Решение по делу № А55-12610/2024 от 14.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

14 марта 2025 года

Дело №

А55-12610/2024

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2025 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Смирнягиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 04 марта 2025 года дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Горный Холод" ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.03.2003, ИНН: <***>

к Администрации городского округа Самара ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: <***>,

о признании

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 04.12.2024,

от ответчика – не явился, извещен

от третьего лица – не явился, извещен

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Горный Холод" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Самара о признании права собственности на самовольную постройку (объект недвижимости -магазин (нежилое здание), площадью 361,3 кв.м., этажность 2, год завершения строительства -1996, литера В6, с кадастровым номером: 63:01:0304004:954, по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2024 исковое заявление принято к производству. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.06.2024 принято уточнение исковых требований в редакции от 18.06.2024 о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2024 удовлетворено ходатайство истца. Назначена по делу №А55-12610/2024 судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Производство по делу №А55-12610/2024 приостановлено до окончания проведения экспертизы и получения судом заключения эксперта.

От Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в Арбитражный суд Самарской области поступило заключение эксперта вх.№524176 от 25.10.2024.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.10.2024 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2024 дело признано подготовленным к судебному разбирательству.

Лица, участвующие в деле, за исключением представителя Истца, явку в судебное заседание 04.03.2025 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От ответчика 30.01.2025 поступил отзыв на исковое заявление.

Истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приобщил письменные пояснения.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0304001:3, находящегося в собственности ООО «Горный холод», расположен объект недвижимости - магазин (нежилое здание), площадью 361,3 кв.м., этажность 2, год завершения строительства - 1996, литера В6, с кадастровым номером: 63:01:0304004:954, по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка.

Здание построено более 27 лет назад.

Однако, право собственности на указанный объект не зарегистрировано.

Магазин перешел в распоряжение Истца по условиям договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества № 1/2010 от 01.02.2010, заключенный между продавцом - ОАО «Холод» и покупателем - ООО «Прометей» (в настоящее время ООО «Горный Холод» - истец).

Данная постройка в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной, так как строение возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Истец был лишен возможности получить разрешения, необходимые для строящегося объекта недвижимости, поскольку ООО «Горный Холод» решением Арбитражного суда Самарской области от 29.08.2022 по делу № А55-6312/2022 признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.07.2023 по делу № А55-6312/2022 ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Горный Холод».

Новым конкурсным управляющим должника (истца) утверждена ФИО4. Таким образом, до 17.07.2023 конкурсный управляющий не мог обратиться с данным заявлением в суд.

Согласно положениям Закона о банкротстве все имущество должника включается в конкурсную массу для последующей реализации на торгах и распределению вырученных денежных средств между кредиторами.

Отсутствие права собственности на указанный объект недвижимости препятствует началу проведения торгов по продаже имущества ООО «Горный Холод», то есть нарушает права и законные интересы широкого круга лиц, а именно - кредиторов, должника, конкурсного управляющего.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

Ответчик в письменном отзыве возражал, мотивируя невозможностью признания права в силу ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку владение осуществлялось по сделке, считает применимыми нормы ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако также указывает, что сведений о границах, в которых находится объект, материалы дела не содержат.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру допущенного нарушения.

В случае приобретения имущества на основании договора купли-продажи право собственности на него возникает у покупателя не в силу самого факта заключения договора и в момент его заключения, а по общему правилу в момент передачи имущества покупателю (при продаже движимого имущества) или регистрации права собственности на него за покупателем (при продаже недвижимого имущества).

В частности, согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. При этом в силу пункта 1 статьи 131 Кодекса государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (пункт 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 этой статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из приведенных норм права следует, что по общему правилу государственная регистрация перехода права собственности может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации - по решению суда. При этом указанное требование может быть предъявлено в случае, если вторая сторона договора является действующим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ); иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 62 постановления Пленумов 10/22, при ликвидации стороны по сделке покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В материалы дела представлен Акт приема-передачи имущества, пунктом 4 которого установлена полная оплата за приобретенный объект.

Деятельность продавца ОАО «Холод», ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: <***>, КПП: 631301001, прекращена 23.06.2010, в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (А55-9621/2005).

Заключенный договор не обжаловался, не признавался недействительным. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вместе с тем, спорная постройка в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной, так как строение возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Документов об обратном материалы дела не содержат.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее -установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства согласно разъяснениям, данным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0304001:3, на котором расположен спорный объект, принадлежит Истцу на праве собственности, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 63-63-01/571/2012-262 от 27.12.2012.

В силу положений статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что необходимыми условиями возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются в том числе: предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации; государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества.

Таким образом, вопреки возражениям ответчика, спорный объект расположен в границах земельного участка, принадлежащего Истцу на праве собственности, о чем свидетельствует технический план, выписки из ЕГРН на здание и земельный участок.

Безопасность объекта документально ответчиком не опровергнута. Доказательства наличия угрозы жизни и здоровью граждан в дело также не представлено.

Судом была назначена судебная экспертиза, которая также подтверждает безопасность объекта, соответствие его градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям. Объект пригоден к эксплуатации в соответствии с его назначением, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Заключение судебной экспертизы №2685/5-3 от 18.10.2024 является надлежащим доказательством, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Лица, участвующие в деле, заключение судебной экспертизы не оспорили.

Требований о сносе самовольной постройки с момента ее ввода по настоящее время никем не заявлено.

Иск о признании права является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранения иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Исходя из требований указанных норм права и фактических обстоятельств дела, суд в целях правовой определенности считает возможным удовлетворить иск о признании за обществом с ограниченной ответственностью "Горный Холод" права собственности.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и по судебной экспертизе согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, оплатившего ее при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Горный Холод" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.03.2003, ИНН: <***>) на объект недвижимости -магазин (нежилое здание), площадью 361,3 кв.м., этажность 2, год завершения строительства -1996, литера В6, с кадастровым номером: 63:01:0304004:954, по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

С.А. Смирнягина