энергоснабжения.
Вместе с тем, уже 08.09.2022 АО «ПСК» при обследовании помещения ответчика был составлен акт, в котором указано, что «электроснабжение помещения не осуществляется, отключено в ГРЩ». При этом доступ к точке подключения представителями жилого дома не был предоставлен, что указывает на ограниченность доступа к указанному объекту. Отсутствие электроэнергии в помещении также подтверждается актами осмотра от 22.12.2022, от 20.04.2023, от 12.10.2023.
Из приобщенного к материалам дела ответа АО «ПСК» от 17.02.2025 следует, что расчеты по договору энергоснабжения в связи с отсутствием потребления электрической энергии расчеты по Договору не производятся.
Как следует из акта обследования помещения от 06.02.2025, составленного СПБ ГКУ «Жилищное агентство Красногвардейского района», в помещении отсутствует как электроснабжение, так и водоснабжение.
При этом суд также учитывает позицию третьего лица, которое указывает, что из схем элеваторного узла многоквартирного дома водоснабжение нежилого помещения № 22-Н не предусмотрено. Кроме того, прежнему арендатору помещения ГУП «ТЭК СПб» 08.12.2020 предписало ликвидировать несанкционированные врезки в ИТП №2.
Исследовав указанные доказательства, суд приходит к выводу о том, что фактическое использование ответчиком нежилого помещения по назначению являлось невозможным по причинам, не зависящим от ответчика и возникшим до заключения им договора аренды.
Факт неиспользования помещения ответчиком подтверждается фотографиями его актуального состояния, представленными в материалы дела.
Согласно пункту 2.1 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утв. постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207, основными задачами Комитета осуществление сбора, анализа и систематизации сведений об использовании объектов нежилого фонда, земель и земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, а также об их состоянии и сохранности.
Поскольку в решении о проведении аукциона, справке расчета арендной платы, акте обследования объекта нежилого фонда от 22.03.2022 и договоре аренды было указано на наличие в помещении электроснабжения, водоснабжение и водоотведение, а также в связи с тем, что в помещении наличествовали счетчики учета электроэнергии, батарея и установленная сантехника, ответчик правомерно исходил из того, что помещение оборудовано заявленными элементами благоустройства и после заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями сможет использование данное помещение по назначению.
Суд учитывает, что ответчиком договор энергоснабжающей организацией заключен, однако по независящим от него причинам электроснабжение помещения отсутствует.
Таким образом, истец, выставляя объект аренды на аукцион, а также при заключении договора аренды, не проявил должной осмотрительности и добросовестности, не установив наличие подключения элементов благоустройства к домовым коммуникациям, их надлежащее функционирование.
Довод истца о том, что ответчик без возражений подписал акт сдачи-приемки помещения, имел возможность осмотреть его при подаче заявки об участии в аукционе судом отклоняется в силу следующего.
Как следует из пункта 27 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.
Из пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что, если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Кроме того, об отсутствии электроснабжения помещения ответчик не мог узнать раньше, чем был заключен договор с АО «ПСК» от 06.09.2022. Судом также принято во внимание, что в акте осмотра, составленном АО «ПСК» от 08.09.2022 зафиксировано, что причиной отсутствия является отключение в ГРЩ МКД (главном распределительном щите многоквартирного дома), а также указано на отсутствие доступа со стороны ТСЖ к его месту расположения. Аналогичная информация о причинах отсутствия электроснабжения зафиксирована в Акте осмотра от 12.10.2023, составленном представителем ООО «Петроэнергоконтроль».
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что указанный недостаток помещения являлся скрытым и не мог быть обнаружен ответчиком на момент его приемки. Аналогичным об отсутствии водоснабжения ответчик мог узнать только из акта обследования от 05.10.2022, проведенного ГУП «ТЭК СПб», которым были выявлены физические отключения помещения от домовых коммуникаций (водоснабжение, водоотведение).
В этой связи, довод истца о подписании ответчиком акта без замечаний не может быть принят во внимание, поскольку иное означало бы возложение на слабую сторону в договоре, ограниченную в возможностях проверки помещения на предмет скрытых недостатков, последствий ненадлежащего исполнения Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга своих обязанностей по передаче по договору аренды имущества, соответствующего условиям договора, так и возложенных на него пунктом 2.1 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.
С учетом изложенного, поскольку именно на арендодателя возлагаются риски недостатков сданного в аренду имущества, препятствующие полностью или частично использованию помещения, учитывая наличие документально подтвержденных и не оспоренных истцом доказательств фактического отсутствия электроснабжения, водоснабжения и водоотведения на протяжении всего периода арендных правоотношений, суд приходит к выводу о том, что невозможность пользования арендованным имуществом вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора.
Довод истца о том, что ответчик не предъявлял к арендодателю требований о неисполнении обязанности по передаче арендуемого имущества является несостоятельным поскольку ответчик неоднократно обращался с уведомлением о выявленных недостатках помещения, что подтверждается заявлением ответчика от 18.09.2022 и ответом истца от 18.09.2022.
Кроме того, материалами дела подтверждены обращения ответчика в Жилищный комитет Санкт-Петербурга 12.10.2022 и в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга 20.12.2022.
В силу пункта 3 статьи 307 ГК при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
При этом суд отмечает, что из действующего правового не следует, что арендатор обязан обратиться в исковом порядке с требованием о понуждении арендодателя к исполнению обязанностей – такое требование может вытекать из существа обращения к арендодателю. Более того, возможность освобождения ответчика от арендной платы при невозможности использования помещения по причинам, за которые он не отвечает, не поставлена в зависимость от предъявления требований, основанных на пункте 2 статьи 611 ГК РФ. Также в судебных заседаниях ответчик выражал волю на сохранение договорных отношений, однако полагал подлежащими устранению выявленные недостатки.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что помещение не могло быть использовано ответчиком по назначению по вине арендодателя, в связи с чем на стороне ответчика не возникала обязанность по внесению арендной платы, задолженность на стороне ответчика отсутствует. Также суд отмечает, что условие пункта 6.8 договора относительно отнесения задатка на первые платежные периоды по договору подлежит применению с момента, когда помещение, полученное ответчиком по договору аренды не будет иметь недостатков, выявленных в ходе рассмотрения настоящего спора.
В связи с изложенным, суд в удовлетворении иска отказывает.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Потыкалова К.Р.