Арбитражный суд Краснодарского края
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-56865/2022
10 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2023 года
Полный текст судебного акта изготовлен 10 октября 2023 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к ИП ФИО1, г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
третье лицо: ФИО2
о расторжении договора аренды земельного участка
при участии:
от истца: ФИО3 – доверенность;
от ответчика: ФИО4 – доверенность;
от третьего лица: не явился, уведомлен,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1, г. Краснодар, о расторжении договора аренды земельного участка от 01.06.2015 г. № 4300021559, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ИП ФИО1, об обязании вернуть администрации земельный участок общей площадью 446 кв.м.. с кадастровым номером 23:43:0414011:2876, расположенный по ул. Уральская. 212/22 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка, указать в решении, что оно является основанием для погашения в ЕГРН права аренды на указанный земельный участок.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО2, оставлено открытым ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023 г. оставлено открытым ходатайство об объединении дел №№ А321-56865/2022 и А32-57382/2022 в одно производство.
Представитель ответчика в судебном заседании просил не рассматривать ранее заявленное ходатайство об объединении дел в одно производство, настаивал на оставлении искового заявления без рассмотрения.
Представитель истца в судебном заседании представил письмо департамента архитектуры и градостроительства, для предоставления Градостроительного плана спорного земельного участка ходатайствовал об объявлении перерыва в судебном заседании.
Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явилось (почтовый идентификатор 35094083447018; 35099187229867).
В судебном заседании 27.09.2023 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 03.10.2023 г. до 12-40 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе участников процесса.
Представитель истца представил Градостроительный план спорного земельного участка.
Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для изучения представленного Градостроительного плана.
Представитель истца пояснил, что после истечения срока действия Градостроительного плана новый не выдавался.
При рассмотрении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства, суд исходил из положений ст. 158 АПК РФ, согласно которой отложение судебного разбирательства по ходатайству сторон является правом, а не обязанностью суда. Суд считает, что представленных в материалы дела доказательств и пояснений сторон достаточно для рассмотрения настоящего спора по существу, представленный администрацией Градостроительный план не изменяет обстоятельства, на которые указывают ранее представленные материалы дела.
Таким образом, ходатайство ответчика об отложении подлежит отклонению, поскольку очередное отложение судебного разбирательства приведет лишь к необоснованному затягиванию сроков рассмотрения дела.
Рассматривая ранее заявленное ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд исходил из следующего.
Согласно ходатайству ответчик просит оставить иск без рассмотрения в виду отсутствия соблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора, а так же по причине того, что данный спор находится вне компетенции арбитражного суда, поскольку отсутствуют доказательства использования ответчиком спорного участка в качестве предпринимательской деятельности.
По мнению ответчика, неподсудность рассмотрения дела арбитражному суду является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в порядке ч. 2 ст. 148 АПК РФ.
Однако, данные доводы ответчика являются ошибочными, поскольку в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 26 от 09.07.2019 г. после вступления в силу Федерального закона № 451-ФЗ при поступлении в суд общей юрисдикции искового заявления, административного искового заявления, подлежащего рассмотрению арбитражным судом, или при поступлении в арбитражный суд искового заявления, заявления, подлежащего рассмотрению судом общей юрисдикции, такое исковое заявление, административное исковое заявление, заявление возвращается заявителю соответственно на основании п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 129 КАС РФ. Если указанное обстоятельство выяснится после принятия к производству искового заявления, административного искового заявления, заявления, в том числе поданного до вступления в силу Федерального закона № 451-ФЗ, дело передается по подсудности по правилам, установленным ч. 2.1 ст. 33 ГПК РФ, ч. 4 ст. 39 АПК РФ, ч. 2.1 ст. 27 КАС РФ.
Таким образом, нарушение компетенции рассмотрения спор является основанием для передачи дела по подсудности, а не оставления иска без рассмотрения.
Более того, судом установлено, что арбитражный спор компетентен в рассмотрении настоящего дела, поскольку из смысла процессуальных норм права, содержащихся в ст.ст. 27 и 28 АПК РФ следует, что определяющим моментом отнесения того или иного дела к компетенции арбитражных судов является субъектный состав участников процесса на момент принятия иска к производству.
Так, согласно сведениям ЕГРИП ответчик на момент принятия иска по настоящему делу к производству, так и на сегодняшний день обладает статусом индивидуального предпринимателя.
Таким образом, арбитражный суд компетентен в рассмотрении настоящего спора.
Доводы ответчика относительно того, что исковое заявление следует оставить без рассмотрения по причине отсутствия досудебного урегулирования спора отклоняются судом, в виду следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.
Доказательств реальной возможности урегулирования спора между сторонами в досудебном порядке ответчиком не представлено, напротив представлен отзыв, согласно которому последний возражает против требований.
Учитывая изложенное, в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения следует отказать.
Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации муниципального образования город Краснодар города Краснодара от 25.05.2015 г. № 4235 «О предоставлении ООО «Центр Авто» земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией города Краснодара и ООО «Центр Авто» заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2015 г. № 4300021559.
Договор зарегистрирован в ЕГРН 15.06.2015 г., регистрационная запись №23/001/810/2015-5798.
Согласно пунктам 1.1 и 1.3 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 446 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0414011:2876, расположенный по ул. Уральская, 212/22 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара для строительства магазина оптовой торговли.
В соответствии с подпунктом 4.1.5. договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.
В соответствии с пунктом 3.2.4 договора настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора;
использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.11-4.1.14 настоящего договора.
Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.07.2015 г. гражданин ФИО2 приобрел все права и обязанности арендатора по указанному договору.
Согласно соглашению о внесении изменений в договор от 14.12.2015 г. № 1176 участок с кадастровым номером предоставляется с видом разрешенного использования: гаражи.
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.05.2022 г. индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрел все права и обязанности арендатора по указанному договору.
В соответствии с актами осмотра земельного участка от 03.06.2022 г. № 2101 и от 05.08.2022 г. № 3182 управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что указанный земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, зарос травой, произрастают деревья.
Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 27.05.2022 г. № 8071/29 и от 21.07.2022 г. № 11508/29, разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.
В связи с неиспользованием ответчиком указанного земельного участка по целевому назначению, администрация обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 01.06.2015 г. № 4300021559 и об обязании вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи с погашением в ЕГРН записи права аренды на участок.
При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.
Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.
С точки зрения правовой природы спорные отношения регулируются главой 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора.
К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.
Согласно пункту 12 статьи 1 ГрК РФ установлено, что территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Анализ положений названной нормы в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 г. № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.
Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 12.04.2011 г. № 15248/10 и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 г. № 308-ЭС17-16595).
В соответствии с условиями спорного договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:2876 предоставлен для строительства магазина оптовой торговли.
Согласно соглашению о внесении изменений в договор от 14.12.2015 г. № 1176 участок с кадастровым номером предоставляется с видом разрешенного использования: гаражи.
При этом, согласно действующему на момент заключения спорного договора аренды генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 п. 15, спорный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры с размещением автомобильной дороги.
Во исполнение требований определения суда от 11.04.2023 г. администрацией представлен Градостроительный план земельного участка № RU 23306000-00000000006387 от 28.10.2016 г., согласно которому размещение капитального строительства не предусмотрено, в соответствии со схемой функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар, земельный участок расположен в зоне транспортных инфраструктур (автодорога).
В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Применительно к названной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 01.06.2015 г. № 4300021559 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений.
Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска о расторжении договора.
Поскольку земельного участка от 01.06.2015 г. № 4300021559 является недействительной (ничтожной) сделкой, то такой договор не порождает соответствующих прав и обязанностей сторон.
В частности недействительность первой сделки договора аренды земельного участка опорочивает совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью: таким образом, право в силу этих сделок, не переходит.
Таким образом, суд пришел к выводу, что договоры переуступки от 08.07.2015 г. и от 11.05.2022 г. так же являются недействительными (ничтожными) сделками, то есть недействительны независимо от признания их таковым судом (статья 166 ГК РФ).
При этом, суд отмечает, что первоначальный арендатор спорного земельного участка ООО «Центр Авто» прекратил свою деятельность, в связи с чем не мог быть привлечен к участию в процессе.
Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут, так как предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон, в связи с чем в требованиях истца о расторжении договора аренды земельного участка от 01.06.2015 г. № 4300021559 следует отказать.
Руководствуясь статьями 65, 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Ходатайство ответчика об отложении отклонить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.В. Кирий