ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 672007, Чита, ул. Ленина, 145 тел. <***> Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Чита Дело № А19-5626/2023 28 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2025 года. В полном объеме постановление изготовлено 28 мая 2025 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Горбатковой Е.В., судей: Бушуевой Е.М., Скажутиной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2025 года по делу № А19-5626/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству имущественных отношений Иркутской области о признании договора аренды земельного участка № 1553/21ИРТ от 23.08.2021 недействительным; о применении последствий недействительности договора в виде взыскания арендных платежей в сумме 84 500 руб. и причиненных убытков в сумме 190 000 руб.,
третьи лица - Администрация Смоленского муниципального образования, публичное акционерное общество «Ростелеком»,
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - ответчик) о расторжении договора аренды № 1553/21ИРТ от 23.08.2021, о взыскании внесенных арендных
платежей в сумме 84 500 руб. и причиненных убытков в сумме 190 000 руб., взыскании с Министерства имущественных отношений Иркутской области государственной пошлины в размере 8 490 руб.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2025 года исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 23.08.2021 № 1553/21ИРТ с 09.06.2022; с Министерства имущественных отношений Иркутской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы убытки в размере 190 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 10 623 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 554 руб. 90 коп.
Ответчик, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в уточненном исковом заявлении истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.08.2021 № 1553/21ИРТ, который в первоначальном иске просит признать недействительным. Требования о недействительности договора в уточенном иске стороной не заявлены. Указывает, что судом не обоснованно расторгнут договор аренды земельного участка от 23.08.2021 № 1553/21ИРТ с 09.06.2022. При покупке земельного участка на торгах гарантий о параметрах возможного к строительству объекта недвижимости и площади застройки на земельном участке ФИО1 от Министерства не получал, в договоре указанные параметры отсутствуют. Учитывая изложенное, суд неправомерно пришел к выводу, что истцом доказан факт невозможности использования участка по назначению в полном объеме, так как площадь застройки
предметом договора аренды земельного участка не является, использование земельного участка по назначению возможно, а именно для розничной и мелкооптовой торговли. Истцом не предоставлено доказательств, какие именно работы были выполнены ИП ФИО2, кроме градостроительного плана земельного участка, который является муниципальной услугой и оказывается на безвозмездной основе. Просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом
извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.08.2021 между Министерством имущественных отношений Иркутской области (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1553/21ИРТ, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 38:06:150102:805, площадью 290 кв.м., с видом разрешенного использования участка: предприятия розничной и мелкооптовой торговли (п. 1.1 договора). Разрешенное использование участка: предприятия розничной и мелкооптовой торговли (объект) (п. 1.5 договора).
Пунктом 2.1 договора стороны согласовали, что договор действует с 23.08.2021 по 22.02.2023 (сроком на 18 месяцев).
Условия по арендной плате согласованы сторонами в пятом разделе договора.
По акту приема-передачи 23.08.2021 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.
В ходе получения разрешения на строительство объекта был установлен факт наличия на земельном участке ограничений, существенно влияющих, по мнению истца, на использование земельного участка по назначению в рамках заключенного договора аренды, не оговоренных в договоре аренды.
На кадастровом учете отразилась зона с особыми условиями использования территории. Вид: охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, зона охраны искусственных объектов. Реестровый номер: 38:06-6.997. Наименование: охранная зона линий связи и сооружений связи, ВОЛП ок745с1 (РМ р6557 - АТС Смоленщина). Ограничение: согласно постановлению Правительства РФ № 578 от 09.06.1995 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».
Аукционная документация, равно как и договор аренды не содержат информации о наличии вышеуказанных ограничений на земельном участке.
Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 38:06:150102:805 составляет 290 кв.м., при этом ориентировочная площадь охранной зоны, в пределах которой арендатор не вправе осуществлять застройку составляет 140-150 кв.м., то есть около 50 % от общей площади земельного участка. Истец указал, что конфигурация земельного участка, наличие склона, при условии соблюдения вышеуказанной охранной зоны, не позволяет использовать земельный участок по его прямому назначению, для осуществления на нем строительства объекта и является не пригодным в соответствии с целями его предоставления.
09 июня 2022 года в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области ФИО1 было направлено заявление о замене непригодного для использования земельного участка и предложено заменить его на полностью равноценный земельный участок, который позволит реализовать права арендатора в рамках заключенного договора аренды.
Министерством было отказано в замене земельного участка.
Истец ссылается на возникновение у него убытков в результате передачи ответчиком земельного участка с существенными недостатками, препятствующими его целевому использованию.
Таким образом, поскольку в период действия договора аренды, по мнению истца, последний не смог использовать земельный участок по назначению, у истца, в связи с проведением мероприятий по подготовке к строительству возникли убытки, в виде расходов на получение разрешение на строительство и платы внесенной при заключении договора аренды.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 393, 450, 451, 453, 606, 611, 612, 614, 615, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 104, 106, Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 9 июня 1995 г. № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации», учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из системного толкования статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Из материалов дела следует, земельный участок с кадастровым номером 38:06:150102:805 площадью 290 кв.м предоставлен во временное владение и пользование истцу из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - предприятия розничной и мелкооптовой торговли. Земельный участок передан по акту приема передачи 23.08.2021.
Основанием для заключения договора аренды земельного участка № 1553/21ИРТ от 23.08.2021 является протокол № 16-АЗ/21 проведения аукциона по извещению № 220621/0104198/01 от 27.07.2021.
В обоснование исковых требований истец ссылается на возникновение у него убытков в результате передачи ответчиком земельного участка с существенными недостатками, препятствующими его целевому использованию, которые связаны с проведением мероприятий по подготовке к строительству, которое не может быть осуществлено.
Аукционная документация, равно как и договор аренды не содержат информации о наличии вышеуказанных ограничений на земельном участке.
Приказом от 10.12.2020 № 0704/01/471/20 установлены границы охранных зон линейных сооружений ПАО «Ростелеком», в том числе волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) ВОЛП ОК745с (РМ р6557-АТС Смоленщина). На основании данного приказа 30.09.2021 Росреестр внес сведения о границах указанной зоны с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости, о чем свидетельствует уведомление от 01.10.2021 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в Иркутской области.
Таким образом, переданный ответчиком земельный участок с 30.09.2021 ограничен в пользовании, ввиду расположения в границах земельного участка охранной зоны линии связи.
С целью определения возможности использования земельного участка по назначению с учетом условий договора аренды, судом была назначена по делу экспертиза (определение суда от 28.02.2024), проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива+» ФИО3
Из экспертного заключения следует, что наложение на земельный участок с кадастровым номером 38:06:150102:805 охранной зоны линий связи и сооружений связи повлияло негативным образом на дальнейшее проектирование и планировку земельного участка, в сторону уменьшения возможности размещения здания большей площади, а также вариативности размещения здания и прилагающего благоустройства на участке.
Истец при заключении договора мог рассчитывать на строительство объекта площадью 480 кв.м., тогда как, при условии ограничений возможно возведение объекта площадью 148 кв.м., что в половину меньше площади, переданной в аренду.
Исходя из изложенного следует, что охранная зона налагает на участок и арендатора определенные ограничения и строительство объекта в объеме, на который арендатор рассчитывал при заключении договора, невозможно.
Согласно нормам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
С учетом изложенных обстоятельств, положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отказа истца от земельного участка, который был выражен в адресованном ответчику письме от 09.06.2022, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования о расторжении договора заявлены обоснованно, так как установлены объективные обстоятельства невозможности использования арендатором земельного участка по его назначению.
Согласно позиции истца, невозможность использования земельного участка по назначению повлекла за собой причинение истцу убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него
убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Суд первой инстанции вопреки доводам апелляционной жалобы, с учетом установленных по делу обстоятельств, представленных истцом доказательств в подтверждение размера причиненных убытков, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков в размере 190 000 рублей, понесенных истцом в связи с подготовкой документации на строительство, реализация которой на спорном земельном участке в объеме, планируемом истцом, стала невозможна в связи с недостатками арендованного имущества (земельного участка) за которые отвечает арендодатель в силу действующего гражданского законодательства. При этом суд первой инстанции, исходя из условий договора аренды (пункт 4.12 договора), не усмотрел оснований для взыскания 84 500 руб., которые являются единовременным платежом, определенным по результатам аукциона и возврату в случае досрочного расторжения договора не подлежат.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что переданный по договору аренды участок возможно использовать в соответствии с его целевым назначением, после наложения на земельный участок охранной зоны линий связи и сооружений связи, был рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно отклонен.
Довод заявителя о том, что суд первой инстанции неверно определил дату расторжения договора, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку выводы суда по обстоятельствам расторжения договора сделаны с учетом волеизъявления арендатора.
Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».
По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2025 года по делу № А19-5626/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий: Е.В. Горбаткова
Судьи: Е.М. Бушуева
Е.Н. Скажутина